"글로벌 부동산 시장 조정기 진입…보수적 접근 필요"

SK증권 김효진 연구원 분석
국가간 거리 있어도 주요 도시간 동조화 경향

글로벌 부동산 시장이 조정기에 접어들고 있어 투자는 보수적으로 접근해야 한다는 분석이 나왔다.

김효진 SK증권 연구원은 3일 보고서를 통해 "스웨덴, 홍콩, 호주 등에서 시작된 부동산 가격 하락이 다른 도시로 확산될 가능성이 높다"며 "부동산 관련 자산을 확대하기 보다는 보수적으로 접근할 필요가 높다"고 말했다. 스웨덴, 홍콩 등은 지역적으로 떨어져 있음에도 국가별 부동산 가격 동조화가 높아지고 있어 짚어볼 문제라는 지적이다.

김 연구원은 IMF(국제통화기금)에서 발간한 보고서인 'House Price Synchronicity, Banking Integration, and Global Financial Conditions'을 인용하면서 "국가별로 부동산 가격의 동조화가 높아지고 있다"며 "국가간 주택가격 연계성이 낮더라도 주요 도시간 동조화는 뚜렷하게 나타날 수 있다"고 판단했다. 일부 국가에서 나타나고 있는 부동산 하락세가 다른 국가로 확산될 가능성이 있다는 주장이다.

중국의 영향도 무시할 수 없다는 요인도 덧붙였다. 중국인의 부동산 매도가 부동산 가격 하락폭을 키우고 있다는 주장도 있다는 것이다. 중국은 자국내 기업부채를 재조정하면서 해외 자산을 유동화하고 있기에, 글로벌 부동산이 하방 압력을 받을 수 있다.

김 연구원에 따르면 스웨덴의 경우 부동산은 가격 하락 국면을 맞았다. 스웨덴 부동산 시장은 적정한 가격의 주택 공급은 부족했음에도 비싼 아파트의 공급은 늘어났다. 모기지 대출 규제가 강화되면서 부동산 가격은 하락하고 있다는 분석이다. SEB(스웨덴 은행) 역시 "스웨덴 부동산 시장은 쿨 다운 국면이며2019 년 GDP 에 -0.5%p 를 일조할 것으로 예상한다"고 밝혔다.

홍콩 역시 조정기라는 진단이다. 홍콩 부동산 가격은 2008년 이후 10년 연평균 11.6% 상승해 약 4배로 급등했다. 그러나 홍콩 금리인상과 중국 정부의 부동산 규제 등이 홍콩 집값을 약세로 몰고 있다는 것. 홍콩 부동산 가격은 올해 9월 전월비 -1.3%, 10월에는 -2.2%로 각각 하락했다.

호주 중앙은행은 기준금리를 2년 넘게 동결하고 있는데, 이 또한 부동산 하방을 부추기고 있다는 분석이다. 뉴질랜드 부동산 가격은 상승했으나 최근 호주 부동산 가격 하락하다보니 동반 하락할 수 있다는 전망도 소개했다. ASB에 따르면 "뉴질랜드 집값은 호주 집값 움직임에 민감하고 약 6개월 뒤 영향력이 나타났다"며 "뉴질랜드 집값 또한 하락할 가능성이 있다"고 전했다.

이 밖에도 세계 주요국의 부동산 시장은 심상치 않은 분위기라는 지적이다. 영국 부동산 가격은 평균 연봉의 10배에 달해 거품 지수가 높다는 것. 2016년부터 도입된 다가구 주택자에 대한 규제와 브렉시트로 인한 불안감에 더해져 런던의 집값은 하락세를 보이고 있다는 설명이다. 로이터가 부동산 전문가들을 대상으로 실시한 조사 및 분석에 따르면, 영국이 노딜 브렉시트를 할 경우 런던의 부동산 가격은 30% 가량 폭락할 것이라는 예상이다.

미국은 경제 펀더멘털(기초체력)은 양호하나 부동산 가격 상승세는 주춤하고 있다. 캐나다 또한 둔화세가 지속되고 있다. 작년 11월 캐내다 부동산 매매는 약 3만3318건으로 전월대비 15.25% 하락했다. 11개월 연속 매매건수가 하락했으며, 이는 2008년 이후 가장 큰 내림세다.

김 연구원은 "부동산과 관련된 투자 대상이 제한적"이라면서도 미국 부동산에 단기적으로 투자할 수 있는 상품을 소개했다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com