내집 마련 꿈꾼다면…"직주근접 주요 단지 청약 노려볼 만"

거래 절벽 속 '저점 매수' 타이밍 저울질
무주택자·갈아타기 원하는 1주택자
신혼희망타운·민간아파트 적극 공략

통상 3월은 부동산시장이 꿈틀거리는 시기로 꼽힌다. 새학기와 봄철 결혼 등으로 부동산 거래량이 많은 시기이기 때문이다. 그러나 올해 사정은 다르다. 지난해 ‘9·13 주택시장 안정대책’ 이후 부동산시장엔 한파가 계속 몰아치고 있다. 서울 아파트값은 15주 연속 하락세를 이어가고 거래량(하루평균 52.8건)은 2006년 조사 이래 최저를 기록했다.

부동산 전문가들은 일단 봄 이후에도 올 상반기 수도권 부동산 시장의 전망은 밝지 않다고 입을 모은다. 당분간 거래 절벽이 지속되고 가격이 더 조정될 여지가 많다는 판단을 내린다. 그럼에도 침체기는 매수자 우위 시장인 데다 저점 매수가 가능한 만큼 내집 마련을 노려볼 만한 시기라는 견해도 나온다. 무주택자라면 투자 적기를 노려 분양가격이 저렴한 청약 시장을 적극 공략하는 것이 최선의 전략으로 꼽힌다.

거래 절벽·가격 조정 ‘지속’

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한국경제신문이 부동산 전문가들에게 3월 봄 이후 수도권 부동산 전망에 대해 물은 결과, 수도권 부동산 시장에서 거래 절벽과 매매가격 조정이 상반기까지 이어질 것이란 전망이 많았다. 2주택자 이상 종합부동산세 중과, 규제지역 내 임대사업자 세제 혜택 축소, 2000만원 이하 임대소득세 과세 시행 등 정부 규제가 시장에 본격적으로 영향을 미치기 시작해서다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “봄 이사철인 3월 거래량이 1년 평균 수준만큼 올라가지 못하면 올해 전반적인 주택 가격이 하락할 수 있다”며 “대출 규제 등으로 자금줄이 막히면서 주택 구입을 주도해온 다주택자들은 추가 매입이 힘든 데다 무주택자도 청약 대기 수요로 전환될 가능성이 커 올해까지 거래 위축은 불가피하다”고 설명했다.

양지영 양지영R&C연구소장은 “설 연휴 직후 이사철이 겹쳐 강남권 중심으로 거래량이 반짝 증가할 수는 있지만 급매물 소화 정도에 그칠 것”이라며 “이후엔 매물이 또 적체될 것으로 보이는 데다 입주 물량까지 많아 집값이 지금보다 내릴 가능성이 높다”고 예상했다. 양 소장은 “실수요자들이 집값 추가 하락 가능성을 염두에 두고 매입 시기를 미루고 있어 당분간 매매 거래보다 전·월세 거래 증가세가 두드러질 것”이라고 덧붙였다.

4월 예정된 아파트 공시가격 발표도 변수로 꼽힌다. 고준석 동국대 겸임교수는 “양도세 등 세 부담이 커졌고 오는 4월 아파트 공시가격 인상 발표 등도 예정돼 있어 한동안 매매 거래가 늘긴 쉽지 않을 것”이라고 전망했다.

지난해 집값 오름세가 가파른 탓에 봄철 수요에도 가격 조정이 불가피하다는 의견도 있었다. 박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 “지난 1년간 집값이 가파르게 오른 탓에 3월 성수기 효과가 나타날지 여부도 미지수”라며 “서울뿐 아니라 경기 인천 아파트값도 1~3% 정도 하락할 것”이라고 전망했다.

무주택자는 청약 노려볼 만

아파트 매입 시기를 유예하라는 지적도 많았다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “지난해 집값이 너무 많이 올랐기 때문에 가격이 떨어지는 것을 확인하고 매수에 나서도 늦지 않다”고 말했다. 고 교수는 “거래 절벽과 가격 조정이 길어지는 분위기에서 아파트 매입을 서두를 필요는 없다”고 말했다.

전문가들은 내 집 마련을 원하는 무주택자와 갈아타기를 시도하려는 1주택자는 신혼희망타운, 민간아파트 등 청약 시장을 적극 공략하라고 조언했다. 분양가가 시세보다 낮아 집값이 더 떨어져도 손해를 볼 위험이 적어서다.

올 상반기 주요 입지 청약시장 열기가 일반주택 매매시장에도 영향을 줄 것이란 전망도 있었다. 고 교수는 “최근 서울 집값 보합·하락세의 주요 원인은 각종 규제가 수요의 시장 진입을 억눌렀기 때문”이라며 “내 집 마련 실수요자들은 여전히 남아 있어 직주근접이 가능한 강북·강남권 주요 단지 청약 경쟁률 등 시장 변수에 따라 수요 심리가 오를 여지가 있다”고 말했다.

다만 입지별로 청약 경쟁률이 양극화를 보일 가능성이 큰 만큼 묻지마 청약은 지양해야 한다고 강조했다. 양 소장은 “서울에서도 입지나 분양가 등에 따라 주택 청약 경쟁이 미달하는 사업장이 나올 수 있다”고 말했다.

함 랩장은 “민간분양 중에서 분양가가 주변보다 싸지 않거나 앞선 분양에서 미달 혹은 미계약분이 발생한 곳이라면 양극화·쏠림현상이 더욱 심화할 수 있다”고 전망했다.

양길성 기자 vertigo@hankyung.com