개발될 땅은 따로 있다

부동산 시장의 핫한 이슈를 깊이 있게 탐구해보는 집터뷰. 이번 시간에는 토지 투자의 귀재, 상가의 신! 보보스부동산연구소(김종율아카데미)의 김종율 대표님 오셨습니다

▶최진석 기자
대표님이 쓰신 ‘나는 오를 땅만 산다’를 쭉 봤더니 눈길이 가는 제목이 있었어요. 그 중 하나가 ‘택지개발지구 취소 뉴스만 읽어도 연봉이 나온다’는 건데 너무 낚시 아닌가요?

▷김종율 대표
택지개발지구 지정을 왜 할까요? 집이 부족해서 주택을 공급하기 위해서죠. 그런데 주택경기가 나빠지면서 택지개발지구의 사업성이 떨어지면 안 하게 되죠. 그렇다면 집이 부족하던 지역은 시간이 지나면서 주택이 더욱 부족한 동네가 됐겠죠?

▶최진석 기자
그렇죠. 공급을 안 했으니까.

▷김종율 대표
그런데 철도가 생기고, 고속도로 생기고, 산업단지가 들어온다면 어떨까요. 원래 집이 부족한 동네인데 집이 더 부족해지겠죠. 광명의 경우가 대표적인 사례인데요. 과거 광명·시흥 보금자리를 크게 지정했어요. 그런데 LH가 너무 사업장이 많아 못 하겠다고 손들었죠. 요즘 택지개발사업은 철도와 도로, 산단이 세트로 들어갑니다. 잘 생각해보세요. 광명·시흥 보금자리 주택 지정됐던 곳에 어떤 도로가 생겼는지. 서울~문산고속도로 나들목(IC)이 하나 생겼죠. 광명~수원고속도로도 마찬가지고요. 광명역세권개발사업도 있죠. 광명·시흥테크노밸리와 신안산선까지…. 지역 이야기로 더 들어가면 광명동굴 앞에도 도시개바사업을 하겠다는 이야기도 있어요. 택지개발 사업만 안 했죠. 택지 개발 사업을 할 때는 TOD 개발이라고 해서 택지와 산업단지, 철도나 도로 이런 인프라가 같이 옵니다. 그런 상황에서 택지만 안 한다면 주택은 더욱 부족한 상황이 돼버리죠. 집 지을 땅의 가격이 굉장히 많이 올라가게 된다는 이야기예요.

▶최진석 기자
공부를 많이 하고, 뉴스를 꼼꼼히 보고, 종합적으로 판단해야 토지 투자에 성공할 수 있군요. 시가지가 될 비시가지를 찾으란 말도 있어요. 이건 무슨 이야기인가요?

▷김종율 대표
이를테면 매뉴얼이죠. 여러 가지 형태가 있는데 용도지역이 농림지역, 관리지역이거나 녹지지역, 이런 개념인데 조금 어렵죠. 쉽게 이야기하면 지금은 논밭이라고 쳐죠. 한쪽은 상업지역이고, 나머지 한쪽은 주거지역이입니다. 이 가운데 평지인 논밭이 있어요. 그런데 이 지역이 인구가 늘어나고 산업단지도 들어오고, 도로도 넓어지고 있어요. 지자체장 입장에선 인구 증가 계획을 주거지에 더 하기는 힘드니까 가운데 끼어있는 논밭에다가 배치할 수 있겠죠. 논밭이라면 용도지역이 녹지지역, 관리지역, 농림지역 이런 것이거든요. 이것을 이런저런 절차를 거쳐서 일반주거지역으로 바꿀 수 있는 거예요.

그런데 이렇게 바꿔주는 게 크기가 작다면 그냥 용도지역 자체를 올려주면 돼요. 경기도 남양주 같은 곳을 보면 재미있는 게 아파트가 군데군데 있고 줄기가 되는 도로가 막 지나갑니다. 가운데엔 농지가 있고, 아파트가 가장자리에 있어요. 산이 뒤로 있고 말이죠.

▶최진석 기자
농지를 중심으로 아파트가 있고, 그 뒤로 산이 있어요?

▷김종율 대표
아파트 사람들이 이용하기 좋게 도로가 막 나 있는 거죠. 그러니까 농지가 잘리기 시작한 겁니다. 농지 주인 입장에서는 ‘우리 농지 교통 끝내주네’ 그런 기분이 들까요? ‘우리 농지에서 쌀 수확해서 바로바로...’ 그런 기분이 들까요? 억울하단 생각이 들겠죠.

▶최진석 기자
그렇죠. 땅이 조각이 나잖아요.

▷김종율 대표
그런 농지들을 일반 주거지역으로 바꿔주는 거죠.

▶최진석 기자
여기 이제 집 짓고 사람도 살아야겠다, 이런 거죠?

▷김종율 대표
그런 패턴이 하나 있고요. 또는 그런 농지가 사이즈가 크다면 계획개발을 해야겠죠. 그 땅이 개발제한구역이라면 택지개발이나 도시개발사업으로 갈 수도 있고, 농지 주인들이 ‘우리끼리 마음을 맞춰서 한번 해보자’라고 한다면 도시개발사업조합을 만들 수도 있죠. 그런 형태로 시가지가 되는 거죠.

▶최진석 기자
사이즈가 ‘크다 작다’의 어떤 기준 같은 게 있나요?

▷김종율 대표
아파트 한 단지 정도가 될 정도다, 안 될 정도다 같은 경우는 99% 용도지역을 올려주는 쪽으로 가죠. 그러나 이제 이를테면 아주 작은 형태의 미니 신도시라도 할 정도가 된다면….

▶최진석 기자
1만 가구?

▷김종율 대표
1만 가구면 엄청 큰 거예요. 2000~3000가구쯤만 되더라도 도시개발사업지 형태로 가는 거죠.

▶최진석 기자
알겠습니다. 투자는 신중히, 공부는 열심히. 한 번 또 알아봤습니다.

기획 집코노미TV 책임 프로듀서 조성근 건설부동산부장
촬영 신세원 기자 진행 최진석 기자 편집 민경진 기자 오하선·한성구 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴

[집코노미TV] "개발될 땅은 따로 있다"