서울 개포동 '개포주공1단지'. 한경DB
서울 개포동 '개포주공1단지'. 한경DB
올 들어 서울 집값이 7.16% 오르는 상황에서도 정부는 서울지역 주택 수요·공급 상황에 대해 “공급은 충분하다”고 지속적으로 주장했다. 정부의 말처럼 공급이 충분한데 왜 집값은 가파르게 치솟았을까. 주택산업연구원(주산연)은 “집은 충분히 공급됐지만 아파트 공급은 부족했기 때문”이라고 진단했다.

한 부동산 전문가는 “일부 방송 프로그램이 부동산 스타강사의 바람몰이, 부녀회 담합, 자전거래 탓에 집값이 올랐다고 주장하고 있지만 근본적인 집값 상승의 원인은 아파트 공급 부족과 과도한 유동성 때문”이라고 말했다.

◆줄어드는 서울 아파트 공급

공급 기준을 아파트로 한정해 수급 여건을 살피면 서울 집값이 오르는 이유가 분명히 드러난다고 주산연은 설명했다. 주산연은 아파트 다세대 연립 등을 포함한 총 주택공급량은 충분하지만 주택 수요자 사이에서 선호도가 높은 아파트의 공급 부족이 오랜기간 누적되고 있다고 분석했다. 국토교통부는 주택 공급량의 기준을 아파트, 다세대 등 모든 주택을 포함해 서울의 총 신규 주택수요를 연 평균 5만5000가구로 분석했다. 주산연은 이 가운데 74%에 해당하는 연 4만가구가 아파트 수요라고 추산했다. 이에 비해 2012년부터 작년까지 최근 6년간 아파트 공급량은 연평균 3만1000가구에 그쳤다. 서울지역에서 아파트 수요보다 공급이 매년 9000가구씩 부족했고 그 결과 이 기간 누적된 아파트 공급 부족량은 총 5만4000가구에 이른다는 분석이다.

이 기간 선호도가 낮은 다세대주택 공급이 크게 늘어 겉으로 보기엔 주택공급이 충분해 보이는 착시현상이 발생했다는 게 주산연의 진단이다. 국토교통부는 서울의 총 신규 주택수요(연 평균 5만5000가구) 대비 서울의 평균 주택 공급량이 연 6만4000가구에 이르기 때문에 공급은 충분하다고 판단하고 있는 것이다. 이같은 착시는 다세대주택의 급증과 연관 있다. 2005~2011년 연평균 1만6000가구의 비아파트가 공급됐던 것에 비해 2012~2017년까지 6년 동안 공급된 비아파트 주택은 연평균 4만4000가구에 달했다. 김태섭 주산연 선임연구위원은 “대다수 주택수요자들이 아파트를 원한다는 점을 정부가 간과했다”고 말했다.
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◆정비사업 규제 풀어 공급 늘려야

아파트 공급 부족은 재개발 재건축 등 정비사업으로 공급되는 신규 공급 물량이 현저히 줄었기 때문이라고 주산연은 분석했다. 주산연에 따르면 최근 5년 동안 서울에서 총 354구역이 사업진행 지연 등의 이유로 정비구역에서 해제됐다. 같은 기간 새로 지정된 정비사업구역은 68곳에 불과했다.

가장 빠르게 도심에 새 아파트를 공급할 수 있는 재건축·재개발이 막히면서 아파트가 지어질 자리에 다세대 등이 우후죽순 들어섰다. 서울 아파트 공급의 약 78%가 재건축·재개발에서 나오는 것을 감안하면 새 아파트 공급 기반이 급격히 감소한 것이다. 아파트에 대한 신규수요와 새 아파트로 이사가려는 대체수요, 서울 밖에서 몰려드는 외부수요까지 겹치면서 수요가 공급을 크게 앞질렀다고 주산연은 분석했다.

이 같은 아파트 공급부족을 해결하려면 재개발·재건축 등 정비사업 규제를 완화하는 게 필수라고 주산연은 주장했다. 김태섭 주택산업연구원 주택산업진흥실장은 “현재 연평균 약 2만3000가구 수준인 정비사업을 통한 아파트 공급을 연평균 3만2000가구까지 끌어올려야 만성적인 공급부족을 해결할 수 있다”고 주장했다. 그는 “해제된 정비사업을 재검토한 뒤 주민 동의를 받아 다시 추진할 필요가 있다”고 강조했다.

주산연은 용적률을 확대하고 층고 제한을 완화하면서 정비사업을 적극 추진할 수 있도록 하는 동시에 개발이익환수 등 투기대책을 병행해야 한다고 조언했다. 최근 논란을 빚은 재건축 부담금 제도는 폐지하는 대신 공공임대 주택을 늘려 개발이익을 환수하는 방안을 주산연은 제시했다.

◆경기 신도시 서울 수요 분산 효과 없어

정부가 신도시를 조성해 서울의 수요를 분산한다고 하지만 경기도 권역 신도시로는 서울 수요를 분산하는 데 한계가 있다고 주산연은 전망했다. 주산연은 서울에 살던 가구의 경기도 신도시 이주 수요는 6.2%에 불과하다고 봤다. 반면 경기도에서 서울로 분양을 받아 이주하려는 수요는 15%에 달한다고 분석했다. 또 경기도에 조성된 신도시에 공급되는 주택을 분양받아 이주하려는 수요의 90%는 경기도 주민이라고 분석했다.

따라서 신도시를 조성할 때 경기도에만 국한하지 말고 위례신도시처럼 서울과 인접한 2~3개 지자체를 연계한 신도시를 조성해야 한다고 주산연은 제안했다. 김 실장은 “1650만㎡ 이상 규모의 광역통합신도시를 2개 이상 개발해 총 20만가구를 공급해야 한다”며 “서울의 개발제한구역(그린벨트)을 일부 해제해 서울 반경 20㎞ 이내에 신도시를 지어야 서울 주택수요를 분산할 수 있다”고 말했다.

서기열 기자 philos@hankyung.com