경매로 하자 있는 물건 낙찰 받으면 취소 가능

부동산 경매는 법원이 채무자의 재산을 매각해 채권자에게 보상해주는 제도로 허위 사실, 사기 등이 발생할 수 없는 구조다. 응찰자에게는 좋은 물건을 싼 가격에 살 수 있는 기회이기도 하다. 서울동부지방법원에서 경매 응찰자들이 입찰 결과를 기다리고 있다. /한경DB

일반적으로 부동산 경매라고 하면 어렵고 잘못하면 큰 손해를 볼 수도 있는 것으로 알고 있는 사람이 많다. 그래서 경매는 아무나 하는 게 아니라고 생각한다. 한발 더 나아가 일반인은 엄두도 못 내고 브로커(일명 어깨)들이나 하는 것이라는 부정적 인식이 많았다. 물론 부동산 경매가 대중화된 요즘은 학교, 학원 등에서 열리는 강좌가 많고 부동산 시장의 한 축으로 자리 잡고 있음에도 접근하기를 꺼리는 사람이 아직은 많다. 그러나 부동산 경매는 개념과 특징을 정확히 이해한다면 부정적인 면을 넘어 적법하고 안전하게 부동산 재테크를 할 수 있는 기회다. 부동산 경매의 오해와 진실을 알아볼 필요가 있다.

부동산경매는 국가기관(법원)에서 채무자의 재산을 경매라는 제도를 통해 매각해 채권자에게 금전적 채권을 보상해주는 제도다. 가장 공신력 있는 국가기관인 법원이 시행하는 것으로, 그 과정이나 결과에 허위 사실, 사기 등이 발생할 수 없는 구조다. 일반 부동산 시장에서 정리하기 어려운 부동산을 공인중개사가 아니라 법원이 적법한 절차에 따라 부동산 거래행위를 대행해주는 것으로, 경매로 구입해도 일반 부동산 시장에서 매입한 것과 똑같이 등기원인이 ‘매매’로 등기부등본에 기록되는 것이다.

또 일반 부동산 시장에서 자주 발생하는 이중매매 등은 법원경매에서는 절대로 발생할 수 없다. 경매입찰 시작가를 공인감정평가사에게 의뢰해 감정된 금액으로 정함으로써 흔히 발생하는 매매가격의 사기, 허위 등이 있을 수 없는 것이다.

경매는 안전하고 적법한 거래

가끔 신문이나 방송에서 일명 기획부동산의 사기 사건 등을 접하는데, 그 내용을 살펴보면 부동산 가격에 대한 사기인 경우가 많다. 토지 분할 및 개발이 쉽지 않아 가격이 낮은 부동산을 개발 가능한 땅처럼 속여 높은 가격으로 팔아치우는 사기에 선량한 사람들이 피해를 당하는 것이다. 법원이 의뢰한 공인감정평가사가 감정한 금액으로 시작되는 경매에서는 이런 가격에 대한 사기가 있을 수 없는 안전한 부동산 거래 시장이다.

경매로 낙찰받은 물건의 변동, 하자 등이 발생했을 때도 하자담보의 책임을 물어 복잡한 소송 절차 없이 매입물건을 취소할 수 있다. 물건에 대한 정보 또한 집행관을 통해 일반인이 직접 조사할 수 없는 임대차관계, 점유관계 등을 자세히 조사한 매각명세서를 인터넷에서 누구나 열람할 수 있도록 정보를 공개하고 있다. 매각명세서의 잘못된 정보로 매수자 피해가 발생했을 때도 위에서 말한 바와 같이 하자담보의 책임으로 매각 취소, 감액 등을 통해 피해를 방지할 수 있다.

부동산 거래의 범위 제한이 없는 것도 경매의 큰 장점이다. 다시 말하면 일반 부동산 시장에서 토지거래허가지역에 거주하지 않는 사람은 그 지역의 부동산을 매입할 수 없다. 하지만 경매에서는 토지거래 허가를 받지 않아도 돼 전국 어느 곳의 부동산을 매입해도 어려움이 없다. 실제로 서울, 수도권 투자자가 경매를 통해 제주지역 부동산을 매입하는 사례가 있다.

물건 가치판단은 낙찰자 몫

경매의 단점이라고 하는 인도, 명도 즉 낙찰받은 물건에서 그 점유자를 내보내는 일이 일반 부동산 시장에서는 공인중개사가 수수료를 받고 잔금과 동시에 대행해주고 있지만 경매에서는 낙찰자가 직접 해야 하는 번잡함이 있다. 그러나 이 또한 2002년 7월 1일 민사집행법이 시행되면서 낙찰자가 어렵지 않게 낙찰받은 부동산을 인도받을 수 있는 제도가 정비됐다. 경매에서 대부분이 인도명령이라는 간단한 제도로 부동산을 인도받게 되며, 법원 집행관이 이를 대행해 집행하기도 한다.

물론 경매제도 또한 부동산 거래행위의 하나기 때문에 물건에 대한 정보, 지식, 가치판단 등은 각자의 지식과 발품이 들어간다. 하지만 경매시장의 가장 큰 매력은 시세보다 싸게 부동산을 매입할 수 있다는 점이다. 약간의 법률지식과 발품의 수고가 있다면 시세보다 20~30% 싸게 매입할 기회가 있어 많은 사람이 경매시장에 관심을 보이기 시작했다.

올해는 부동산 경매시장의 물량이 전년에 비해 10~15%가량 늘어날 것으로 조사되고 있다. 이에 따라 경매시장은 전년도에 비해 낮은 낙찰가격으로 부동산을 매입할 수 있는 좋은 기회가 될 것으로 전망된다.

경매제도는 부동산 거래가 안전하고 투명한 정보를 통해 시세보다 낮은 가격으로 매입할 수 있는 좋은 제도여서 부정적 인식을 가질 필요가 없다. 부동산 경매시장을 잘 활용하면 좋은 물건을 싸고 안전하게 확보할 수 있다.

문동진 < 지엔비자산운용 대표 >