매번 발전하는 소지섭의 빌딩 투자

최근 성황리에 종방한 드라마 ‘내 뒤에 테리우스’의 주연을 맡은 소지섭은 지난 10월 강남구 역삼동 테헤란로 코너에 위치한 293억원 규모의 빌딩을 매입했다. 이번이 소지섭의 세 번째 빌딩 투자다.

그의 빌딩(건물) 투자는 2011년부터 시작됐다. 소지섭은 본인이 거주하는 주거용부동산 투자도 게을리 하지 않았지만, 빌딩 투자도 꾸준히 하고 있다.

그의 첫 번째 투자는 2011년도에 29억원에 매입한 현재 소속사인 51k(피프티원케이엔터테인먼트)의 사옥으로 사용한 건물이다. 제1종일반주거지역에 대지면적 298.8㎡, 연면적 206.48㎡, 지하1~지상2층 규모였다. 대지3.3㎡당 3208만원이었으며, 건물가액은 산정하지 않았다.

매입시 대출을 이용하지 않고 전액 본인의 자금만으로 매입했다. 직영으로 사용하기 위해 내·외부 리모델링을 통해 현재 모습의 사옥이 탄생했다. 기본적인 건물의 외형을 유지하고, 외벽의 마감재와 낡은 창문의 교체만으로 고급스런 느낌으로 탈바꿈시켰다. 이곳을 매입한 이유는 1층의 넓은 자주식 주차장과 쾌적한 주위환경 때문으로 보인다. 매입 당시 주변엔 고급주택 등이 밀집해 조용하고 한적했다. 7년이 지난 현재 주변엔 스튜디오와 웨딩관련업체 디자인회사등의 사옥 등이 다수 분포되어 있다.

그는 이 건물을 약 7년동안 본인의 사옥으로 유지했다. 올해 9월 41억7000만원에 매각했다. 매각 당시 대지 3.3㎡당 4613만원었다. 보유기간 동안 3.3㎡당 1405만원이 올라 7년 보유 총 상승율은 43.8%에 달한다. 1년에 6.25%씩 상승했다. 세금 제외 단순 시세차익은 12억7000만원이다. 시세차익면에서 봤을 때는 아쉬운 투자였다. 제1종일반주거지역이고 주변이 대부분 주거용 건물들이 주를 이루는 지역이어서 7년동안 땅값이 50%도 오르지 못했다. 그리고 은행에서 대출을 이용하지 않은 점 또한 아쉬운 부분이다. 본 건물을 매입하면서 30억원 정도의 현금이 투입됐다. 만약 30억원에 50% 정도의 대출을 받아 60억원 정도의 청담동이나 신사동 등 주요 지역에 투자를 했다면 7년동안 최소 1.5~2배까지의 시세차익이 가능했을 것이다.

물론 건물 전체를 사옥으로 사용한다면 이자비용을 생각해야겠지만 직접사용하는 면적을 제외하고 나머지 면적은 임대를 준다고 했을 때 이자비용은 충분히 상환할수 있었을 것이다. 꾸준하고 규칙적인 수익이 보장되지 않는 직업 특성상 안전한 투자를 선택했을수도있다. 그 안전한 투자로 인해 7년동안 더 얻을수 있었던 수익은 내려놔야 했다.

두 번째 투자는 첫 번째 투자한 51k사옥과 같은 라인에 위치한 건물이었다. 역시 제1종일반주거지역에 자리잡고 있다. 대지 330.40㎡, 연면적 276.56㎡(지하 1층~지상 2층) 규모다. 매입시기는 2012년 3월이다. 매입금액은 40억원이다. 2016년 10월20일에 42억2000만원에 재매각했다. 대지기준으로 3.3㎡당 4000만원에 매입해 4년 6개월이 지난 2016년 4200만원에 팔았다.

그는 왜 이 건물을 매입을 했을까. 위치나 건물의 외형 등으로 봤을 때, 추가적으로 직접 사용할 목적 또는 첫번째 투자한 사옥을 매각하고 이곳으로 이전할 계획이었을 확률이 크다. 그게 아니라 단순히 본인이 잘 아는 지역에 투자목적으로 매입했다면 잘못된 선택이었다고 판단된다.

여기서 중요한 포인트는 첫번째 투자와는 다르게 대출을 이용하기 시작했다는 점이다. 이때부터 대출을 활용한 투자에 대해 경험을 했을 것이다. 다만 투자한 곳이 또 제1종일반주거지역이란 점이 아쉽다. 첫번째 투자한 곳보다는 다소 위치가 좋아졌긴 했지만 가격을 더 주고 샀기 때문에 더욱 그렇다. 단순 시세차익은 2억2000만원이지만 매입시 취득세등 세금 및 부대비용을 감안한다면 매각시 시세차익은 없는 셈이다.

세 번째 투자는 현재 소지섭이 보유하고 있는 유일한 빌딩인 역삼동 빌딩이다. 일반상업지역에 대지 342.9㎡ 연면적 3,312.48㎡(지하 3층~지상 15층) 규모다. 건물가치를 연면적 3.3㎡당 250만원으로 산정했을 때 건물가치는 25억원이고, 대지가격은 268억원으로 3.3㎡당 2억6000만원이었다. 매입당시 보증금 12억원에 월임대료 1억원이 예상되고 연수익률은 4.27%였다.

두 번의 시행착오 끝에 주거지가 집중되어 있는 제1종일반주거지역이 아닌 강남에서도 노른자땅인 테헤란로 대로변 일반상업지역 빌딩을 매입했다. 매입금액 대비 70% 이상 대출을 이용해 과감하고 공격적인 투자를 했다. 소지섭 빌딩이 위치한 곳은 한창 대규모 재개발이 진행 중인 르네상스호텔의 건너편 코너다. 테헤란로는 강남의 업무 중심지로 주요 대기업 및 중견기업 등 밀집되어 있어 임대수요가 활발한 곳이다. 그가 매입한 건물 한개층의 바닥면적은 190㎡다. 대형빌딩이 대부분인 테헤란로 빌딩들에 비해 활용성이 좋다.

이 빌딩은 매입당시 전건물주가 어학원으로 일부층을 사용하고 있었다. 예상컨데 논현동에 있는 소지섭 소속사인51k(피프티원케이)도 이 빌딩에 일부 층을 직접 사용할 것으로 보인다.

이번 투자는 사옥과 임대수익, 시세차익까지 3가지를 한번에 해결할수 있는 탁월한 선택으로 보인다. 세번째 투자의 특징은 과감함이다. 매입금액 293억원 대비 대출을 70% 정도 받았고 그 금액은 무려 210억원이었다. 현금투입은 70억원 수준이다. 이러한 투자가 가능했던 이유는 복합적으로 추정된다. 우선 건물에서 나오는 월세가 매월 1억원 정도로 많은 게 매력이다. 강남의 노른자 땅이어서 꾸준히 가격이 오를 가능성도 있다.

소지섭의 투자에서 여러가지 투자유형이 보인다. 첫번째 투자는 안정지향형 투자다. 매입시 본인 자금만을 투입해 금리 변동 리스크를 없앴다. 리모델링 경험을 통해 건물의 가치상승도 경험했다. 직접 사용을 했기 때문에 임대수익은 전혀 없었다. 안정적인 투자로 인해 버린 이득이 너무 큰 투자였다.

두 번째 투자는 처음으로 대출을 이용한 투자였다. 매입금액 40억원 대비 15억원의 대출을 이용했다. 약 30% 정도의 대출을 이용한 것이다. 임대수익이 많이 나오는 건물이 아니여서 대출이 조심스러웠을 것이다. 대출을 이용한 점은 좋은 선택이였으나, 이번엔 위치와 금액이 아쉬웠다. 그 결과 매각했을 때 시세차익은 없었다.

세 번째 투자는 공격적인 유형이다. 70%이상의 대출을 이용하는 결정이 쉽지 않았을 것이다. 지금까지의 경험으로 큰 배팅을 했을 것으로 보인다. 테헤란로대로변 그것도 코너에 300억원 이하의 새로 지어진 빌딩은 거의 없다. 그리고 테헤란로 중에서도 대형개발계획 중 하나인 르네상스 재개발지역 건너편의 입지 또한 장점으로 추후 가치상승 여지가 충분하다고 생각한다.

3번의 투자방식을 본인의 상황에 맞춰 잘 응용하면 향후 투자에 도움이 될 것으로 보인다.

글=오승민 원빌딩부동산중개 수석팀장
정리=집코노미팀

[집코노미] 매번 발전하는 소지섭의 빌딩 투자