일본 땅값 40% 폭등 속출…인구 주는데 왜?

▷구민기 기자
안녕하세요? 집코노미TV입니다. 일본 정부가 지난 19일 공시지가를 발표했습니다. 도쿄 땅값이 6년 연속 상승했고 지방이 드디어 상승 전환했습니다. 일부 폭락론자들이 일본이 고령화되면서 인구가 줄어들고 부동산 값이 떨어지고 있다고 말을 하면서 한국도 똑같은 상황을 맞이할 것이라고 주장하고 있습니다. 그런데 정작 일본은 상승하고 있었습니다. 이 이야기를 김동욱 한국경제신문 일본특파원과 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 김동욱 도쿄 특파원.

▶김동욱 특파원
네.

▷구민기 기자
올해 주요 도시 공시지가가 얼마나 올랐죠?

▶김동욱 특파원
일본 국토교통성이 19일 발표한 올해 1월 1일 현재 공시지가 전국 평균 가격은 전년 대비 1.2% 상승했습니다. 4년 연속으로 전국 평균 가격이 오른 것입니다. 이 평균 지가는 상업·공업·주택 용도를 합쳐 구한 것입니다. 특히 일본의 지방 공시지가가 거품경제 붕괴 이후 27년 만에 처음으로 상승세로 돌아섰습니다.

▷구민기 기자
일본 집값이 떨어지는 게 아니었나요? 인구 감소 때문에 폭락했다는 뉴스를 많이 봤었는데요.

▶김동욱 특파원
예, 기준을 어떻게 잡느냐, 어느 지역을 중점적으로 보느냐에 따라서 다르게 말할 수 있을 것 같습니다. 1990년대 거품경제 정점을 기준으로 본다고 하면 현재도 지가가 높다고 말하기는 힘듭니다. 아직도 전국 평균 지가는 1991년 정점의 40% 수준에 불과합니다. 하지만 2009년 이후로 본다면 꽤 올랐다고도 말할 수 있습니다. 1990년대 초에 일본 부동산 가격은 말 그대로 대폭락을 했습니다. 하지만 2000년대 중반 고이즈미 정부 때 꽤 많이 반등을 했고요. 2008년 ‘리먼 사태’ 직전까지 많이 올랐습니다. 이를 두고 일본 사람들은 ‘미니 버블’이라고 부르기도 합니다. 그런데 글로벌 금융위기가 닥치면서 다시 주저앉았다가 2013년부터 아베노믹스가 시행된 이후에 다시 상승하고 있는 중입니다. 지역적으로 도쿄지역 지가는 거품경제시기를 이미 웃돌고 있습니다.

▷구민기 기자
방금 말씀하신 내용 중에 아베 정부 들어서서 올랐다고 하셨는데요. 그러면 어떤 순서로 어느 지역이 먼저 올랐는지 말씀해주실 수 있나요?

▶김동욱 특파원
가장 먼저 6년 전 도쿄, 오사카, 나고야 등 소위 3대 도시권이 먼저 반등했습니다. 그 뒤를 이어서 삿포로, 센다이, 히로시마, 후쿠오카 등 4대 거점도시가 떠올랐습니다. 올해 공시지가에서는 지방 공시지가가 27년 만에 다시 상승했고요. 드디어 지방도 상승대열에 동참한 것으로 볼 수 있습니다.

▷구민기 기자
꽤나 긴 기간 동안 오르고 있네요?

▶김동욱 특파원
네. 도쿄 권은 6년째 상승중입니다. 도쿄 중심지인 긴자지역은 4년 연속으로 사상 최고치를 찍었습니다. 지가 상승률도 꽤 높습니다. 꽤 많이 오르다보니 일본 내부에서도 거품론이 없지는 않습니다.

▷구민기 기자
그러면 최근에 가장 가파르게 오르고 있는 곳은 어디죠?

▶김동욱 특파원
지방보다는 3대 대도시권이, 3대 대도시권보다는 4대 중핵도시가 더 많이 올랐습니다. 일본 상업지는 평균 2.8% 상승했습니다. 하지만 도쿄, 나고야, 오사카 등 3대 도시권만 보면 상업지역 상승률이 5.1%나 됩니다. 그런데 삿포로, 센다이, 히로시마, 후쿠오카 등 4개 거점도시의 상업지역 평균 상승률은 9.4%입니다.

▷구민기 기자
그러면 용도별로는 어떤 용도가 오르고 있죠?

▶김동욱 특파원
앞서 말씀드린 것처럼 상업지역이 가장 많이 오르고 있습니다. 도쿄 지역의 경우, 주택지는 1.3% 오른 반면 상업지는 4.7%나 뛰었습니다. 오사카 권은 주택지는 0.3% 오르면서 제자리걸음을 하고 있지만 상업지는 6.4%나 껑충 뛰었습니다.

▷구민기 기자
왜 이렇게 오르고 있는 건가요?

▶김동욱 특파원
일본 언론들은 외국인 관광객 유입, 역세권 재개발 등을 이유로 뽑습니다. 이런 지역 상승률이 엄청납니다. 홋카이도 스키 관광 중심지 등에선 50% 안팎으로 상승한 곳도 적지 않습니다. 일본의 외국인 관광객 수는 2012년 836만 명에서 지난해 3119만 명으로 네 배 가까이 늘었습니다. 쇼핑 및 숙박 수요가 몰리면서 역세권 등이 재개발 됐고, 다시 지역의 교통이 편리해지면서 관광객 유입이 되는 선순환 효과가 발생하고 있습니다.

▷구민기 기자
홋카이도에서 50% 상승했다고 했는데 구체적으로는 어디죠?

▶김동욱 특파원
스키 마니아들에게는 파우더 눈으로 유명한 홋카이도의 굿찬 지역이 50%나 올랐습니다. 1㎡당 5만 엔에서 7만 5천 엔으로 뛴 것입니다. 이곳의 한 주택은 전국 주택지 상승률 1위를 기록했습니다. 다른 곳에서도 주로 상업지역 상승률이 높습니다. 오사카에선 관광 중심지인 주오구 상업지역이 44.4% 급등했습니다. 교토 관광의 중심인 기온 상업지도 43.6% 뛰었습니다. 도쿄에선 아사쿠사역 주변이 34.7% 올랐습니다.

▷구민기 기자
지금까지 상승률 말씀해주셨는데 공시가격 그 자체로만 놓고 봤을 때 1등은 어디인가요?

▶김동욱 특파원
일본을 대표하는 상업지역인 긴자 상업지역입니다. 이곳 야마노 악기 긴자점 자리가 1㎡당 5720만 엔을 기록했습니다. 우리 돈으로 5억 8141만원입니다. 3.3㎡로 환산하면 19억 1865만원이 됩니다. 한국에서 공시지가가 가장 높은 곳은 명동 네이처리퍼블릭 자리죠. 여기가 1㎡당 1억 8300만원, 3.3㎡당 6억 390만원입니다. 긴자가 세배이상 비싸다고 볼 수 있습니다.

▷구민기 기자
그러면 1991년에 버블 붕괴가 있었던 직전 가격을 회복한 곳도 있나요?

▶김동욱 특파원
네. 속속 나오고 있습니다. 주로 대도시 상업지역이 그런데요. 앞서 말씀드린 긴자가 대표적입니다. 4년째 사상 최고가 기록을 경신하고 있습니다.

▷구민기 기자
네. 그렇군요. 양극화도 심하다는 얘기를 들었는데요.

▶김동욱 특파원
지방을 살펴보면 못 오른 곳도 많습니다. 지난해 홍수와 태풍피해가 컸던 히로시마 현, 후쿠야마 현 같은 곳의 하락폭이 컸습니다. 인구가 줄고 고령화가 심해지는 지방일수록 지하철역에서 멀수록 땅값도 힘을 쓰지 못하는 모습입니다.

▷구민기 기자
어쨌든 전국 지가는 오르고 있다는 건데요. 이게 굉장히 아이러니하네요. 인구구조 변화가 집값의 결정적인 변수는 아닌 건가요?

▶김동욱 특파원
땅값도 수요와 공급에 의해 형성되고 인구감소가 수요에 미치는 영향이 큽니다. 인구가 매우 중요한 변수인 것은 분명합니다. 하지만 소득 등 다른 변수도 워낙 많고, 국지적으로 재재발이 이루어지는 등의 영향이 있어서 일괄적으로 말하기 참 어렵습니다. 일본에서도 지방이지만 육아환경을 개선한 곳, 상업시설을 재정비한 곳 등은 지가가 상승했습니다. 단순히 전체 인구구조만으로 부동산 가격을 설명하기는 힘들어 보입니다.

▷구민기 기자
일본 특파원과 함께 일본 공시지가에 대해서 알아봤습니다. 앞으로도 국내 투자자들에게 참고할만한 내용 자주 전해주시길 바라겠습니다. 감사합니다.

▶김동욱 특파원
감사합니다,

▷구민기 기자
일본 공시지가가 오르고 있다는 내용 알아봤습니다. 일본 부동산을 얘기할 때 팩트체크 해야 하는 것도 있지 말아야할 것 같습니다. 지금까지 집코노미TV였습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 김동욱 도쿄특파원·구민기 기자 촬영·편집 한성구 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴

[집코노미TV] 일본 땅값 40% 폭등 속출…인구 주는데 왜?