경매 낙찰후 부동산 소유까지 2~3개월 걸려

Let"s Study - 부동산 경매 (2)

법원 경매개시결정 내려지면
집행관이 현황조사서 작성·공개
공인감정평가사가 감정가 매겨

낙찰후 통상 45일내 잔금 납부
채권자에 낙찰대금 배당후 종결

부동산 경매는 물건 분석만 잘하면 싸고 안전하게 살 수 있다. 부동산 경매를 진행하는 서초동 서울중앙지방법원 입찰법정 모습.

안전하고 투명하며 시세보다 싸게 살 수 있는, 매력적인 경매시장을 통해 부동산을 구입하려 해도 겁부터 나고 무엇을 어떻게 해야 하는지 막연해하는 분이 많을 것이다. 일반 부동산 시장에서 매수자는 공인중개사를 통해 매수 부동산의 수량, 상태, 임대차관계, 권리관계 등을 자세히 알 수 있어 시세 파악에만 주의하면 된다. 하지만 부동산 경매는 본인이 파악하고 판단하고 처리해야 할 부분이 많은 것이 사실이다. 물론 공인중개사의 도움을 받을 수도 있지만 부동산 경매는 국가공인자격증이 없으며, 공인중개사가 법원에 등록해 짧은 시간의 이론교육을 받고 경매의 매수대리, 권리분석을 하고 있는 게 현실이다.

부동산 경매는 법리적 분석, 물건 분석과 부동산의 명도, 점유자와의 갈등 조정 등 많은 경험이 필요하다. 이렇다 보니 부동산 경매 컨설팅 과정에서 권리분석과 업무처리 실수로 인한 의뢰인 매수자와 경매 컨설팅자의 갈등과 말썽이 자주 발생한다. 이 때문에 법률전문가인 변호사의 조력이 필요할 수 있지만, 법률 외에 실무적인 면이 많은 경매 특성상 믿을 만한 변호사와 부동산 전문가의 도움을 같이 받는 게 좋다. 부동산 구입, 최종 투자 결정의 책임은 각자에게 있기에 조력자의 도움 외에 자신이 어느 정도 경매에 관한 지식을 갖추는 것은 당연한 일이다. 부동산 경매에서 꼭 알아야 할 경매 절차, 매각명세서, 자료분석 방법 등을 알아보자.

안전하지만 물건 분석 잘해야 수익

경매는 채권자의 신청으로 법원에서 채무자의 부동산을 매각해 채권을 회수하는 제도이므로 채권자의 경매신청과 경매물건의 조사, 평가, 매수자의 결정, 매각 후 채권의 배당, 매각물건의 명도 등에 절차와 시간이 소요된다. 이러한 절차와 과정을 알아야 물건 분석, 소요자금의 시기, 부동산 인도, 임대계획, 수익 발생 시점 등을 예측할 수 있다.

통상 법원으로부터 경매개시결정이 떨어지면 매각기일까지 10개월~1년 정도의 시일이 소요되며 이 기간 법원에서 집행관이 매각물건을 조사하고 현황조사서를 작성해 공개하는데, 집행관이 아닌 자가 경매물건을 조사한다면 개인신용정보, 주거침입, 무단침입 등 현행법상 정확한 현황조사가 불가능할 것이다. 따라서 집행관을 통한 법원의 현황조사는 경매물건의 정확성과 신뢰도를 높이며, 경매물건의 최초 시작 가격을 말하는 감정가 또한 이해관계가 없는 공인감정평가사가 감정함으로써 더욱 신뢰할 수 있게 된다. 다만 감정 시점과 경매매각 시점의 시간적 차이로 인한 부동산 가격 변동이 있을 수 있어 유의해야 한다.

매각명세서 법원에 비치하고 인터넷 공개

현황조사서, 감정평가서, 물건명세서, 등기부등본, 각종 대장 등을 하나로 묶은 매각명세서를 법원에 비치하고 인터넷을 통해 공개하고 있으며 입찰자는 이를 통해 경매물건을 분석한다. 현황조사서를 통해서는 경매물건의 점유자, 임대차관계 등을 살펴봐야 한다. 특히 감정평가서를 꼼꼼히 살펴 매수물건의 범위와 가치를 정확히 알아야 한다. 예를 들면 단독주택이나 공장 등이 감정가 10억원이라면 10억원 중 토지와 건물의 감정가를 살펴야 한다. 건물의 감정가 비율이 지나치게 높다면 시간이 흐르며 건물 가치가 하락한다는 점에 유의해야 한다. 과수원 등을 예로 든다면 과수원의 토지와 과실수, 창고, 원두막 등이 매각물건에 포함됐는지를 감정평가서를 통해 살펴야 한다. 이와 함께 현장을 방문해 입지, 위치, 가격, 임대료 등을 조사하고 매각명세서와 차이점이 있는지도 봐야 한다.

자료와 현장조사 등을 통해 물건을 분석하고 입찰해 낙찰받았다면 낙찰일로부터 보통 2주 정도 뒤에 매각결정이 나고 매각대금 지급기한일이 정해진다. 보통 1개월의 기간이 주어진다. 그 기간 안에 대금을 납부하면 납부일로부터 보통 1개월 전후에 낙찰대금을 채권자에게 배당하고 경매가 종결된다. 이때가 돼야 비로소 낙찰자가 낙찰 부동산을 인도받는 행위를 할 수 있으므로 경매로 낙찰받은 부동산을 사용, 수익화하고자 한다면 통상 낙찰받은 날로부터 1달 보름 내에 잔금을 납부해야 한다. 납부한 날로부터 2~3개월의 시간이 걸리므로 임대계약 또는 입주일 등을 너무 촉박하게 잡으면 실수하게 된다는 점을 유의해야 한다. 이 같은 경매 절차를 알고 약간의 경매지식을 바탕으로 정확하고 신뢰성 있는 법원 자료를 꼼꼼히 분석한다면 좋은 부동산을 시세보다 싸게 사는 기회를 잡을 것이다.

문동진 < 지엔비자산운용 대표 >