1주택자에도 양도세 폭탄…9·13체제 절세대책 ①

▶최진석 기자
안녕하세요. 부동산 이슈를 깊이 있게 탐구해보는 집터뷰, 오늘은 호환마마보다 무섭다는 세금에 대해서 낱낱이, 세세히 살펴보도록 하겠습니다. KB국민은행 세무팀장, 세법의 마술사 원종훈 팀장님 모셨습니다.

알아봐야 할 내용이 워낙 방대해서 주택수별로 따져볼까 해요. 먼저 1주택자에 대해서 알아보겠습니다. 1주택자라면 매매가격 9억원 미만의 양도소득세는 어떻게 처리되나요?

▷원종훈 팀장
1주택자는 기본적으로 9억원까지 1세대 1주택 비과세가 보장 되죠. 그래서 사실 주택 1채만 갖고 있다면 신경 쓸 게 없긴 합니다. 양도가액이 9억원 이하면 고가주택이 아니고 비과세 보장을 받으니까 신경 쓰지 않아도 되는데, 항상 ‘데’가 중요하죠. 2017년에 ‘8·2 대책’이 발표가 됐어요. 이때 한 가지 추가한 게 있습니다. 비과세 요건을 조금 강화를 했습니다. 기존에는 1주택을 2년 이상 가지고만 있으면 비과세가 가능했거든요. 그런데 8·2 대책 이후 구입한 집은 이제 거주도 하라는 거예요. 단, 조정대상지역 안에 있는 1주택의 경우입니다. 그러니까 두 가지 경우에는 안심하셔도 되는 거예요. 8·2 대책 이전에 구입한 집이거나 그 이후에 구입했더라도 조정대상지역만 아닌 경우 전혀 문제없죠.

▶최진석 기자
조정대상지역이거나 투기과열지구나 이런 곳이라면 2년 실거주를 해야 비과세 요건이 충족된다는 거죠?

▷원종훈 팀장
투기과열지구는 분양권 전매를 금지하는 지역을 표시하는 것이고, 조정대상지역은 그것보다 조금 더 넓은 개념입니다. 대개는 투기과열지구에 들어가면 조정대상지역이긴 해요.

▶최진석 기자
조정대상지역인지 아닌지만 보면 되겠군요.

▷원종훈 팀장
8·2대책 이전에 매입한 주택은 조정대상지역 여부를 불문합니다. 그 이후에 구입했다면 조정대상지역이 아닌 지역은 거주를 하지 않더라도 9억원까지 완벽한 비과세가 보장됩니다.

▶최진석 기자
여기서 이야기하는 9억원은 실거래가 9억원인가요, 공시가격 9억원인가요?

▷원종훈 팀장
고가주택 판정은 보통 두 가지로 합니다. 양도세에서 고가주택은 실거래가를 기준으로 판단해요. 임대주택에 대해서도 고가주택 여부를 판단할 때가 있는데 이때는 공시가격을 기준으로 판단합니다. 지금은 양도세를 이야기하고 있는 것이니까 기본적으로 실거래가에 기댄다고 보시면 됩니다.

▶최진석 기자
이런 경우는 어떤가요. 어떤 분이 30년 동안 한 집에 사셨습니다. 그런데 그 지역이 재개발이 된 거예요. 집을 부수고 아파트가 들어섰어요. 아파트를 받긴 했는데 추가부담금을 낼 돈이 없어서 정작 그 집에 들어가 살진 못했습니다. 그렇게 거주 요건을 못 맞춘 상태에서 매각을 한 거죠. 기존 주택에서는 30년이나 살았지만 새 아파트에서는 실거주를 못했다면 이럴 때는 2년 거주를 했다고 판단을 하나요, 안 했다고 판단을 하나요?

▷원종훈 팀장
헌집에 2년 이상 거주한 실적이 있으면 새집을 매각할 때 거주 실적을 당연히 인정을 해줍니다. 그 다음 보유기간도 통산이 된다고 했잖아요. 구주택을 갖고 있었던 기간, 그 다음에 새 주택을 갖고 있었던 기간, 뿐만 아니라 공사하고 있었던 기간까지 전부 다 보유기간으로 인정을 해줍니다.

▶최진석 기자
1주택자의 9억원 이상의 고가주택 장기보유특별공제 요건이 바뀐하고 해서 여쭤봤습니다. 이 혜택이 줄었나요?

▷원종훈 팀장
예, 이제 여기서부터 복잡하기 시작합니다. 아까 제가 이런 말씀 드렸죠. 1주택자라면 크게 걱정할 필요 없다. 기본적으로 비과세가 보장이 되는 거니까요. 다만 9억원 이하여야 걱정할 필요가 없다는 전제가 있는 겁니다.

1주택자인데 고가주택이라면? 매각하는 금액이 9억원을 초과하면 고가주택입니다. 그렇게 되면 1주택이라 하더라도 세무적 불이익이 나오기 시작합니다. 이건 2017년 8·2 대책 때는 아무런 언급이 없다가 지난해 ‘9·13 대책’에서 터치를 한 부분이에요. 원래 1세대 1주택자면 고가주택이라 하더라도 양도소득세가 별로 안 나옵니다.

이유가 두 가지가 있어요. 첫 번째는 고가주택에 해당하는 부분만 발라내서 양도세를 계산해요. 고가주택이라는 건 9억을 초과하는 부분이니까, 내가 주택을 매각할 때 10억 원에 매각을 했다면 10억 중에 9억 초과하는 건 1억원이죠? 1억원만 고가주택이 되는 겁니다. 10분의 1만 고가주택이에요. 양도세도 매매차익의 10분의 1만 내면 된다는 거예요. 만약 11억 원에 매각했다면 고가주택에 해당하는 비율은 몇 억 분의 몇 억입니까?

▶최진석 기자
2억원. 산수인데 굉장히 어렵네요.

▷원종훈 팀장
그렇습니다. 고가주택이라도 1주택이기만 하면 양도세가 별로 안 나오는 이유가 고가주택에 해당하는 부분만 세금 내기 때문입니다.

두 번째는 장기보유특별공제입니다. 보유기간 1년당 8%씩 최대 80%까지 된다는 거예요. 이 두 가지 효과 때문에 1주택이기만 하면 고가주택이라 하더라도 세금이 별로 안 나오는 겁니요.

이 두 가지 혜택 중에 8·2 대책 이전의 혜택은 여전히 유효합니다. 그러니까 2017년 8월 2일 이전에 구입한 집은 거주를 전혀 하지 않더라도 비과세 효과는 보장받아요. 아까 고가주택에 해당하는 부분에 대해서만 양도세를 계산하는 건 2년 거주 여부와 상관없이 비과세가 완벽하게 보장됩니다. 그런데 장기보유특별공제는 언제 취득했는지를 불문하고 거주를 하지 않으면 2020년부터 80% 공제를 못 받습니다. 일반 공제로 1년당 2%씩 최대 30%만 받아요.

결국은 이런 이야기가 돼요. 자신이 주택 1채를 가지고 있는데 고가주택이고 거주를 하지 않았다면? 비과세 효과도 받고 장기보유특별공제 80%까지 두 개를 다 받는 방법은 두 가지가 있습니다. 첫 번째는 올해 안으로 매각하는 방법.

▶최진석 기자
2019년 안으로 말씀이시죠.

▷원종훈 팀장
그렇죠. 2년을 거주하지 않았을 때 장기보유특별공제율이 줄어드는 건 2020년부터 적용되니까요. 그러니까 2년을 거주하지 않더라도 올해까지 매각하면 장기보유특별공제 80% OK! 예를 들어 2년 거주하지 않은 갭투자 1주택자가 고가주택을 갖고 있다면 올해 안에 매각해야 한다는 결론이 나옵니다.

▶최진석 기자
그렇지 않으면 세금부담이 엄청 커지겠네요.

▷원종훈 팀장
물론 이것도 아까 질문하고 똑같이 조정대상지역이 해당하는 주택만 적용을 합니다. 그런데 조정대상지역이 아니면 이 정도 집값 나가는 경우도 거의 없어요.

▶최진석 기자
그러니까 2019년 12월31일까지만 매각을 하면 고가주택이더라도 이 혜택을 고스란히 받을 수 있다는 거죠?

▷원종훈 팀장
그렇죠. 거주를 하지 않았다는 전제 하에서 두 가지 효과를 다 받으려면, 그러니까 비과세 효과와 장기보유특별공제 80% 효과 두 개를 모두 다 받으려면 2019년 12월 31일 이내에 매각을 해야 됩니다. 이 두 가지 효과를 다 받고 싶은데 2년을 거주한 적이 없다, 그리고 2020년 이후에 매각해야 한다면 반드시 2년 이상 거주를 해야 합니다. 물론 조정대상지역 안에서요.

▶최진석 기자
2019년 안에 팔아야 된다고 할 때 그 기준이 계약서에 서로 도장을 찍는 기준인가요, 아니면 잔금일까지인가요?

▷원종훈 팀장
원래 세법에서 취득 시점과 양도 시점을 판단하는 기준은 잔금 기준이에요. 또는 소유권이전등기 접수예요. 그래서 둘 중 빠른 날이라고 합니다.

그런데 이런 경우도 있습니다. 타워팰리스를 23억원에 매각하시는 분을 상담을 했는데 양도세를 정상적으로만 계산하면, 우리 아까 고가주택 잠깐 배웠잖아요? 3000만원 정도를 내면 끝나는 거였어요. 그런데 본인도 확인할 수 없었던 주택 하나가 튀어나와서 양도세가 얼마까지 늘었냐면 7억원 나왔습니다.

▶최진석 기자
자기도 몰랐던 주택이 튀어나왔다는 것이군요.

▷원종훈 팀장
그렇습니다. 어떤 경우냐면 자신이 주택 1채를 가지고 있어요. 고가주택이고요. 그런데 추가적으로 주택을 구입합니다. 보통 1주택은 일시적 2주택이라고 해서 새 주택을 구입한 뒤 유예기간 안에 기존 주택을 팔면 비과세가 가능하죠. 현재 유예기간은 3년 또는 2년으로 되어 있어요. 주택을 그 기간 안에 팔면 일시적 2주택으로 봐서 비과세가 완벽하게 인정이 됩니다.

▶최진석 기자
1주택과 같게 말이죠?

▷원종훈 팀장
네. 그런데 유예기간 중에 말이죠. 다른 집이 전혀 없을 거라고 생각했는데 본인도 모르고 있는 오피스텔이 등장한다면? 그것도 주거형으로. 세입자가 주거용으로 사용하고 있는 겁니다. 그러면 일시적 2주택이 아닌 거예요. 원래부터 3주택이 되는 거죠. 그럼 중과세가 되는 거예요. 건물주도 세입자에게 주의의무를 충분히 해줬어야 돼요. 예를 들어서 임대차계약서에 오피스텔을 임대할 때 절대 주거용으로 사용하면 안 된다, 이런 문구라도 넣었다면 보호는 받을 수 있겠죠. 그런 문구조차 없었던 거죠.

▶최진석 기자
이거 재미있네요. 그나저나 그 분은 7억원을 내셨나요?

▷원종훈 팀장
다행스러운 건 계약만 하셨습니다. 계약금 날리는 걸로 세금을 보전하셨습니다.

▶최진석 기자
아, 매각을 하지 않았군요.

▷원종훈 팀장
네. 23억원 이니까 계약금을 2억3000만원 받았을 거 아닙니까. 그게 날아갔지만 그래도 세금 내는 것보다는 안전하다고 생각을 하신 거겠죠.

기획 집코노미TV 책임 프로듀서 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영·편집 신세원 기자·한성구·오하선 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴

[집코노미TV] 1주택자에도 양도세 폭탄…9·13체제 절세대책 ①