전문가 "고가주택 보유세 급등, 서민주택은 상승폭 미미"

"공시가 단기급등 과해" vs "비정상의 정상화"
일부 서민 건강보험료 인상·기초수급자 등 탈락 우려…정부 TF 가동

올해 단독주택 공시가격 변동으로 상승폭이 큰 곳은 보유세도 급등할 전망이다.

반면 공시가격이 낮고 종합부동산세 대상이 아닌 대다수의 서민주택은 보유세 부담이 많이 늘어나지 않는다.

전문가들은 다만 "이번 공시가격 조정으로 저소득층의 건강보험료, 기초연금 등 서민 복지분야에 영향이 크다는 것이 문제"라며 "정부차원의 대책 마련이 필요하다"고 말했다.

◇ 공시가 급등지역은 보유세 급증, 저가주택은 부담 미미
올해 공시가격이 급등한 곳은 공시가격으로 세금이 산정되는 보유세와 상속·증여세도 크게 증가한다.

보유세의 경우 올해부터 청약조정대상지역내 종부세율이 작년보다 높아지고 다주택자의 세부담 상한도 올라간다.

1주택자의 경우 종부세 세 부담 상한이 전년도 납부 세액의 150%로 작년 대비 최대 50% 오르는데 그치지만 2, 3주택 보유자의 경우 세부담 상한이 각각 200%, 300%로 높아져 그만큼 납부 세액도 많아지는 것이다.

이 때문에 고가주택 보유자와 다주택자들의 고민도 커지고 있다.

김종필 세무사는 "표준 공시가격이 많이 오르면서 세 부담을 가늠해보려는 상담 전화가 급증하고 있다"며 "보유세부담을 줄이기 위해 올해 공시가격이 확정, 고시되기 전에 사전 증여나 임대사업등록을 검토는 사람도 늘고 있다"고 말했다.

특히 종부세에 적용하는 공정시장가액비율이 지난해 80%에서 올해 85%로 5% 인상되고 2022년까지 100%로 매년 5%씩 상향 조정됨에 따라 내년부터 공시가격이 오르지 않더라도 종부세 부담은 늘어나는 구조다.

국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석전문위원은 "당장은 심리적 부담에 그치겠지만 막상 보유세 고지서를 받아보면 일정한 소득이 없는 고령자나 은퇴자는 보유세 부담을 많이 느낄 것"이라며 "고가 1주택자 중에는 집을 팔아 현금흐름이 나오는 수익형 부동산으로 갈아타는 수요도 나올 것으로 보인다"고 덧붙였다.

그러나 지방의 경우 대체로 공시가격이 낮고 종합부동산세 대상이 거의 없어 보유세 인상폭은 크지 않을 전망이다.

김종필 세무사에 따르면 대구 수성구 만촌동의 한 다가구주택은 공시가격이 1억6천100만원에서 1억8천600만원으로 15.5% 인상되지만 보유세는 올해 27만3천120만원에서 내년에는 28만6천767만원으로 1만3천원(5%) 오르는 데 그친다.

김 세무사는 "재산세 부과 대상은 시가표준액에 따라 5∼30%의 세부담 상한이 적용돼 종부세 부과 대상보다 공시가격 인상에 따른 충격이 훨씬 덜하다"며 "저가주택은 공시가격이 오르더라도 보유세 인상폭은 미미한 수준일 것"이라고 말했다.

◇ 수급자 탈락 등 복지대상 축소 우려…정부 해결방안 모색키로
올해 공시가격이 오르면서 건강보험료, 기초연금 등 복지 분야에도 파장이 예상된다.

부동산 공시가격은 건강보험료, 기초연금, 기초생활보장 등 복지분야(10개), 각종 부담금 산정 기준(4개), 정부 정책에 따른 행정목적(21개), 재산세·종합부동산세 등 조세(7개), 부동산 평가 및 공적·사적평가(20개) 등 60여개 분야에서 활용되고 있다.

서민의 경우 보유세 인상폭은 크지 않다고 해도 지역가입자들은 당장 건강보험료에 변화가 올 수 있다.

직장가입자는 근로소득에 준거해 건강보험료가 부과되지만 지역가입자들은 부동산 등 재산을 기준으로 건보료가 책정돼 공시가격이 오르면 보험료도 인상된다.

기초생활보장, 장애인 연금, 근로장려금 대상자와 공공주택 입주자 등 복지혜택 수혜자도 공시가격 인상으로 대상자에서 탈락할 수 있다.

지난해 자유한국당 이은권 의원실이 보건복지부를 통해 받은 '공시가격 현실화에 따른 기초연금수급자 탈락 예측 통계'에 따르면 주택 공시가격이 20∼30%가량 오를 경우 서울지역에서만 1만1천∼1만9천여명이 기초연금수급자에서 탈락할 것이라는 분석도 있다.

전문가들은 공시가격의 균형을 맞추는 것은 필요한 일이지만 이로 인해 서민들의 복지가 축소되는 문제에 대해서는 정부 차원의 세심한 배려가 필요하다고 말한다.

정부도 이런 문제를 의식해 지난해 11월부터 국토교통부와 보건복지부, 교육부 등 유관기관간 태스크포스(TF)를 운영하면서 복지 수급 기준 상향 조정 등을 검토하고 있다.

김현미 국토교통부 장관은 최근 연합뉴스와의 신년 인터뷰에서 "올해 초고가 주택의 공시가격은 많이 오르겠지만 서민주택, 일정가격 이하의 주택은 공시가격 인상에 따른 영향이 크지 않을 것"이라며 "다만 건강보험, 기초수급 대상자 선정에서 탈락하는 사람이 많지 않도록 복지 수급 기준을 조정하겠다"고 말했다.

일각에서는 올해 집값이 하향 조정기를 거칠 것으로 예상되는 가운데 공시가격이 단기 급등함에 따른 부작용을 우려하는 목소리도 나온다.

한 감정평가사는 "특정 지역, 특정 금액대 이상의 주택만 현실화율을 높게 가져가면 오히려 공시가격의 균형성이 깨지는 문제가 발생한다"며 "최소한 2∼3년에 걸쳐 단계적으로 인상해야 부작용을 줄일 수 있는데 정부가 너무 급하게 올린 경향이 있다"고 말했다.

마포구의 한 중개업소 대표는 "20년 이상 한 집에 살아온 실수요자인데 갑자기 보유세가 많이 올라 충격이 크다"며 "벌이가 없는 은퇴자 등은 세부담 때문에 집을 팔아야 할지 말아야 할지 고민이 많다"고 말했다.

그러나 경실련 등 시민단체는 공시가격 단기 조정은 '비정상을 정상화'하는 것이며, 오히려 올해 조정된 공시가격도 현실화율이 여전히 낮다고 반박한다.

경실련 관계자는 "공동주택보다 고가 단독주택의 시세반영률이 특히 낮았기 때문에 이를 바로잡고 서둘러 균형을 맞추는 것은 당연하다"며 "오히려 재벌가의 주택 공시가격은 여전히 현실화율이 떨어진다"고 지적했다.

서울에 거주하는 한 주부(43)는 "단독주택이 시세보다 훨씬 낮은 금액으로 세금을 내고 있었다는 자체가 문제였기 때문에 어느 정도의 가격 급등은 불가피하다"며 "조세형평성 차원에서 오히려 가격 조정이 늦은 감이 있다"고 말했다.

/연합뉴스