지금 재개발 사도 될까요?

안녕하세요. 부동산 시장의 핫한 이슈를 깊이 있게 탐구해보는 집터뷰. 이번 시간에는 말로만 들어도 어려운 재개발에 대해서 모든 것을 한 번 파헤쳐보겠습니다. 국내 최대 부동산 커뮤니티인 네이버 부동산스터디의 강영훈 대표 모셨습니다.

▷최진석 기자
대표님, 너무 반갑습니다. 재개발에 대해서 처음부터 끝까지, A부터 Z까지, 1부터 0까지 알아볼게요. 일단 저부터 재개발을 거의 몰라요.

▶강영훈 대표
굉장히 일부만 알고 있는 어려운 투자 또는 어려운 방식이라고 할 수 있죠.

▷최진석 기자
재건축이 있고 재개발이 있는데, 재개발이 뭡니까?

▶강영훈 대표
재건축 추진하는 곳들이 좋은 동네인가요, 나쁜 동네인가요? 대부분 기반 시설이 잘 갖춰져 있는 동네죠. 근데 왜 재건축을 할까요? 집이 낡아서 합니다. 재개발의 경우엔 집도 낡았는데 동네도 낡은 거예요. 불이 나면 소방차 다니기도 힘들죠. 집을 헐고 새로 짓더라도 땅이 너무 좁아서 자체적으로 새로 있을 만한 넓은 땅이 별로 없어요. 과소필지가 많다고 하죠. 그래서 “여러분들이 집을 한꺼번에 헐고 새로 지으시면서 기반시설도 정비를 하세요”라고 출발하는 게 재개발입니다. 공공에서 해야 될 일을 일부 민간이 떠안아서 추진하게 되는 정비사업이기도 하죠.

▷최진석 기자
재개발의 장점은 뭔가요?

▶강영훈 대표
주거 환경이 많이 개선된다는 게 첫 번째 장점이죠. 두 번째 장점은 재건축에 비해서는 그래도 조금 적은 돈이 들어요. 재건축 같은 경우에는 투자하고 싶어도 조합원 지위 양도 금지 규정에 따라서 못 사는 경우도 많거든요. 마지막으로는 일반분양 받는 분들에 비해서 조금 더 좋은 물건을 선점할 수 있어서 재개발이 가치가 있죠.

▷최진석 기자
그렇다면 단점은요?

▶강영훈 대표
재개발 투자는 재개발 사업에 하는 투자예요. 사업이라는 게 잘 될 때도 있고, 안 될 때도 있죠. 잘 되면 아주 성공적인 투자가 될 수 있지만, 안 되면 가다가 멈춰서는 경우도 생기죠.

▷최진석 기자
뉴타운이란 말도 많이 들어봤는데요.

▶강영훈 대표
광역재개발 사업을 하자는 게 뉴타운 사업의 출발이었어요. 가용할 수 있는 땅도 늘어나지 않겠느냐, 거기에다 그 지역 사람들이 나눠서 쓸 수 있는 기반시설을 만들어 놓자, 학교 지을 땅도 만들어 넣자, 해서 강남·북 균형발전을 재개발 방식으로 이루고자 했던 거죠. 실제 재개발이 본격적으로 이슈화된 건 2004년 이후입니다.

▷최진석 기자
재개발을 추진하려면 어떤 요건을 충족해야 하죠?

▶강영훈 대표
일단 주민제안형 재개발 사업을 하려면 먼저 구청에다 신청을 합니다. 시도조례로 일부 위임된 부분이 있어서 지역마다 조건이 조금식은 달라요. 서울시의 경우 제가 질의를 해서 회신받았던 내용으로는 주택재개발일 때 1만㎡ 이상이어야 하고, 노후불량건축물이 전체의 3분의 2이상이어야 합니다. 이 두 개는 의무예요. 그리고 접도율과 호수밀도, 과소필지라는 요건이 있어요. 접도율은 도로를 접하는 비율이죠. 호수밀도는 얼마나 뺵빽하게 모여 사는지를 말해요. 과소필지는 90㎡ 이하의 토지들을 말합니다. 이 정도 좁은 땅에는 빌라든 뭐든 새로 짓기 힘들잖아요. 두 번째는 주민들 동의가 필요해요. 서울시에서는 60% 동의, 면적 기준으로 2분의 1 이상의 동의가 있어야 입안할 수 있어요.

▷최진석 기자
대부분 60%는 받지 않나요?

▶강영훈 대표
대로변에 빌딩 갖고 있는 사람이 재개발해서 아파트 한 채, 상가 몇 칸 준다고 하면 받을까요? 그냥 건물을 갖고 있겠다고 할 수도 있죠. 이처럼 이해관계가 첨예하게 달라요. 그래서 60%라는 동의율이 요즘처럼 부동산 가격 상승이 거세고 아파트에 대한 수요가 높을 때는 별 것 아닌 거 같죠. 하지만 시장이 달라지면 굉장히 힘들 수도 있어요.

사실 구역지정 단계에서 60%는 그렇게 큰 문제가 아닙니다. 이후 단계, 조합설립인가 단계에서 4분의 3 동의를 받는 게 사실은 문제죠. 사업시행하게 되는 주체가 만들어지는, 조합을 설립하든, 아니면 사업 대행사 지정을 하기 위해서 동의를 갖추든 할 때 75%에서 많이 힘들죠. 오래 걸려요.

▷최진석 기자
재개발을 추진하는 절차를 간단히 설명해주세요.

▶강영훈 대표
짧게 얘기하긴 힘들지만, 짧게 얘기해볼게요. 일단 기본계획단계가 있습니다. 예정구역에 노후불량건축물 숫자 등 정비구역 요건이 맞춰진 상태에서 서울시장님이 구역지정을 내주게 되면 사업을 추진할 주체들을 만드는 게 중요합니다. 그게 조합설립단계죠. 주민 4분의 3, 면적으로는 2분의 1 이상 동의를 통해서 조합을 설립하고, 사업 추진 주체가 만들어지면 그 다음엔 집을 어떻게 지을지를 정합니다. 건축심의를 받아서 사업시행계획인가라는 걸 받아요. 사업시행계획인가를 받으면 재개발 구역 안에 어떻게 지을지에 대한 세부적인 안이 나옵니다. 이를 토대로 아파트 지어줄 시공사를 선정합니다. 시공사를 선정한 후엔 얼마에 지을지에 대한 게 나오겠죠. 그 다음엔 조합원들 대상으로 “우리가 이렇게 집을 짓기로 했는데 어떤 거 받으실래요?” 하면서 분양 신청을 받아요. 이때 분양신청한 내용을 기준으로 해서 조합원들이 받을 물량을 빼고 남는 물량은 일반에 팔아야죠. 일반에 얼마만큼을 팔 건지, 조합원에게는 얼마에 줄 건지 등등 관리처분계획이란 걸 수립해서 그 내용을 구청장님한테 인가를 받게 됩니다. 이 관리처분인가 단계에서 “얼마 정도 수익 날 거 같다, 손해가 날 거 같다, 어떻게 분배를 하면 될 거 같다” 이런 내용이 정해집니다. 이 내용을 가지고 관리처분인가를 받고 이주 공고를 하고 이주를 시작합니다. 보통 철거하는 시점에 일반분양을 하죠. 그 다음 열심히 공사를 해서 입주까지 진행되는 거죠.

▷최진석 기자
어마어마하게 복잡하네요.

▶강영훈 대표
여러 이해관계인들이 모여서 같이 사업을 하는 것이기 때문에 그런 절차를 거치는 게 맞다고 생각합니다.

▷최진석 기자
의기투합해서 재개발이 완료될 때까지 보통 몇 년이나 걸리죠?

▶강영훈 대표
보통이라고 얘기할 수가 없어요. 저도 사실 2008년에 구역지정을 받은 재개발구역을 2010년 초에 매수했거든요. 조합설립인가가 곧 될 거라고 생각해서, 70% 조합 동의 나왔다고 해서 매수를 했죠. 그런데 5%포인트 동의를 더 받는 데 3년 걸렸어요. 몇 장 되지도 않은 동의서 받는 데 3년 걸렸다는 말이죠. 2008년에 구역지정이 됐다고 하면 사실 재개발 추진은 훨씬 전부터 한 거예요. 2000년대 초반? 혹은 그 이전부터 했다고 봐도 되죠. 근데 그 재개발 구역이 2018년 현재까지 아직 분양신청을 안 했어요. 지난해 사업시행인가를 받았는데 아직 분양신청을 못했어요. 입주는 언제할까요? 저는 5년 안에도 힘들 것 같아요. 이주도 안 했으니까.

▷최진석 기자
정말 하세월인 곳도 많고, 빨리 된 곳은 그리 많지 않다는 거네요.

▶강영훈 대표
빨리 되는 곳은 못 본 것 같아요. 2012년 이후에는 해제된 곳들도 많아요. 여러 가지 이유로.

▷최진석 기자
주민이 원해서 해제되는 거 외에 다른 이유로 해제되는 경우도 있어요?

▶강영훈 대표
예를 들자면 사직2구역이나 옥인1구역 같은 곳은 “이 지역은 역사문화적인 이유로 보존을 해야 하는데 재개발 하게끔 하는 게 문제”라고 해서 해제를 한 사례죠. 사실 주민들 입장에선 억울할 수 있거든요. 구역 지정은 전임 서울시장이 해줬고, 현임 서울시장은 반대로 나왔으니까요. 이 같은 내용 때문에 행정소송들이 걸려 있기도 합니다.

▷최진석 기자
투자 측면에선 위험할 수 있겠네요. 재개발 투자를 어떤 시점에 들어가야 리스크를 최소화하고 안정성을 높일 수 있나요?

▶강영훈 대표
보통 조합설립인가, 또는 사업시행인가 이후에 투자하시는 분들은 그런 큰 리스크가 어느 정도 걷힌 상태에서 들어가기 때문에 장기투자로 보고 실수요자로 들어오시는 경우가 많습니다. 새 아파트를 사고 싶은데 너무 비싸거나, 아파트 청약을 해서 분양을 받고 싶은데 가능성이 낮아서죠. 적어도 조합설립인가를 받거나 또는 사업시행인가가 나서 확인할 수 있는 여러 내용 검토할 수 있을 때 실수요 목적으로 갈아타기 하는 거죠. 나중에 새 아파트 지어질 때 넘어오겠다는 수요들이 많이 들어오고, 그런 투자자들은 장기투자를 하는 편이죠.

▷최진석 기자
시세차익을 보고 싶다는 분들은 보다 초기에 재개발지역에 투자를 하겠네요.

▶강영훈 대표
그런 경우들도 많이 있고요. 사실 요즘 같은 때에는 재개발 구역도 가격이 많이 올랐어요. 돈이 많이 필요해요. 투자를 하기 위해선 목돈이 들어가야 됩니다. 부동산 가격은 사업 단계가 진행될수록 가격이 미친듯이 올라가는 게 아닙니다. 시장이 좋으면 계속 올라가죠. 한남뉴타운을 예로 들어보죠. 이곳은 2003년 11월에 2차뉴타운으로 지정됐어요. 근데 재정비촉진구역 지정이 2009년에서야 됐습니다. 6년이나 걸렸죠. 한남뉴타운은 1990년대 후반부터 재개발 하려던 지역인데 2003년 구역지정을 해놓고 재정비촉진계획 수립하는 데만 6년이 걸렸어요. 굉장히 오래걸렸죠. 그 6년 동안 집값이 하나도 안 올랐을까요? 엄청난 부침이 있었죠. 현재 시점에선 어떨가요. 그때보다 한참 많이 올랐습니다. 국내에선 톱클래스 재개발 구역이니까요. 그런데 사업단계는 2009년과 비교해 얼마나 많이 진행됐나요? 사업지 크게 진척된 건 아니죠.

▷최진석 기자
시세차익을 노린 투자를 하다 실패할 수도 있잖아요.

▶강영훈 대표
재개발 투자는 결국 목적이 새로 지어지는 아파트, 기반 시설이 잘 개선된 새 아파트를 받는 게 목적입니다. 그게 되면 성공하는 거예요. 실패하는 경우는 그걸 못 받는 경우겠죠. 그래서 분양대상자 여부를 제대로 파악하지 못해서 하자 있는 물건을 매수했을 때 실패 사례가 될 수 있습니다. 또는 사업이 실패하는 거죠. 재개발을 안 하는 겁니다. 그것도 실패하는 사례가 되는 것이고요. 크게 그 두 가지를 피하면 될 거 같아요.

▷최진석 기자
아파트를 받을 줄 알고 빌라나 주택을 샀는데 알고 보니까 아파트 주는 게 아니었던…. 이걸 물딱지라고 하잖아요. 구분법이 있나요?

▶강영훈 대표
간단하지 않아요. 짧게 얘기할 순 없어요. 엄청 깁니다.

▷최진석 기자
이걸 알아야 재개발 투자를 할 수 있죠?

▶강영훈 대표
공부를 하는 게 좋습니다.

▷최진석 기자
알겠습니다. 이번 시간엔 재개발의 개념과 절차에 대해서 알아봤고 다음 시간엔 딱지와 물딱지에 대해서 집중적으로 알아보겠습니다.

▶강영훈 대표
요즘은 물딱지란 말을 잘 안 씁니다. 분양대상자가 되지 못한 사례라고 하죠. 사실 물딱지란 말은 제가 재개발 공부 시작할 때도 안 썼어요.

▷최진석 기자
저희 부장이 옛날 사람이라 그렇습니다.

2부에 계속

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장 촬영 이구필름 진행 최진석 기자 편집 민경진 기자 자막 전형진 기자 제작 한국경제신문·한경닷컴

[집코노미TV] "지금 재개발 사도 될까요?"