재건축 부담금 산정방식, 상가주택엔 '덤터기'

문정동136 조합 등 보완 요구

상가주택 자산가액 일부만 반영
재건축 후 초과이익 부풀려져

지난달 말 조합원 총회를 개최한 서울 송파구 문정동136 조합. 조합 측이 재건축 초과이익환수제에 따라 조합원별 부담금을 산정한 결과 조합원별로 내야 할 부담금(추정치)이 적게는 2000만원대에서 많게는 2억원 후반까지 널뛰는 것으로 나타났다. 최소액과 최대액의 차이가 14배가량 벌어졌다. 인근 A공인 관계자는 “조합원별 부과액이 천차만별이다보니 실제 부과 시점이 되면 형평성을 따지는 행정소송 등 반발이 극심할 것”이라고 말했다.

조합원 간 부담금 분담기준·비율을 놓고 일선 조합들이 골머리를 앓고 있다. 실제 적용 과정에서 기존 산식의 매뉴얼에 대한 적정성 등을 놓고 재건축 구역 곳곳에서 문의와 민원이 쏟아지고 있어서다. 합리적인 산정 체계가 정착될 수 있도록 제도 보완이 시급하다는 주장이 빗발치고 있다.

면적 같은데 개발이익은 1.5배?

국토교통부에 따르면 기존 산식 매뉴얼은 주택을 헐고 주택을 짓는 상황만을 가정해 부담금을 산정토록 돼 있다. 즉, 재건축 초과이익은 준공 시점 새 단지 주택가액에서 재건축사업 개시 시점 주택가액, 평균 주택가격 상승분, 공사비 등 개발비용을 빼는 식으로 계산한다.

최근 불거진 문제는 사업구역에 포함된 상가주택이다. 국토부 매뉴얼엔 상가 부분이 포함된 상가주택의 산정 방식이 마련돼 있지 않아 조합마다 이견이 속출하고 있다. 개발 이익을 계산할 때 주택 가액의 증가분만을 따지기 때문에 상가주택은 상가 부분이 개시시점 가격에서 빠진다. 그만큼 기존 자산 가액이 낮아져 똑같은 새 단지 입주권을 받아도 초과이익환수제 부담금이 확 늘어난다.

예컨대 문정동 136조합은 종전 가치가 각각 3억원으로 같은 상가주택과 일반 단독주택 소유주들이 재건축 후 공시가격 6억원인 아파트 입주권을 하나씩 받는다면 상가주택의 부담금이 훨씬 크다. 상가 부분이 50%일 경우 상가주택은 주택 가격이 1억5000만원에서 6억원으로 4억5000만원 뛴 것으로 산정되는 반면 일반주택은 가치가 3억원 오른 것으로 계산된다. 상가주택 소유자들이 내야 할 부담금은 송파구가 작년 9월 이 조합에 고지한 조합원 평균 부담금 추정치(5795만원)의 약 5배 수준이다.

언제부터 초과이익?

재건축 초과이익이 발생하는 개시시점을 놓고도 갑론을박이 이어지고 있다. 기존 매뉴얼은 사업 개시시점을 재건축 추진위원회가 설립 승인을 받은 날로 보고 있다. 이렇다보니 실제 개발 행위가 없는 상태에서 단순히 시간이 흘러 공시가가 오른 경우 등도 개발 이익으로 간주된다.

문정동136 조합에 따르면 이 조합은 2015년 6월 30일 추진위원회 승인일 기준 공시지가 총액이 1800억원, 2017년 7월 사업시행인가 당시 감정평가액은 총 3800억원이 나왔다. 아직 철거·착공은 시작도 하지 않았는데 이미 약 2000억원이 사업이익으로 잡힌 셈이다.

정비업계의 한 관계자는 “재건축 사업은 지연되기 십상이라 추진위 승인일처럼 초기부터 개발이익을 산정하는 것은 적절치 못하다”며 “사업에 어느 정도 가닥이 잡힌 조합설립일이나 사업시행인가일 등으로 기준을 바꿀 필요가 있다”고 지적했다.

초과이익환수제 개시시점과 준공시점에 각각 주택 가격을 산정하는 기준이 다른 점도 논란거리다. 문정동136처럼 단독·다가구주택 등을 재건축할 경우 재건축 개시시점엔 단독주택, 재건축 후엔 아파트 공시가율을 반영해 부담금을 산정한다.

작년 5월 서울 재건축 조합 중 첫 초과이익환수제 추정치를 고지받은 서초구 ‘반포현대’도 향후 관리처분계획 변경 내용 등을 반영해 추정치를 재정산할 계획이다. 이 단지는 서초구로부터 조합원 1인당 부담금 추정치 1억3569만원을 통보받았다. 조합의 당초 자체 추정치(850만원)의 16배에 달하는 금액이다.

“민원·소송 예상…제도 개선 불가피”

관리처분계획을 앞둔 조합도 울상이다. 초과이익환수제 부담금을 납부할 의무가 있는 조합은 관리처분계획에 조합원별 부담금 분담기준과 비율 등을 명시해야 한다. 하지만 분담기준 가이드라인이 없다보니 조합에선 내홍이 이어지고 있다. 재건축 현장에서 민원이 빗발치면서 국토부와 한국감정원 등은 제도 보완 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 조합들이 잇따라 제기할 것으로 예상되는 소송을 미리 대비하기 위해서다.

서울 강남구 대치동 대치쌍용2차, 송파구 잠실주공5단지 등 11개 재건축조합은 아파트 준공 인가 이후 헌법재판소에 ‘재건축 초과이익환수에 관한 법률’ 위헌 소송에 나설 계획이다. 정비업계의 한 관계자는 “이대로라면 부담금 부과 시마다 소송전이 벌어질 것”이라며 “이런 혼란을 차단하기 위해서라도 정부가 제도 검토·보완에 나서는 것이 불가피할 것”이라고 말했다.

선한결 기자 always@hankyung.com