부동산 전업투자자로 먹고 살 수 있나요?

많은 분들이 꿈꾸는 경제적 자유. 그것을 얻고 전업 투자자로서 힘차게 자신의 길을 걷고 있는 그 분을 모셨습니다. 만나보고 그 분에게서 전업 투자자란 무엇인가? 또, 투자는 어떻게 해야 하는가 다양한 것을 들어보겠습니다. 민경남 KN프로퍼티즈 대표님, 필명 ‘시네케라’ 모셨습니다.

▶최진석 기자
전업투자자로 새로운 출발을 하셨어요. 그 전에는 어디 계셨죠?

▷민경남 대표
KB자산운용 부동산운용팀에서 12년 조금 안 되게 재직했었습니다.

▶최진석 기자
높은 연봉과 안정된 직장을 뿌리치고 홀로서기를 하기가 쉽지는 않았을 텐데요.

▷민경남 대표
전업투자자로 변신한 지 아직 1년이 채 안 됐어요. 남은 시간이 어떨지 모르기 때문에 감히 앞으로에 대해서 말씀드리기가 부담스러운 점이 많이 있습니다만, 현재로서는 굉장히 좋습니다. 첫 번째로 시간이 자유롭기 때문이죠. 체중도 4~5kg 정도 뺐고요. 제가 만나고 싶을 때 만나고 싶은 사람들을 만날 수도 있고요. 더 좋은 인맥들도 많이 생기고 있고요. 주로 투자를 하는 대상이 아파트뿐만 아니라 상가나 꼬마빌딩을 보고 있는데요. 회사 다니면 저녁 시간이나 주말에 하는 것이 불가능 하거든요. 아파트는 사실 토요일에 거래를 많이 하기 때문에 회사 다니면서 할 수가 있는데 상가나 꼬마빌딩은 불가능하다고 생각하는 분야예요.

▶최진석 기자
뭔가 운신의 폭이 넓어졌다?

▷민경남 대표
직장생활이 어떻게 보면 더 위험할 수 있다고 생각을 했습니다. 제가 이제 곧 마흔인데, 저희 업계에서는 몇 년 내에 팀장 자리에 올라가야 하고, 10년 이내에 본부장급, 50살이 되기 전에는 대표자급까지는 올라가야 해요. 그게 아니면 도태되기 쉽고요. 어떤 책에서 그런 글을 읽었어요. 대기업 종사자를 큰 크루즈에, 매일 음식과 숙식이 제공되는 배에 태우고 가는데 그 배가 어디로 가는지, 언제 멈추는지 모른다고요. 그게 되게 와닿더라고요. 그런데 제가 지금 나와서 제 회사를 차렸으니 정년이 없는 거잖아요. 가늘고 길게일지, 굵고 길게일지는 모르겠지만 정년 연장하는 효과도 있기 때문에 장기적으로는 더 안전할 수 있을 것 같다고 판단을 했습니다. 경제적 자유를 이뤄서 나온 게 아니고 경제적 자유를 이루기 위해 나온 것 같습니다.

▶최진석 기자
회사를 나오신 결정적인 이유는 내가 잘할 수 있고, 많은 수익을 얻을 수 있는 그런 투자자로서의 활동을 하기 위해서라는 거죠?

▷민경남 대표
네, 맞습니다.

▶최진석 기자
최근 책을 쓰셨잖아요. ‘지금부터 부동산 투자해도 부자가 될 수 있다.’ 이 ‘지금부터’라는 것이 30대가 이 책을 읽을 수도 있고, 70대 어르신이 읽을 수도 있는 건데요. 누구든 지금부터 해도 부자가 될 수 있다, 몇 년 안에 부자가 될 수 있다는 건가요?

▷민경남 대표
제목은 그렇지만 이 책만 읽었다고 부자가 될 수 있는 건 절대 아니고요. 이 책에 있는 내용도 모르면 부동산 투자는 하면 안 된다는 겁니다.

▶최진석 기자
대표님께서 부동산 전문투자자로 독립을 하시기 위해서 준비한 내용들이 한 곳에 모여 있는 그런 책이라고도 볼 수 있네요. 그렇다면 대표님의 일과는 어떻게 되나요?

▷민경남 대표
글을 쓰고, 보고서를 읽고, 사람들하고 만나고 대화도 하죠. 투자 물건들도 분석을 합니다. 이번에 하나 매입한 게 공실이 있어요. 그 상가에 공실을 채우느라 많은 애를 쓰고 있습니다. 일주일에 평균 2.5회 정도 임대 마케팅 회의를 하고 있고요,

▶최진석 기자
전업투자자로 홀로서기를 하신 후에 반드시 이 일정은 지킨다, 이런 것도 있나요?

▷민경남 대표
출근시간인 것 같습니다. ‘늦어도 8시까지는 출근한다’입니다. 퇴근은 좀 자유로운데요. 주 5회 중에 한두 번 정도는 야근하고, 두세 번 정도는 사람만나거나 그래요. 한두 번 정도는 일찍 들어가요.

▶최진석 기자
이런 자잘한 질문까지 한 이유는 아무래도 전업투자자로 나서면 변화가 크니까 이런 것을 준비하시는 분들께 도움 되라고 드린 겁니다. 그렇다면 전업투자자로 나서기 전에 해야 할 것들은 어떤 게 있을까요?

▷민경남 대표
우선 첫 번째로는 어느 정도의 월세가 꾸준히 나와야 해요. 예를 들어 갭 투자를 여러 건 해놓아서 고정적인 임대수익이 없으신 분들. 그리고 상가를 8개, 10개 들고 있는데 그게 완전히 대출이라면 월 임대료가 700만원, 1000만원이어도 위험할 수 있는 거고요. 그런데 주변에서 이런 말을 하는 분도 계세요. 전업투자 하기 전에 월급 외에 100만원 이상을 벌어보라는 거죠. 그렇게 벌어오면 그 다음에 전업투자에 대해 다시 이야기를 하라는 겁니다.

▶최진석 기자
그건 맞는 말이네요. 전업투자자로 나서도 되는지 다시 한 번 꼼꼼하게 따져보자고 할 때 고려해야 될 게 뭐가 있을까요?

▷민경남 대표
나태해지지 않고 부지런해야 하는 점입니다. 꾸준히 일찍일찍 출근을 하는 것도 마찬가지고요. 그리고 수줍음이 많은 분들, 낯을 가리는 분들은 부동산 전업투자는 힘들 거예요. 부동산은 일단 사람을 만나서 딜이 이루어지잖아요. 중개사들과 이야기를 하고 거래 상대방들과 이야기하고, 보유했을 때는 임차인들을 상대해야 하는데 이게 굉장한 감정노동이거든요. 그런 것을 감당하기가 어려우실 것 같아요. 임대료 시세를 조사할 때도 결국은 얼굴에 철판을 깔고 물어봐야 하는데 그게 안 된다면 정보력에서도 문제가 있을 수밖에 없고요.

▶최진석 기자
또 있다면요?

▷민경남 대표
제가 두 가지 정도를 더 이야기하고 싶은데요, 하나는 인내심. 부동산 펀드 같은 경우 투자 기간을 5년, 7년, 10년, 15년 이렇게 잡습니다. 그 사이에 가격이 출렁출렁하겠죠. 그렇지만 떨어지면 가만히 있으면 돼요. 오르면 팔면 됩니다. 그러니까 결국 우상향할거라는 그 전제 하에 투자를 하는 거죠. ‘오래 기다리면 결국엔 오른다’인데 그게 얼마나 오래일지는 모르는 거죠. 요즘같이 시장이 어려운 때는 그걸 견뎌낼 수 있는 인내심이 필요해요. 자신이 본 데이터와 믿는 것들을 기둥삼아 붙잡고서 말이죠.

그리고 또 하나는 숫자에 강해야 합니다. 미래가 어떻게 될지, 정책이 어느 날 어떻게 바뀔지 모릅니다만 그 리스크를 최소화하기 위해서 많은 것들을 계량화 해야 합니다. 그런데 부동산 투자는 수도권광역급행철도(GTX)가 뚫리고, 여기를 사놓으면 길이 생기고, 그렇게 많이 생각을 하세요. 재건축을 해 놓으면 새 아파트가 바뀐다든지. 그런데 저는 그런 식으로 안 합니다. 무조건 숫자로 접근을 하거든요. 엑셀로 계량화 하는 습관이 중요해요.

▶최진석 기자
알겠습니다. 이번 시간에는 새내기 전업투자자, 하지만 내공은 책을 두 권 내실 정도로 상당한 필명 시네케라, 진실의 제왕, 민경남 KN프로퍼티즈 대표님과 전업투자자의 요건에 대해서 얘기 나눠봤습니다.

기획 집코노미TV 책임 프로듀서 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영 신세원 기자 편집 오하선·한성구 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴

[집코노미TV] "부동산 전업투자자로 먹고 살 수 있나요?"