올해 놓치지 말아야 할 부동산 절세 포인트
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알짜 세무 이야기 <47>
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올해부터 양도소득세를 계산할 때, 장기보유특별공제가 축소된다. 장기보유특별공제는 매매차익에 일정비율을 곱해 과세표준을 줄여주는 것이다. 장기보유특별공제는 일반적으로 3년 이상 보유한 경우에 가능하고, 최대 30%까지 공제된다. 지난해까지는 1년당 3%씩 공제가 가능했다. 그래서 10년 이상 보유한 경우 30%의 장기보유특별공제를 받을 수 있었다. 하지만 올해 이후에 부동산을 매각하면 1년당 2%씩 공제한다. 앞으로 30%의 장기보유특별공제를 받기 위해서는 15년 이상 보유해야 하는 셈이다.
하지만 내년부터 고가주택에 대한 장기보유특별공제의 요건이 강화된다. 2년 이상 거주한 경우에 한해 80%의 장기보유특별공제가 가능하다. 만약 2년 이상 거주하지 않았다면 2020년부터 장기보유특별공제는 최대 공제액 기준으로 30%까지 줄어든다. 이 규정은 언제 취득했는지 여부를 불문하고 적용한다. 즉 2017년 ‘8·2 부동산대책’ 발표 전에 구입한 주택도 거주하지 않았다면 2020년부터 장기보유특별공제는 줄어든다. 결국 거주 실적이 없는 1가구1주택 고가주택은 올해 안으로 매각해야 양도소득세 부담을 줄일 수 있다.
올해부터 종합부동산세의 부담도 커지기 시작한다. 종합부동산세의 세율이 높아지고, 공정시장가액비율도 85%로 상승한다. 그리고 종합부동산세의 방파제 역할을 했던 세부담 상한선이 150%에서 최대 300%까지 상승한다. 결정적으로 주택에 대한 공시가격이 급격하게 상승할 것으로 예상된다.
종합부동산세를 줄이기 위해 올해 부동산을 증여할 계획이라면 증여의 시기 조절도 중요하다. 주택을 증여할 계획이라면 4월 말, 토지를 증여할 계획이라면 5월 말 이전에 하는 것이 좋다. 주택은 4월 말에 그리고 토지는 5월 말에 공시가격을 고시하기 때문이다. 만약 새로운 공시가격이 고시되기 전에 증여한다면 지난해의 공시가격으로 증여세와 취득세를 계산할 수 있다.
사실 증여세는 시세로 계산하는 것이 원칙이지만 시가를 확인할 수 없는 경우, 공시가격으로 평가할 수 있다. 매매사례가격이 없는, 즉 시세를 확인할 수 없는 단독주택이나 빌라는 공시가격으로 증여세 계산이 가능하다. 공시가격이 오르기 전에 증여해야 취득세의 부담도 줄일 수 있다. 취득세 역시 실거래가액으로 계산하는 것이 원칙이지만, 증여로 명의를 옮기는 경우에는 증여세를 시세로 계산했는지 여부와 상관없이 공시가격으로 계산할 수 있다. 그래서 주택을 증여하려면 새로운 공시가격이 고시되는 4월 말이 되기 전에 증여하는 것이 유리하다.
원종훈 < KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장 >