[집코노미TV] 서울 '집값 척도' 압구정현대 가보니…

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'강남 대장' 압구정 현대아파트

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▶전형진 기자
안녕하세요, 집코노미TV 전형진입니다. 오늘 제가 나와있는 곳은 어딜까요. 한강이 보이고 서울숲이 보이는 곳. 네, 압구정입니다.

요즘 압구정 집값이 흔들린다는 얘기가 나오고 있습니다. 현대아파트 전용면적 157㎡ 같은 경우엔 작년 가을만 해도 37억원을 호가했는데 최근엔 33억원까지 호가가 떨어졌습니다. 전용 144㎡의 호가도 같은 기간 4억원 정도 떨어진 31억원까지 내렸습니다. 중형인 전용 82㎡는 최근 경매에서 20억원에 턱걸이 낙찰됐는데요, 압구정 현대아파트가 감정가 아래로 낙찰된 건 3년 만이었습니다.

압구정 부동산의 진짜 분위기는 어떨까요.

▷신만호 압구정 중앙공인 대표
전용 117㎡(옛 44평형) 같은 경우 9·13 대책 전에 최고가 35억원에 거래됐던 게 설 연휴 지나서 바로 어제(2월 7일) 31억5000만원에 거래가 됐습니다. 제가 거래된 폭을 보니까 10% 정도 조정된 금액인데. 공통적으로 나타나는 현상이에요. 대형 면적대도 마찬가지고 전고점 대비해서 10% 정도 빠진 금액들은 매수세가 계속 붙고 있거든요.

문제는 전반적으로 언론에 나오는 것처럼 급매물이 쌓여 있거나 내놨는데 물건이 팔라지 않다거나 이렇진 않습니다. 나와 있는 금액들은 여전히 호가가 높은 게 특징인데 반면에 대기 수요자들은 급매 위주로 접근을 하겠죠. 그러다 보니까 거래가 조금 안 되는 상황인데, 팔려다 보면 꼭 팔아야 하는 물건이 나오지 않습니까. 이런 물건들은 거래가 돼요. 어제(2월 7일) 같은 경우도 사실은 9·13 대책 후에 33억원부터 내놓으셨던 분인데 거래가 안 되니까 32억원 정도까지는 고려를 하시다가 극적으로 5000만원 정도 조정을 해서 계약이 됐습니다. 그런식으로 중대형 같은 경우는 급매 위주로 거래가 꾸준히 이어질 것으로 보고 있어요.

▷최규호 압구정 연세공인 대표
9·13 대책 이후에 3개월 정도 거래가 거의 없다가 거래가 시작됐는데 현재까지 중대형 면적대, 전용면적 131㎡(옛 42평형) 이상 대형 면적대는 압구정동에서 15건 정도 실거래가 됐습니다. 중대형 면적대가 먼저 거래가 활발해지고 전용 84㎡(옛 30평대)가 약간 부진한 상태예요. 예년과는 다른 패턴인데 평소엔 전용 84㎡(옛 30평대)가 먼저 거래가 활발해지고 중대형 면적대가 따라가는 형세였는데 올해는 특이한 상황을 보이고 있습니다. 중대형 면적대가 15건 거래가 되면서 가격대가 공고하게 자리를 잡은 상태고, 최저점에 비해선 1억~2억가량 상승했다고 봐야 합니다. 전용 84㎡(옛 30평대)는 거래가 상대적으로 부진하면서 가격이 덜 오르는 상황인데 최근에도 2건 정도 거래가 되면서 거래가 시작될 기미를 보이고 있습니다.

▶전형진 기자
최근엔 드디어 재건축도 시동을 걸었습니다. 강남 재건축의 피날레를 장식할 전망인데요. 제가 서있는 이곳, 사진 가운데 3구역의 속도가 가장 빠릅니다. 박원순 서울시장이 최근 일반주거지역에 적용하는 이른바 ‘35층룰’을 재검토할 수 있다는 입장을 밝힌 바 있어서 압구정 일대 재건축이 수혜를 입을 수 있다는 관측도 나옵니다.

▷신만호 압구정 중앙공인 대표
재건축 초과이익환수제 같은 경우는 이익이 나는 만큼 부담금을 내야하기 때문에 1 대 1로 했을 경우엔 수익을 좀 축소를 하자는 얘기거든요. 부정적인 게 아니고 대다수 주민들이 원하듯이 큰 면적대를 유지하고 단지를 고급스럽게 지음으로써 부가가치를 높이고자 하는 그런 전략이라고 볼 수 있습니다. 그리고 요즘 같은 경우 특히 부각되는 게 한강 조망인데 그것 때문에 제자리 재건축이 뜨기 시작한 거거든요. 서초 같은 데 최근 입주한 단지들 보면 한강이 보이느냐 안 보이느냐에 따라서 같은 면적대 대비했을 때 가격이 5억원씩 차이가 나기도 하죠. 그런 것들 때문에 기존에 한강을 조망하던 조합원들에게 자리를 보전해주자는 차원에서 제자리 재건축이 추진되는 것입니다.

▷안중근 압구정3구역 재건축조합설립추진위원회 부위원장
압구정지구 6개 구역 가운데 구현대아파트는 3구역으로서 재건축사업을 진행 중입니다. 2018년 9월 12일 강남구청으로부터 재건축 추진위원회를 승인받아서 현재 서울시 지구단위계획의 문제점 개선을 위해 각 분야별 전문가로 자문위원회를 구성해 문제점 개선에 집중하고 있습니다. 서울시 지구단위계획 중에 위치 선정이 잘못된 중앙공원 이전과 25m 관통도로 이전에 대해서 여러 가지 문제점을 제기하고 개선 방안을 제시하고 있는 중입니다. 다행히 서울시가 추진위에서 제안한 공원 이전과 배후도로 이전에 관해서 합리적은 제안으로 긍정적인 검토를 하고 있으며 추후 건축공동심의위원회에서의 심의 결과가 주민들의 기대에 부응하리라고 기대하고 있습니다.

▶전형진 기자
서울 집값 바로미터인 압구정 현대아파트는 이렇게 바닥을 다져가는 느낌입니다. 앞으로 재건축 층수 규제 완화 여부와 지구단위계획 내용이 집값의 결정적 변수가 될 전망입니다. 집코노미TV 전형진이었습니다.

기획 집코노미TV 총괄 프로듀서 조성근 건설부동산부장
취재 전형진 기자 촬영·편집 신세원 기자
제작 한국경제신문·한경닷컴