재건축 투자 매력 사라졌다

▶구민기 기자
집코노미 긴급진단! 서울시가 재건축 재개발 전 과정에 개입한다는 대책을 발표했습니다. 대단지를 잘게 쪼개서 보행로를 만들고, 대로변에 접한 단지들은 담을 헐어서 다른 사람들도 드나들 수 있게 만드는 등의 내용입니다. 주변 산 강을 가리지 않게 층수도 조정하겠다고 합니다. 서울시가 이렇게 사업에 관여하게 되면 당연히 재개발재건축 사업성이 떨어질 텐데요. 정비사업이 중단되고 서울시 공급이 줄어드는 등 역효과도 우려된다고 합니다. 서울시 발표가 몰고 올 파장이 어떨지 집코노미TV가 정비사업 전문가들에게 물어봤습니다. 서울시가 내놓은 대책의 영향은 어떨까요?

▷안명숙 우리은행 WM자문센터 부동산투자지원센터장
사실 목적 자체가 서울시가 정비과정 전과정을 관리하고 도시의 어떤 공공성을 회복하는 미관이라든지 이런 측면에서 포인트를 두었는데 결국에는 이로 인해서 추가적으로 사업이 지연되거나 전반적으로 비용이 더 많이 들어가는 것에 누가 부담을 할 것인가, 민간 사업의 주체에 대한 부분을 간과할 수 있어서 이것들이 사전에 충분히 합의가 되지 않으면 난관이 예상된다는 측면이 우려가 됩니다.

▷함영진 직방 빅데이터랩장
결국 건축 디자인 비중 증가로 사업성이 떨어지면 공공의 입김이 작용하면서 민간사업의 자율성이 낮아지는 문제를 낳을 수도 있을 것으로 판단됩니다.

▷고준석 동국대 겸임교수
조합원들이 손해보는 것도 있겠죠. 분양 가구수가 적어지고 공원이 만들고, 사업성이 낮아질 수도 있으니까요. 용적률은 그런 부분은 더 얹어줘서 윈윈하면 좋겠어요.

▷강영훈 부동산스터디 카페 대표
사실 어제 대책이 재개발 대책은 아니고 재건축 대책 같아요. 재개발 부분에 대한 언급이 별로 없어요. 방향 자체로 보면 기존에 아파트 단지로 뭉쳐있던 곳들을 가로단위로 쪼개서 블럭화하면서 공공이 먼저 개입해서 정비계획을 제안하겠다는 건데요. 그런데 재개발 쪽은 언급이 별로 없어요. 발표 내용들의 대부분이 2030년에 노후화 건축물이 56%이고, 하는 내용들이 앞으로 아파트 리모델링이든 재건축이든 공공주택의 정비 방향의 가이드를 제시하고자 했다는 느낌이 강합니다.

▶구민기 기자
앞으로도 재건축·재개발이 투자처로서 매력이 있을까요?

▷함영진 직방 빅데이터랩장
이미 재건축단지는 재건축초과이익환수, 안전진단 강화, 이주시기 조율, 청약시 입주권보유자 무주택자격 박탈 같은 규제의 수위가 높은 편입니다. 지난해 9·13 대책 이후 사업의 속도저하와 집값 하락움직임이 현실화되고 있는데 지자체의 공공성 요구까지 진행되면 당분간 거래시장이 숨을 고를 수밖엔 없다고 판단됩니다.

▷안명숙 우리은행 WM자문센터 부동산투자지원센터장
공공성과 투명성이 확보된다는 것은 한편으로는 굉장히 긍정적인 측면이지만 서울시에서 디자인이라든지 도시성 회복을 위해 요구하는 부분들이 절차가 복잡해지기 때문에 사업이 지연될 가능성도 있고 그로 인해서 의견을 조정하고 봉합하는 데서 많은 시간이 소요될 수 있기 때문에 기존에 추진하고 있는 사업들의 전반적인 시간의 어떤 금융비용, 이런 부분들이 커질 수 있다 이런 부분들은 약간 우려되는 측면입니다.

▷고준석 동국대 겸임교수
아무래도 이제는 정부에서 정말 그렇게 관여를 해서 투명성을 높이고 존치시키고 한다면 사업성은 떨어지거든요. 그렇다면 그런부분에 대해서 용적률 더 올려준다는 가 층고를 올려준다든가 그런 부분에 대한 보존 조치를 해주면 상관없어요. 그럼 조금 늦어질 수 있도 있겠죠. 조합원들이 동의를 안 하니까요.

▷강영훈 부동산스터디 카페 대표
재개발구역 중에서 정비구역이 안 수립된 곳은 얼마 없어요. 그 정도의 초기 단계 구역이 거의 없어요. 영향을 끼칠 만한 데가 얼마 없다는 거죠. 서울 안에선. 그런데 우려되는 건 이런 겁니다. 기존에 사업이 진행되던 구역들 있잖아요. 이미 사업시행인가를 받았다거나 아니면 사업이 어느 정도 진척된 단지들도 이 틀에 맞춰서 다시 심의를 해야한다든가, 그럼 사업이 지연되는 일이 발생하겠죠. 한남3구역의 경우 건축심의 받을 때 구릉지 있는 데를 높은 건축물 지으면 안 된다고 해서 중간에 촉진계획변경부터 건축심의까지 다시 가서 몇 년이 더 늦어졌거든요.

▷부동산 전문가 C씨
재건축에 투자하는 사람들을 이해할 수가 없어요. 재건축은 원래 투자 매력이 떨어지는 상품이에요. 일단 돈이 많이 듭니다. 전세가격이 낮아서 갭투자를 하기 어려워요. 시간도 많이 걸리고요. 10년도 빠른 겁니다. 운이 나쁘면 은마아파트처럼 20년 가까이 제자리걸음만 할 수 있어요. 녹물 나오는 재건축 대상 아파트 살면서 몸테크 하는 사람들 보면 참 안 됐다는 생각이 듭니다.

▶구민기 기자
재건축, 재개발 대상 주택 가격엔 어떤 영향을 줄까요?

▷함영진 직방 빅데이터랩장
지난해 급등한 가격에 대한 수요자의 심리적 부담감도 크고요. 9.13 대책 이후 대출 규제, 보유세 인상에 대한 부담감, 그 외에 정비사업 규제 강화가 동시에 겹치면서 올해 상반기까지는 가격 조정이 이어질 것으로 판단됩니다.

▷안명숙 우리은행 WM자문센터 부동산투자지원센터장
안 그래도 냉각이 되고 있는 재개발, 재건축 시장이 조금 더 냉각이 좀 더 가속화되고 위축될 가능성이 있다고 보여집니다.

▷고준석 동국대 겸임교수
공급부족이 계속되면 3~4년 내에 집은 더 부족해지고 집값은 더 올라갈 수 있다고 봅니다.

▷부동산 전문가 C씨
정말 큰 결심하지 않고선 재건축 대상 아파트는 사지 마세요. 혈액형 A형이신 분들은 꼭 혈압약 먹어가면서 하셔야 합니다. 오래 걸립니다. 잘못하다간 내 것이 아니고 며느리 것이 됩니다. 자신의 대에선 빛을 못 볼 수도 있어요. 등락폭도 일반 아파트에 비해 크고요.

▶구민기 기자
정비업계에서는 이번 발표로 재건축이 심각한 타격을 받을 가능성이 높다고 보고 있습니다. 재건축이 중단되면 중장기적으로 공급 부족 사태가 나타날 수 있습니다. 지금까지 집코노미TV 긴급진단이었습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 구민기 기자 취재 전형진·양길성·이주현 기자 촬영·편집 이시은 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴

[집코노미TV] "재건축 투자 매력 사라졌다"