[집코노미] 부동산 다운계약 하면 안 되는 이유

헷갈리는 세금(2)

국토교통부 부동산거래조사팀은 지난 8월 서울 송파구 잠실주공5단지 아파트 단지 내 중개사무소에서 부동산 실거래 내역을 조사했다. 한경DB

그간 주택 가격이 단기간에 급격히 올랐다. 이에따라 불법적인 부동산 거래도 늘었다. 국토교통부에 따르면 작년 한해 동안 실거래가 허위 신고 등 부동산 불법 거래 7263건에 연루된 1만2757명이 적발됐다. 2016년 대비 약 2배 증가한 수준이다.

이런 불법 거래 중 하나가 실제 거래금액보다 낮게 계약서를 작성하는 ‘다운계약’이다. 작년 적발된 허위 신고 중 다운계약 비중은 약 10%(772건)에 달한다. 다운계약을 하면 매도자는 양도세를 줄일 수 있다. 매수자는 취득세를 줄일 수 있다. 이때문에 상호 간에 이득이 있다고 생각하는 것이다.

하지만 다운계약서 작성은 생각보다 위험한 일이다. 매도자의 경우 다운계약이 적발될 경우 탈세액은 물론 허위신고에 따른 신고불성실가산세(40%)와 납부불성실가산세(연 10.95%)를 추가로 내야 한다. 그리고 실제 거래금액의 2~5%에 달하는 과태료도 부담해야 한다.

매수자의 경우에도 같은 비율로 과태료가 부과된다. 특히 매수자는 매도자보다 위험이 더 크다. 다운계약서를 쓴 사실이 밝혀지면 비과세나 세금 감면에 해당하는 거래였더라도 세 혜택을 받을 수 없다. 소득세법 제 91조에 따라 비과세나 세감면을 적용하지 않았을 때의 세금 차이, 또는 다운계약으로 인한 이익만큼을 비과세·세감면 금액에서 추징당한다.

분양권 거래도 마찬가지다. 다운계약서를 쓰고 향후 적발되면 준공 후 납부하는 세금에까지 영향을 미친다. 준공된 주택이 향후 1주택에 해당되더라도 비과세 혜택을 받을 수 없다. 집을 임대주택으로 등록해서 세 감면 대상이 되더라도 감면 받지 못한다.

서울 강남구에 사는 A씨는 최근 다운계약서를 쓸까 고민하다 마음을 접었다. 그는 올해 초 강동구의 한 전용 84㎡ 아파트를 7억6000만원으로 구입했다가 개인적인 사정으로 지난 10월에 9억2000만원에 집을 팔게 됐다. 집을 산지 1년이 채 되지 않았으니 단기양도에 해당된다.

A씨는 부동산 거래를 신고할 때 실제 거래가보다 5000만원 낮은 8억7000만원에 다운계약서를 쓸까 고민했다. 만약 실제 거래가대로 신고한다면 매도자는 양도세 5786만원(지방소득세 포함), 매수자는 취득세 3036만원(지방교육세 포함)을 내야한다. 하지만 5000만원 다운계약서를 쓰면 매도자가 내야하는 양도세는 3586만원으로 줄어든다. 매수자가 내야하는 취득세는 1914만원으로 줄어든다.

하지만 다운계약 거래가 적발될 경우엔 각각 탈세액 2200만원과 1122만원을 비롯해 가산세와 과태료를 더 내야한다. 매도자는 신고불성실가산세 880만원, 과태료 1840만원을 물어야 한다. 납부불성실가산세도 낸다. 납부불성실가산세는 납세고지일시점까지 1일당 미납세액의 1만분의 3만큼으로 계산한다. 매수자는 신고불성실가산세 449만원, 과태료 1840만원, 납부불성실가산세가 부과된다. 향후 양도세 비과세와 세감면에서도 제외된다. 매도자는 2200만원을 아끼려다 5020만원 이상을, 매수자는 3411만원 이상을 내게 되는 셈이다. 가산세 과태료 등으로 정상신고 대비 2~3억원 더 내는 이들도 심심찮게 나오고 있다. 실제 과태료 부과액은 부동산거래신고에 관한 법률 시행령 중 어느 조항을 위반했다고 보는지에 따라서 일부 달라질 수 있다.

작년 1월부터 ‘리니언시 제도’가 시행되고 있는 것도 위험요소다. 리니언시 제도는 부동산 거래신고를 허위로 한 경우 자신신고 하면 과태료를 감면하는 제도다. 작년 한해 동안 리니언시제도에 의한 자진신고 건수만 887건에 달했다. 다운계약서 작성 후 상대방이 변심해 신고할 경우 신고자는 과태료를 100% 면제받는다. 담당공무원이 조사나 소명 요구를 한 뒤에 신고한 경우도 과태료의 50%가 감면된다. 반면 거래 상대방은 탈루한 세금과 가산세는 물론 과태료까지 물어야 한다.

부동산 거래시 다운계약서를 작성하는 것은 득보다 실이 많다. 적발시엔 가산세와 과태료의 추가적인 부담을 안게 된다. 무엇보다도 금전적인 부담보다 더 힘든 것은 법을 위반했다는 불안감과 언제 적발될지 모른다는 심리적인 부담감이다. 작은 것을 탐하다 큰 것을 잃게 되는 과오를 범하지 말자.

글=우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무사
정리=집코노미