조물주 위에 건물주

신동성 원빌딩 수석팀장

좌측 하림사옥과 신축된 성형외과 빌딩들. 원빌딩 제공

대부분 광역상권이 획일화 되어 가는 경향이 나타나고 있다. 압구정로데오길은 한대 유행의 선두주자 역할을 했다. 하지만 어느 순간 프렌차이즈 식음업체와 지역의 특성과 관계없는 브랜드들이 우후죽순으로 입점했다. 과도한 경쟁과 임대료 상승까지 더해지자 소비자의 외면을 받게 됐다. 압구정 로데오길만의 문제는 아니다. 지역의 특성과 개성은 점점 퇴색되어 가며 인기 상권은 하향 평준화 되고 있다.

빌딩 투자자들은 기존 인기 상권 대신 천천히 가치가 상승하는 지역을 찾고 있다. 빠른 속도로 발전하는 지역은 매수·매도 타이밍을 잡기가 어렵다. 자칫 시기를 놓치고 이미 유행이 지난 지역의 건물을 울며 겨자먹기로 떠안고 살아야 할 수 있다.

서울 강남에서 천천히 가치가 상승하고 있는 지역은 도산대로다. 도산대로는 강남 내에서 거래량이 가장 적은 지역이다. 발전속도가 매우 느리고, 지역 자체가 넓으며, 가격도 높다. 대부분 필지 규모도 크기 때문에 법인이 아닌 일반인들의 접근도 쉽지 않다. 하지만 변화하는 속도가 느려 진입 시점을 잡기 좋다. 미래를 봤을 때 환금성도 좋다고 볼 수 있다.

◆구간별로 다양한 개성 지닌 3km 도로

도산대로는 약 3km 길이에 50m 너비의 도로다. 테헤란로나 영동대로, 강남대로는 각 대로 자체가 한가지의 성격과 기능을 하고 있지만, 도산대로는 각 구간마다 각기 다른 개성을 가지고 있다. 특색 있는 업종과 분위기가 어우러져 시너지효과를 내는 도로다.

도산대로의 시작은 신사역이고 끝은 영동대교 남단이다. 신사역과 가로수길 구간은 강남의 최신 트렌드를 한번에 볼 수 있다. 가로수길은 전세계인이 찾는 관광지역 중 하나다. 초입이 바로 도산대로와 연결되어 있다. 압구정동에 있던 유명 성형외과들은 대거 신사역 주변으로 이동했다. 압구정역의 높은 임대료에 매력을 못 느껴서다. 대형화 트렌도도 이동에 한몫했다. 신사역은 신축과 철거를 쉬지 않고 하고 있는 지역이다. 특히 최근 신축한 하림타워는 1층에 경매로 낙찰받은 나폴레옹 모자를 전시하고 있어 눈길을 끈다.

오래된 단층 건물들도 이미 신축계획이 잡혀 있다. 과거 상권이 가로수길 초입 횡단보도까지였다면 지금은 언덕을 타고 올라간다. 언덕배기에는 유니클로가 입점했고, 언덕을 타고 내려가 을지병원 사거리까지는 전시장 건물들이 자리잡고 있다. 이 지역은 아직 개발되지 않은 토지들이 많이 남아 있다. 향후 개발 가치가 남아 있는 투자처라는 것이다. 그 지역에 아직 최신 분위기와 어울리지 않는 부동산이 남아 있다면 개발될 가능성이 높기에 투자처로서 아직 늦지 않았다는 것이다. 반면 눈에 근사하게 보이는 최신 트렌드에 맞춰 신축된 빌딩들이 많다는 것은 거품이 많다는 이야기일 수 있다.

하림사옥 신축 전·후. 원빌딩 제공

2구간은 을지병원사거리~도산공원사거리로서 특징은 일반 업무시설 상권이라는 것이다. 대로변은 사무실 상권이다. 강남에서 가장 일반적인 상권이라 할 수 있다. 최근 들어 2개의 신축호텔들이 들어섰다.

3구간 도산공원사거리~영동대교 남단까지는 양 옆이 청담동이어서 가히 대한민국 최고 부촌으로 이루어진 상권이다. 빅뱅의 대성과 소녀시대 윤아도 대로변과 이면에 빌딩을 매입했다. 최근 고급주거시설로 신축한 아노블리81, 최고급 오피스텔 피엔폴루스, 고급업무시설인 삼성물산의 청담스퀘어, 신세계의 신세계인터네셔날 사옥, 고급슈퍼마켓인 SSG푸드마켓까지 상업, 주거, 업무 3요소를 고급상권으로 충족시켜 도산대로 내에서도 투자자들에게 가장 인기있는 구역이다.

◆광고판 수익은 덤

도산대로는 상업지역과 주거지역이 혼합된 노선상업지역에 위치해 광고탑과 높은 스카이라인을 자랑한다. 과거에는 용적률이 250%(주거지역, 5층)와 800%(상업지역, 14층)의 극과 극인 양상을 띠었다. 그러나 5년 전 바뀐 건축법으로 250%~800%(5층~14층)사이의 가중평균 용적률을 적용받다 보니 완만한 스카이 라인을 형성해 가고 있다. 따라서 용적률에 따라 토지가격이 영향을 받을 수 있는데 현재는 최대 800%를 적용받는 필지는 없다고 보면 된다.

상업지와 주거지역의 차이는 용적률뿐만 아니라 건축물 용도상에서도 큰 작용을 한다. 주거지와 상업지가 혼합돼 있어 건축물 용도도 허용치가 높다보니 다양한 업종이 입주할 수 있다. 이 또한 임대인에게는 보다 다양한 업종의 임차인들에게 마케팅할 수 있다는 장점으로 연결된다.

또한 도산대로는 광고 효과가 크기로 유명해 자동차 전시장 및 광고판이 즐비하다. 도산대로에는 자동차전시장이 즐비하다. 50ｍ이상의 너비 도로로 건너편에서도 전시된 차량을 쉽게 볼 수 있기 때문이다. 전시장은 주변 시세 대비 임대료를 20% 이상 더 받을 수 있다. 임대인들은 수입 자동차 전시장을 입주시키기 위해 1층 층고를 높이고 통유리를 설치하는 등 건축에 안간힘을 쓰기도 한다.

최근 들어서는 영상광고가 가능한 광고판이 도산대로에서 한창 인기를 끌다보니 광고판 임대 수익이 건물 임대료에 버금가는 수익을 내고 있다. 청담동의 한 빌딩에서는 월 약 8000만원의 임대료가 발생하고 광고판 수익으로만 월 약 1억원 이상의 매출을 올리고 있다. 물론 영상이 아닌 그림,사진 광고판 수익은 이보다 떨어진다. 건물주 입장에서는 다양한 방식으로 수입을 발생시켜 건물 가치를 올릴 수 있다.

도산대로는 관광숙박지역으로서의 매력도 충분하다. 강북과 강남을 오고가는 관문에 있기에 수많은 고급호텔들이 운영 중이다. 상업지역이 아니면 호텔 같은 경우 허가가 잘 안 나오기에 주거지역이 아닌 노선상업지역로서의 장점을 톡톡히 누리고 있다고 할 수 있다. 최근 도산대로 인근으로 안다즈(하얏트), 포포인츠호텔 등이 공사를 진행하고 있어 해외 관광객 유동인구도 지속적으로 늘 것으로 보인다.

◆교통 호재에 주목해야

도산대로는 교통 호재도 있다. 도산대로의 특징 중 하나는 강남에서 유일하게 사거리에 지하철(신사역 제외)이 없다는 것이다. 어떤 투자자는 역이 없다는 것을 단점으로 생각하기도 한다. 하지만 유일하게 없다는 것은 언젠가는 들어올 가능성이 크다는 것이다. 실제로 위례~신사선이 도산대로를 관통하는 전철계획이 잡혀 있다. 위례신사선은 올해 4월 사업 지정 및 제3자 공고를 완료를 목표로 하고 있다. 9호선이 개통되는 것을 경험하고 학습했듯이 사거리 주변 역세권은 지가가 오른다. 역 개통 예정지는 신사역, 을지병원 사거리, 학동사거리역이다. 역 출구로 예상하는 지역은 신중한 조사 후에 투자가 필요하다.

신사역은 이중 역세권으로 거듭난다. 2022년 신분당선이 강남역에서 신사역까지 이어질 예정이다. 신분당선은 2024년에는 용산역까지 연결된다. 앞으로 도산대로가 시작하는 신사역을 기점으로 외부지역의 유동인구가 신사역으로 유입되는 역할을 하게 되는 것이다. 북으로는 대교를 통한 강북 인구 유입이 예상된다. 서쪽으로는 분당, 용산, 연신내 등 신분당선을 통한 서부지역 인구 유입이 기대된다. 동으로는 송파인구 유입, 남으로는 기존 강남구의 유동인구 유입으로 사통팔달의 교통 요지가 될 것이 분명하다.

도산대로에 둥지를 트고 있는 법인 및 개인들

도산대로는 부동산 가치가 오르는 대부분의 요소를 갖췄다. 노선상업지역으로서 용도가 다양해 규제가 가장 적고, 상업지역으로서의 역할도 할 수 있으며 생활수준, 상권 규모, 접근성, 강남 내 위치 등 향후 미래 가치가 높다. 여기에 도산대로는 24시간 상권이다. 대로변 뿐 아니라 이면 지역도 좋은 투자처가 될 수 있다. 임차고객이 이면도로까지 찾고 있다.

부동산 투자는 100% 완성된 물건을 사는 것이 아니다. 너무 많은 정보가 노출되어 있으면 매도인들은 가격에 반영시킨다. 중요한 건 완성된 물건이 될 잠재적인 요소를 얼마나 갖추었느냐다. 잠재적 요소를 남들보다 더욱 발굴하고 찾는 것이 앞으로의 투자 경쟁력이라 할 수 있다.

글=신동성 원빌딩부동산중개법인 수석팀장
정리=집코노미