逆전세난, 무리한 갭투자가 화근…임차인 보호할 전세보증보험제도 손봐야

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최근 전세가격 하락과 매매 거래 정체로 역전세난에 대한 우려가 커지고 있다. 역전세난은 전세가격 하락으로 집주인이 세입자에게 전세자금을 반환해 주지 못해 발생하는 현상으로 집주인의 자금 문제로 발생하지만 그 피해는 임차인에게 고스란히 전해지게 된다. 대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회에 따르면 지난해 접수된 총 2515건의 분쟁 조정 중 81.6%인 1801건이 전세 보증금 반환 관련 분쟁이었다.

역전세난 발생 원인을 유형별로 살펴보면 우선 전셋값 하락으로 전세금 반환이 지연되는 경우가 있다. 임차인의 전세가 만기가 됐을 때 전셋값이 하락하면 집주인은 기존 임대료 수준으로 새로운 임차인을 모집하기 어려워진다. 집주인이 여유자금이 있다면 하락분을 보태서 임차인을 내보낼 수 있겠지만, 여유자금이 없을 경우 새로운 임차인을 구할 때까지 전세금을 반환해 주지 않는 사례가 빈번하다.

또 최근 매매 거래 시장까지 침체되면서 집주인이 아파트를 처분해 전세금을 반환하려 해도 거래가 어려워 전세금 반환이 늦어지는 경우가 있다. 또 다른 유형은 매매가격이 하락해서 아파트를 처분해도 전세금을 반환해 주기 어려운 상황이다. 소위 ‘깡통전세’라고 불린다.

역전세난 문제 해결과 관련해서는 부동산 시장 환경 변화에 따라 발생했기 때문에 부동산 규제 완화 등 제도개선이 필요하다는 입장도 있고, 집주인 개인이기 때문에 개인이 해결해야 한다는 입장도 있다. 최근 부동산 시장 환경 변화에 대해 살펴보자.

전세가격 하락으로 집주인이 전세자금을 반환하지 못하는 사례부터 살펴보자. 전셋값은 경기도와 광역시는 2017년 하반기부터, 전국적으로는 지난해 3월부터 하락했다. 하지만 지난해 초 대비 올해 2월 현재 전국의 전세가격 변동률이 -0.67%인 반면 2017년에는 1.9%, 2016년에는 4.6%, 2015년에는 13.7% 상승했다.

통상 전세계약이 2년인 점을 감안해도 전세가격 하락이 전세금 반환의 걸림돌이라기엔 하락폭이 크지 않다. 오히려 장기 보유했다면 그동안 전셋값 상승에 따른 집주인의 이익이 컸을 것이다.

아파트를 팔아서라도 임대료를 돌려주고 싶지만, 거래되지 않는 상황은 어떨까. 지난해 ‘9·13 주택시장 안정대책’ 이후 전국적으로 주택거래량이 급감했다. 급매물, 지역에 따라서는 급급매물만 거래되는 상황이다. 하지만 아파트 매매값 상승률 역시 2018년에는 전국 평균 9.0%, 서울은 18.8% 상승했고 2017년 전국 6.1%, 서울은 12.7% 올랐다. 반면 작년부터 올해까지 아파트값 하락률은 -0.2%로 미미한 수준이다. 양도소득세나 거래 비용을 감안하더라도 집주인들이 적극적으로 가격을 조정할 수 있는 수준이다.

매매가격 하락으로 아파트를 처분해도 전세자금 반환이 어려울까. 부동산114에 따르면 올해 2월 현재 전국 아파트의 매매 대비 전세 비중은 64.4%다. 2015년 73.5%에서 꾸준히 낮아져 지난해 이후부터 70% 미만으로 떨어졌다. 통계적으로는 매매가격이 10~20% 하락해도 전세금을 반환하지 못할 수준은 아니다. 특히 서울은 매매가격 급등으로 전세 비중이 54.5%, 세종시는 45.6%에 불과하다.

결국 역전세난은 집주인들이 기본적으로 전세금을 사(私)금융처럼 활용했기 때문에 일어난다. 임차인에게 받은 전세금을 다른 용도로 사용했거나 갭투자와 같이 전세금을 지렛대 삼아 아파트를 구입한 경우가 많았기 때문이다. 전세금 반환도 집주인이 적극적으로 해결해야 한다. 다만 최근 3~4년간 공격적으로 투자한 투자자가 많고, 최근 전월세 거래가 증가하면서 분쟁도 늘어나는 만큼 임차인들을 위한 제도 개선도 필요하다.

전세보증보험에 대한 제도 정비와 정확한 전월세 거래 실태 조사도 병행할 필요가 있다.

김혜현 < 알투코리아 투자자문 이사 >