정부는 최근 전셋값 하락에 따른 역(逆)전세난이나 깡통전세가 아직까지 금융시스템과 경제 전반의 위기로 확산될 단계는 아니라고 보고 있다. 역전세난이 나타나고 있는 지역이 일부이고, 전세대출이 90조원 규모여서 전체 가계부채 1500조원 중 비중이 6% 정도에 그치기 때문이다.

하지만 전문가들은 전셋값 하락이 집값 하락을 부추길 가능성을 우려하고 있다. 이 경우 자산가치 하락과 가계부채 부실화에 따른 디플레이션을 유발할 가능성도 배제할 수 없다고 보고 있다. ‘부동산 등 자산가치 하락→소비 위축 및 부채부담 증가→가계부채 부실→실물경기 침체→자산가치 하락’이라는 악순환의 고리가 형성될 수 있기 때문이다.
"전셋값·집값 동반 하락하면 금융시스템에 충격 올 수도"
역전세난에 실물경제 타격 우려

경제에서 부동산시장은 ‘경기 부양’과 ‘경기 침체’의 상반된 두 얼굴을 갖고 있다. 앞서 박근혜 정부는 경기 부양을 위해 규제를 잇따라 완화했다. 그 결과 부동산은 살아났으나 가계대출 증가와 부동산값 폭등이라는 부작용이 발생했다. 문재인 정부는 잇단 고강도 대출규제를 통해 부동산시장을 안정시키는 데에는 성공했다는 평가를 받고 있다.

문제는 지나친 부동산 가격 하락세가 가계부채 부실과 경기 불황으로 미칠 수 있는 시점에 다다르고 있다는 점이다. 우선 부동산을 보유한 집주인의 입장에서 자산가치의 지나친 하락은 소비 위축을 불러온다. 경기 침체에 이어 자산가치 하락이라는 악순환의 고리가 형성될 수 있다는 뜻이다. 더욱이 부동산은 국내 가구가 보유한 자산가치의 절반이 넘는다. 결국 부동산 가격이 오를 때보다 하락에 따른 충격이 더 클 수밖에 없다.

부동산 가격 하락은 역전세난을 야기해 은행권의 대출상환 압력을 불러오고, 이에 따른 집주인들의 연쇄 매도가 이어지면서 가격 하락을 가속화할 수 있다.

깡통전세가 금융위기로 이어지나

부동산 가격 하락은 집주인뿐 아니라 세입자에게도 적지 않은 영향을 미친다. 집값 하락으로 세입자가 집주인에게서 전세금을 돌려받지 못하는 깡통전세 현상이 발생할 수 있기 때문이다. 물론 세입자가 SGI서울보증과 주택도시보증공사(HUG)가 취급하는 전세반환보증 상품에 가입하면 전세금을 무사히 돌려받을 수 있다.

"전셋값·집값 동반 하락하면 금융시스템에 충격 올 수도"
문제는 세입자들이 전세보증보험에 가입한 비율이 아직까지 저조하다는 점이다. 전세금 반환보증 공급규모는 2015년 2조7000억원에서 지난해 말 23조4000억원으로 늘었지만 아직까지 가입 비율은 높지 않다는 것이 금융위원회의 설명이다. 더욱이 전셋값 하락이 집값 하락과 맞물리면 집주인과 세입자가 받은 대출이 동시에 부실화할 가능성이 높다. 집주인과 세입자를 대상으로 한 은행권의 대출상환 압박이 가중되면서 대출 부실화 및 신용등급 하락 등 연쇄 도미노 효과에 따른 금융시스템의 위기로 이어질 수 있다는 우려가 제기된다.

이 때문에 금융위도 깡통전세에 따른 전세대출 부실화를 올해 가계부채의 주요 위험 요인 중 하나로 보고 있다.

종합대책 고민하는 정부

정부는 역전세난과 깡통전세가 가계대출의 급격한 부실을 초래해 금융시스템 위기로 비화될 가능성은 낮을 것으로 보고 있다. 금융위에 따르면 지난해 말 기준 전세대출 규모는 90조원을 넘는 것으로 추정된다. 신한·국민·하나·우리·농협 등 5대 은행 기준으로는 63조원에 달한다. 전세대출 규모가 늘고 있지만 여전히 가계부채 총량의 6%에 그치는 상황에서 전체 시스템 위기로 비화될 가능성은 낮다는 이유에서다. 다만 시장여건 변화로 건전성이 급격히 취약해질 수 있다는 점을 감안해 긴급 대책 마련에 나섰다.

기획재정부·국토교통부·금융위 등 관련 부처는 실태조사를 마무리하는 대로 종합대책을 내놓을 계획이다. 이를 위해 금융위는 최근 국토부에 실태조사를 긴급 요청한 것으로 알려졌다. 금융위 관계자는 “실태조사가 아직까지 진행되지 않은 상황에서 현재로선 구체적인 대책이 나오기는 어렵다”며 “이른 시일 내 실태조사를 마무리한 뒤 관련 부처와 협의해 종합대책을 내놓는 방안을 검토할 계획”이라고 밝혔다.

일각에선 정부가 전세대출 등 대출규제를 일부 완화하는 방안을 고민해야 할 시점이라는 지적도 내놓고 있다. 김정식 연세대 경제학부 교수는 “부동산 가격 하락이 장기화되면 가계대출 부실화 등 금융시스템에 영향을 미칠 수밖에 없다”며 “거래가 어느 정도 이뤄질 수 있게 대출 규제를 완화해주는 방안도 필요하다”고 지적했다.

강경민/정지은 기자 kkm1026@hankyung.com