경매 주택 정원의 나무, 샹들리에도 낙찰자 소유

Let's Study 부동산 경매 (5)·끝

문동진 < 지엔비자산운용 대표 >

경매 시 부합물과 종물의 소유관계를 살펴야 한다. 단독주택과 그 토지를 낙찰받은 경우 정원에 있는 정원수나 정원석은 통상 낙찰자의 소유가 된다. 사진은 옛 충남도지사공관의 모습. /한경DB

경매물건을 낙찰받았다고 하더라도 그에 따른 부속물이 있는 경우가 많은데 과연 그 물건의 주인은 누구인지 모호할 때가 있다. 예를 들어 과수원을 낙찰받았는데 과수원의 토지와 과실수가 있고, 그 토지 위에 원두막과 창고가 있는 경우를 보자. 토지와 과실수는 낙찰자의 소유라고 쉽게 인지할 수 있지만 원두막과 창고는 낙찰자의 소유인지 설치한 사람의 소유인지가 궁금해진다.

이 경우 우선 경매물건의 매각명세서와 감정평가서를 살펴봐야 한다. 매각명세서에 원두막과 창고가 경매에 포함됐다거나 제외됐다고 명시돼 있다면 그에 따르면 된다. 감정평가서에 원두막과 창고가 감정이 됐다면 낙찰자의 소유가 확실한 것이다.

하지만 감정도 되지 않고, 매각명세서에도 명시되지 않은 경우가 문제일 것이다. 이 경우 부합물이나 종물에 포함된다면 낙찰자의 소유라고 판단하면 된다. 부합물이란 훼손하지 아니하면 분리할 수 없거나 그 분리에 과다한 비용을 요할 경우, 분리하면 경제적 가치를 심히 감소시키는 경우를 말한다. 이 경우 부합물은 매각 절차에서 경매목적물에 평가되지 아니한 경우에도 낙찰자가 그 소유권을 취득한다는 대법원 판례가 있다. 임야를 낙찰받은 경우 그 임야에 있는 수목은 일일이 감정하지 않았더라도 부합물로서 토지를 낙찰받은 자의 소유가 되는 것이다. 물론 임목의 소유권을 표시한 임목등기나 명인방법 등으로 소유권을 주장하는 경우는 매각명세서나 감정평가서에 소유자를 명시하고 있기에 소유권을 취득할 수 없다.

낙찰 전 부속물의 소유권 살펴야

주유소를 낙찰받은 경우에도 주유소의 유류저장 탱크는 부합물로서 낙찰자의 소유가 된다. 단독주택과 그 토지를 낙찰받았을 때 정원에 있는 정원수나 정원석은 위 경우를 적용하면 통상 낙찰자의 소유라는 것이 쉽게 이해될 것이다.

하지만 농지를 낙찰받은 경우 농지에 있는 농작물은 파종 시부터 수확까지 불과 수개월밖에 안 걸리고 경작자의 부단한 관리가 필요하므로 농작물은 경작자의 소유가 된다.

단 생육기간이 장기에 속하는 과수는 이 같은 특례에 속하지 않는다는 판례가 있다. 예를 들어 밭(田)을 낙찰받은 경우 그곳에 있는 배추, 무 같은 농작물은 경작자의 소유지만 과수원을 낙찰받은 경우 과수는 경작자의 소유가 아니고 낙찰자의 소유가 되는 것이다.

종물이라 함은 사회관념상 계속해서 주물의 효용을 다하게 하며 장소적으로 밀접한 관계가 있어야 한다. 또 주물과 종물의 소유자가 동일해야 하며 종물은 주물의 처분에 따른다고 말하고 있다. 예를 들어 주유소는 주물이며 주유기는 종물이 되는 것이다. 농장의 창고, 원두막, 횟집의 수족관, 보일러시설, 지하수 펌프, 농지의 양수시설 등이 종물에 해당된다. 따라서 주유소를 낙찰받은 경우 주유기는 종물로서, 유류저장탱크는 부합물로서 낙찰자의 소유가 되는 것이다. 과수원의 경우 과수는 부합물, 원두막과 창고는 종물로서 낙찰자의 소유가 된다. 여기서 부합물 또는 종물의 여부가 중요하지 부합물 종물의 구별은 실익이 없다.

시설물 가치 높아 부가수익 올리기도

모텔이나 호텔을 낙찰받은 경우 내부에 있는 TV, 공기청정기, PC, 전화기, 세탁기, 침대 등은 종물에 속하지 않는다. 이러한 물품들은 유체동산으로서 감정가에 포함되지 않았다면 낙찰자의 소유가 아니므로 물품 구입자와 협상해 별도 인수해야 한다. 매각명세서에 ‘위법건축물’로 표시돼 있는 경우도 있는데, 이럴 때는 해당 관공서에 확인해 위반의 종류와 범위, 이행강제금 등을 확인하고 원상회복 여부 등을 판단해 입찰에 응해야 한다.

또 다른 ‘입찰 외’라고 표시되어 있는 것은 경매물건에 포함되지 않은 타인의 물건을 말한다. 따라서 토지를 낙찰받는 경우 타인의 물건인 ‘입찰 외 건물’ 등이 표시돼 있다면 경매대상도 아니고 소유권도 취득하지 못한다. 오히려 실무상 법정지상권이 성립될 수도 있어 토지의 사용, 수익에 막대한 지장을 초래할 가능성이 있으므로 입찰 시 면밀히 검토하고 전문가에게 자문하는 것이 좋다.

외환위기 당시 대기업 경영자 소유의 단독주택이 경매에 나와 화제가 된 적이 있다. 이때 단독주택의 토지와 건물 가치 외에 감정가에 포함되지 않은 정원수와 같은 부합물과 주택 내부의 고급 샹들리에 등 시설물의 종물 가치가 높아 낙찰자가 고수익을 올린 사례가 있다. 이처럼 경매물건은 감정가에 포함되지 않은 부합물 또는 종물로서도 상당한 수익을 낼 수 있는 투자처다.