[집코노미] "로또라기엔 좀"…올해 마지막 강남 분양, 막상 뚜껑 열어보니

'래미안리더스원' 분양가 총액, 예상보다 높아
옵션까지 더하면 인근 실거래가와 큰 차이 없어

지난 31일 드디어 ‘래미안리더스원(서초우성1차 재건축)’ 아파트가 정체를 드러냈다. 3월 분양한 '디에이치자이 개포(개포8단지)' 이후 8개월 만에 공급되는 강남 재건축 단지다. 이 단지는 분양 전부터 수억원대 시세차익이 예상되는 ‘로또’ 아파트로 주목 받았다. 주택도시보증공사(HUG)가 분양가를 규제하고 있어 시세보다 낮은 가격에 나올 것으로 예상돼서다. 실제로 지난 10일께 3.3㎡ 당 4484만원에 분양보증을 받았다는 소식이 알려지면서 4억 수준의 시세차익을 누릴 수 있을 것이라는 관측이 잇따랐다. 그러나 뚜껑을 열고보니 ‘로또’라고 하기에는 무리가 있다는 지적이 나오고 있다.

◆ 분양가 총액, 예상보다 높아

이 단지는 지난 30일 3.3㎡ 당 평균 분양가는 4484만원으로 분양 승인을 받았다. 전용 84㎡ 기준으로 단순 계산하면 15억2456만원 정도다. 면적별 차이를 감안해도 15억~16억원대에 분양할 것이란 전망이 우세했다.

그러나 실제 전용 84㎡의 총 분양가는 이보다 훨씬 높았다. 타입별로 전용 84㎡A 16억1000만∼17억3000만원, 84㎡B 15억9000만∼17억1000만원, 84㎡C 15억7000만∼16억9000만원 등이다. 최저 15억7000만에서 최고 17억3000만원까지 치솟았다.

이렇게 차이가 나는 까닭은 전용면적 별로 3.3㎡ 당 분양가가 다르게 책정됐기 때문이다. 중소형일수록 동일단위면적 당 가격이 높고 대형일수록 낮은 구조다. 최고 가격인 17억3000만원을 적용하면 전용 84㎡의 3.3㎡ 당 분양가는 5088만원 수준으로 전체 평균보다 600만원이나 높다. 분양가 총액이 12억6000만~12억8000만원인 전용 59㎡의 3.3㎡ 당 최고 분양가는 5333만원까지 올라간다. 대형 주택형의 3.3㎡ 당 분양가를 낮춰 평균을 맞추는 식이다. 전용 135㎡의 3.3㎡ 당 분양가는 전체 평균보다 200만원 이상 낮은 4211만원이다.

◆ 전체 40%가 5층 이하 저층

분양가는 높은데 로열층 당첨 확률은 지극히 낮다는 점도 ‘로또’로 불리기 어려운 이유다. 재건축 조합원들이 고층 물량을 우선 공급 받으면서 일반분양 물량은 저층 위주로 배정됐다. 일반적으로 저층 가구는 고층 가구보다 선호도가 낮다. 일조권, 채광, 통풍 등이 상대적으로 취약하고, 외부 소음으로부터도 자유롭지 않아서다. 최근 층에 따라 가격 격차가 커지고 있는 것도 저층이 비선호되는 요인이다. 건설사들이 저층 가구의 분양가를 낮게 책정하는 것은 이런 단점을 보완하기 위해서다.

래미안리더스원의 경우 일반분양 물량인 232가구 가운데 40%를 넘는 96가구가 5층 이하 저층 물량이다. 실수요 선호도가 가장 높은 전용 84㎡는 41%가 저층 가구다. 전용 84㎡A는 111가구 중 47가구, 전용 84㎡B는 24가구 중 16가구, 전용 84㎡C는 27가구 4가구가 5층 이하 저층이다.

전용 114㎡는 29가구 중 19가구가 5층 이하 저층이다. 전용 135㎡는 4가구 모두 저층에 배정됐다. 단 4가구 씩만 공급하는 전용 59㎡와 전용 74㎡에도 1층 가구가 한가구 씩 포함돼있다.

◆ 인근 단지 실거래가와 비슷

발코니 확장비, 시스템 에어컨 등 유상 옵션을 적용하면 바로 맞은 편에 위치한 ‘래미안서초에스티지S’ 실거래가격과 큰 차이가 없다는 주장도 나왔다. 전용 84㎡A 5층을 계약한다고 가정할 때 풀옵션을 선택하면 추가되는 비용은 3350만원 정도다. 항목별로 발코니 확장비 1100만원, 시스템에어컨 4곳 640만원, 원목마루 마감재 740만원, 인덕션 170만원, 빌트인김치냉장고 120만원, 제습패키지시스템 140만원, 공용욕실통합형 150만원, 주방 아트월 연장 100만원, 복도 팬트리 30만원, 패밀리라운지 160만원 등이다.

17억3000만원에서 옵션비용을 더하면 계약금액은 17억6350만원이다. ‘래미안서초에스티지S’ 전용 84㎡는 지난 7월 18억8000만원(15층), 17억9700만원(11층)에 실거래 됐다. 현재 호가가 21억원까지 올라있으나 7월 이후 거래가 멈춘 상황이어서 시세로 보기엔 무리가 있다. 래미안서초에스티지S 실거래가와 래미안리더스원 분양가 총액을 단순비교하면 전용 84㎡ 기준 차익은 3000만~1억원 정도 수준이다. 지하철역과 가까운 ‘래미안서초에스티지S’의 입지 선호도가 더 높다는 점까지 고려했을 때 큰 차이가 아니라는 게 현장 관계자들의 얘기다.

◆ 분양가 80% 자금 여력 필요

분양가 총액에서 계약금 비율을 높이고 잔금 비율을 낮춘 점도 예비 청약자들에게는 부담이다. 이 단지는 가장 작은 면적도 분양가 총액이 9억원을 초과해 중도금 집단대출을 받을 수 없다. 여기에 계약금과 중도금, 잔금 비율이 20%, 60%, 20%로 배분돼 잔금을 제외한 분양가의 80%를 자기 자본으로 조달해야 한다. 일반적으로 계약금, 중도금, 잔금 비율을 10%, 60%, 30%로 배정하는 것과 차이가 있다. 분양가가 가장 낮은 전용 59㎡에 단순적용해도 계약금과 중도금을 합쳐 10억800만원이 필요하다. 계약금은 2차로 나눠 계약 할 때 1차로 계약할 때 5000만원을 먼저 내고 계약 30일 안에 나머지 2억600만원을 내는 구조다.

중도금 납입기간도 일반 아파트에 비해 짧은 편이다. 아파트 중도금은 통상 30개월 동안 6개월에 한번씩 납입하는 게 일반적이다. 그러나 이 단지는 중도금 납입 기간이 15개월로 짧아 3개월 간격으로 중도금을 납입해야 한다. 전용 59㎡ 기준 중도금은 한번 낼때마다 1억2800만원씩 총 7억6800만원이다. 철저한 자금 조달 계획 하에 여력이 충분한 실수요자만 청약이 가능해진 셈이다. 한 분양대행업체 관계자는 “당초 4억대 시세차익이 예상됐던 것에 비하면 투자 메리트는 다소 떨어졌다고도 볼 수 있다”면서도 “로또는 아니더라도 주변 시세보다는 확실히 저렴한 편이어서 실수요자에겐 기회가 될 것”이라고 설명했다.

이소은 기자 luckysso@hankyung.com