"전세가 하락 지속, 세입자엔 기회…입주물량 많은 대단지 노려라"

봄철 전세지장

봄 이사철 전셋집 구하기

입주 물량 늘고 대출 규제 겹쳐
전셋값 약세 한동안 지속될 듯

입주 앞두거나 2년차·4년차 단지
좋은 집 싸게 얻을 수 있는 기회
역전세난 대비 보증보험 가입을

최근 입주물량이 늘면서 서울을 비롯한 전국 전셋값이 하락세다. 작년 말부터 9510가구가 입주 중인 헬리오시티. 한경DB

봄 이사철을 앞두고 전셋집을 구하려는 움직임이 분주한 시기다. 통상 이 시기에는 수요가 몰리면서 전셋값이 오르기 마련이지만 올해는 지난해 하반기부터 이어진 집값 하락세와 겹쳐 전셋값도 약세를 보이고 있다. 전세 수요자 입장에서 좋은 입지의 주택을 보다 저렴하게 구입할 수 있는 기회다. 물론 집값 하락에 따른 ‘깡통 전세’ 위기를 예방하기 위해서는 관련 보증보험을 드는 것도 잊지 말아야 한다.

전셋값 하락세 이어질 전망

봄 이사철을 앞두고 있지만 전국 전셋값은 하락세를 보이고 있다. 부동산114에 따르면 전국 전셋값은 올 들어 약 두 달 동안 0.13% 하락했다. 특히 서울시가 0.14%, 경기도가 0.13% 떨어지는 등 수요가 많은 수도권 지역에서 하락세가 나타났다. 전국 전셋값 변동률은 2015년 12.67%를 기록한 뒤 2016년 4.86%, 2017년 1.93%, 2018년 0.38%로 오름폭이 감소해왔으며 올 들어서는 마이너스 전환했다.

올해 전셋값 하락은 △입주 물량 증가 △강력한 대출 규제 △임대소득 과세 등 세제 강화의 영향으로 분석된다. 김은진 부동산114리서치팀장은 “지난해 9·13 대책 이후 대출 규제가 심해져 새 집을 산 집주인들이 잔금을 치르고 직접 입주하기보다 전세로 집을 내놓은 경우가 많아졌다”며 “전셋값이 오르기 어려운 상황”이라고 분석했다.

부동산 전문가들은 당분간 전셋값 하락세가 이어질 것으로 내다봤다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “임대인의 전세 보증금 반환 부담이 커지는 반면 임차인의 주거비 부담은 줄고 있다”며 “입주물량이 넉넉한 내년 상반기까지는 전셋값이 약세를 나타낼 것으로 보인다”고 전망했다. 가장 큰 원인은 입주물량 증가다. 2017년 38만 가구, 지난해 44만 가구에 이어 올해 38만 가구까지 3년간 120만 가구가 입주하면서 공급 증가가 전셋값 하락을 이끌고 있다.

입주 앞둔 대단지 아파트 주목

입주 물량이 많은 대단지 아파트를 잘 살펴보면 더 좋은 전셋집을 상대적으로 싸게 구할 수 있다. 단지 규모가 큰 아파트는 대기하는 수요층이 두껍지만 공급되는 전셋집도 많아 나중에 전셋집을 옮기기가 비교적 쉽다. 또 입주가 임박한 아파트를 눈여겨보면 좋은 전셋집을 싸게 얻을 수 있다. 일반적으로 새로 입주하는 아파트 단지에서는 입주 초기에 전세 공급량이 크게 늘어난다. 다른 곳에 살면서 투자 목적 등으로 분양받은 집주인들이 전세 물건을 많이 내놓기 때문에 전세 수요자 입장에서는 선택의 폭이 넓다. 입주 2년차나 입주 4년차 아파트도 좋다. 전세는 보통 2년을 주기로 계약되기 때문에 입주 2년차와 4년차에 전세계약이 만료되는 전셋집이 쏟아져 나온다.

오는 3~5월까지 3개월간 전국 아파트 입주 예정 물량은 9만423가구다. 이 가운데 서울 아파트 물량은 3586가구로 집계됐다. 3월 구로구 항동 공공주택지구 3단지 1170가구와 강서구 염창동 e편한세상 499가구, 4월 용산구 효창동 롯데캐슬 센터포레 478가구 정도다. 수도권에서는 다음달 경기 화성 동탄2신도시에서 3960가구와 수원 영통 2041가구 등 1만9232가구가 입주한다. 4월에는 경기 용인 신갈 1597가구와 시흥 은계 1445가구 등 1만1554가구가 입주 채비를 하고 있다. 5월에는 수원 광교 2231가구와 시흥 배곧 1089가구 등 1만298가구가 입주한다. 지방에서는 3월 경남 김해 5898가구 등 2만1737가구, 4월 경북 구미 3880가구 등 1만1139가구, 5월에는 전남 여수 1781가구 등 1만6463가구가 입주할 예정이다.

보증금 반환보증보험 가입 고려

신혼부부나 서민에게 전세금은 내 집 마련을 위한 소중한 종잣돈인 만큼 전셋집을 얻을 때 주요 사항을 꼼꼼히 체크해야 한다. 계약 전에는 전셋집이 있는 동네를 직접 찾아 교통여건과 편의시설, 집 내부의 배수 상태나 보일러 작동 여부 등을 꼼꼼히 점검할 필요가 있다. 계약 때에는 반드시 등기부등본을 떼 보고 가압류나 근저당권이 설정돼 있는지를 확인해야 예기치 못한 피해를 막을 수 있다. 이사한 뒤에는 동사무소에 전입신고를 하고 곧바로 확정일자를 받아 둬야 안심할 수 있다.

최근 매매가와 전셋값이 동시에 하락하면서 일부 지역에서 계약 만기 때 보증금을 돌려받기 어려운 역전세난 우려가 나타나고 있는 만큼 이에 대한 대비도 필요하다. 함영진 랩장은 “주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 집값의 80%를 넘는다면 보증금 반환보증에 가입할 것을 권한다”고 말했다.

전세보증보험은 한국주택보증공사와 서울보증보험을 통해 가입할 수 있다. 한국주택보증공사에서는 ‘전세보증금반환보증’을, 서울보증보험은 ‘전세금보장신용보험’을 통해 전세금을 보호받을 수 있다. 한국주택보증공사의 전세보증금반환보증은 임대인과 임차인이 모두 이용할 수 있는 상품이다. 보증기간은 보증서발급일에서 전세계약기간의 만료일 후 1개월까지다.

주택사업자인 임대인은 보증한도 내에서 전세보증금 전액을 보증받을 수 있다. 주택가격의 70~90% 이내로 한도가 정해져 있다. 임차인은 주택가격에서 선순위채권 등을 제한금액의 한도 내에서 보증신청인이 신청한 금액을 보증받을 수 있다. 수도권 7억원 이하, 수도권 외 지역은 4억원 이하의 보증금만 보증보험에 가입 가능하다.

서기열 기자 philos@hankyung.com