[집코노미] 전문가 "기준금리 인상, 부동산시장 미치는 영향 미미"

단발성 인상이면 영향 제한적
시중은행 금리 변동 지켜봐야

새 아파트 공급이 몰리고 있는 경기 평택 소사벌지구의 한 중개업소. 한경DB

부동산 전문가들은 한국은행의 기준금리 인상이 당장 집값에 큰 충격을 주진 않을 것으로 예상했다. 인상폭을 감안해도 여전히 낮은 수준인 데다 시중은행 금리는 지난해 중순보다 오히려 낮아서다. 경제 여건이 어려워 추가 인상이 쉽지 않다는 점도 파괴력을 낮게 보는 이유다. 다만 금리인상이 부동산 투자의 부정적 요인인 건 분명한 만큼 보수적으로 접근할 때라고 전문가들은 입을 모았다.

◆“금리 영향 크지 않을 듯”

30일 주원 현대경제연구원 연구실장은 “단발성 금리인상이 부동산 시장에 큰 영향을 미치긴 어렵다”고 설명했다. 그는 다만 “앞으로 추가적인 금리인상이 이어지는지, 시장금리가 정책금리를 따라 얼마나 빠르게 올라가는지가 중요하다”고 덧붙였다.

그는 변수로 미국 중앙은행(Fed)의 금리인상을 꼽았다. 주 실장은 “한은의 기준금리 인상과 Fed의 정책금리 인상 시기가 겹칠 때 시장금리 인상폭이 컸다”며 “미국이 금리를 다시 인상한다면 시중은행 금리는 예상보다 크게 움직일 수 있다”고 설명했다.

한은에 따르면 시중은행 주택담보대출의 가중평균금리(신규취급액 기준)는 지난달 연 3.31%를 기록해 전월(연 3.29%) 대비 0.02%포인트 올랐다. 올해 내내 연 3%대 중반에서 움직이던 것과 비교하면 저점에 가깝다. 연중 최고이던 5월 연 3.49%와는 격차가 크고 지난해 10월 연 3.33%보다도 낮은 수준이다. 이상우 유진투자증권 연구위원은 “주택담보대출 금리와 전세대출 금리가 앞으로 어떻게 움직이는지를 살펴야 한다”고 말했다.

금리가 0.25%p 오를 경우 변동금리로 2억원을 빌린 차주는 1년에 50만원, 월 이자는 4만원 정도 늘어난다. 채상욱 하나금융투자 연구위원은 “시장금리가 오르더라도 당분간 차주들의 실질적인 이자 부담이 크지 않다”며 “내집마련 수요는 위축될 수 있겠지만 투자자들은 이미 대출이 막힌 상태여서 금리 영향을 받지 않는다”고 설명했다.

추가 금리인상이 어려울 수 있다는 관측도 나온다. 홍춘욱 키움증권 투자전략팀장은 “국내 경기 여건이 갈수록 나빠지는 데다 물가상승률이 하방 압력을 받을 수 있어 한은으로서도 내년 추가 금리인상은 부담스러울 것”이라고 말했다. 그는 “단발성 금리인상에 그친다면 결과적으로 부동산 시장에 미치는 영향은 미미할 것”이라며 “최근엔 고정금리 분할상환대출이 확대되는 등 시장금리에 영향을 받지 않는 차주도 늘어나고 있다”고 설명했다.

미국이 금리인상 속도 조절을 시사했다는 점에서도 이 같은 전망에 무게가 더해진다. 제롬 파월 미 Fed 의장은 28일(현지시간) “기준금리가 중립금리 바로 밑에 있다”고 밝혔다. 중립금리란 경제가 인플레이션이나 디플레이션 압력 없이 잠재성장률을 회복할 수 있는 이상적인 금리 수준을 의미한다.

다만 상품에 따라서는 금리 변동에 민감하게 반응할 수 있다. 임대수익이 시장금리와 비교해 우위에 있어야 하는 수익형부동산이 대표적이다. 연 수익률이 예금금리 수준에도 못 미친다면 수요가 감소할 수밖에 없어서다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “대지지분이 많지 않고 단순 임대수익만 추구하는 구분상가나 오피스텔시장엔 악영향이 예상된다”면서 “대출 이자를 내고 남는 수익이 얼마 되지 않거나 오히려 모자라는 역(逆) 레버리지가 발생할 수도 있다”고 말했다.

◆“과거 금리인상기엔 집값 더 올라”

한은의 기준금리 인상은 지난해 11월 이후 1년 만이다. 당시 6년 5개월 만에 금리인상이 단행되면서 앞으로 본격적인 금리인상기에 접어들 것이란 관측이 우세했다.

기준금리 인상은 통상 대출금리를 상승시키면서 부동산 투자 수요를 줄인다. 그러나 과거 사례를 보면 금리인상기 초반엔 오히려 부동산 가격이 상승했다. 1차 인상기이던 2005년 10월~2008년 9월까지 기준금리는 연 3.25%에서 5.25%로 8차례에 걸쳐 2%포인트 올랐다. 이 시기 주택매매가격 상승률은 연 3~4%에서 최고 12~13%까지 높아졌다가 조정기를 맞았다.

2차 인상기이던 2010년 7월~2012년 6월엔 기준금리가 연 2.00%에서 3.25%로 5차례에 걸쳐 1.25%포인트 올랐지만 마찬가지로 집값 상승률은 연 1% 중반 수준에서 최고 6%까지 기록한 뒤 하향 곡선을 그렸다.

현대경제연구원은 한은이 지난해 기준금리를 인상하기 직전 ‘국내 금리 인상기의 경험이 현재에 주는 시사점’이란 보고서에서 “과거 금리인상기엔 대출규제 등 수요억제 정책에도 불구하고 부동산 가격이 오르는 방향으로 움직였다”며 “경기가 회복국면에 접어들었다는 신호인 데다 인상기 초기엔 여전히 금리 수준이 낮은 만큼 속도가 급격하지 않다면 가계부담은 크지 않다”고 분석했다.

보고서는 “금리인상이 여러 차례 진행돼 일정 수준에 도달하고 경기가 서서히 둔화 국면에 진입할 때가 돼서야 부동산 가격 상승폭이 꺽였다”며 “가계부채 역시 금리인상 사이클이 종료 시점에 가까워지고 부동산 경기가 하락세로 돌아설 때 증가세가 둔화된다”고 진단했다.

당시 보고서는 반복되는 집값 불안을 사전에 방지하려면 시장안정화 대책이 지속적으로 추진돼야 한다는 지적도 덧붙였다. 보고서는 “공급이 충분해 보이지만 서울 강남권 등 일부 지역은 수요 대비 부족한 상태”라며 “총량적인 공급 확대보단 수요가 많은 지역에 규제완화 등으로 공급을 늘리는 게 중요하다”고 강조했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com