시세차익·대출·절세가 빌딩 수익의 기본
투자의 기본 원칙은 수익 창출이다. 빌딩 투자로 발생되는 수익의 기본 원리는 무엇일까.

첫째, 수요 증가다. 역 개통, 공원, 배후세대 등의 이유로 유동인구가 늘어날 때 빌딩도 영향을 받는다. 그 지역의 매물을 검토하는 임차 수요와 매수 수요가 늘어나면서 임대료도 상승하고 매매가도 올라가게 된다. 이처럼 빌딩 가치가 오르는 것을 ‘지역적 상승 요인’이라고 한다. 보통 토지에 대한 양도 차익이 전체 수익 중 60% 정도를 차지한다.

둘째, 경쟁력 있는 상품이다. 건축물에서 발생되는 임대수익, 즉 ‘개별적 상승 요인’이다. 가로수길, 홍대 주차장길, 경리단길, 연남동 등이 변화된 과정을 떠올리면 쉽게 이해할 수 있다. 예컨대 단독주택이 근생시설로 용도 변경되면서 커피숍 또는 레스토랑으로 변한다. 이는 명도 및 법규의 이슈가 적고 투입 비용도 크지 않은 1단계 변화다. 그다음의 변화가 리모델링이다. 건물을 멸실하고 신축하는 빌딩도 많아진다. 빌딩을 새롭게 만들기 위해 투입되는 비용은 용도 변경보다 리모델링이, 리모델링보다는 신축이 많이 든다. 하지만 투입한 자금 대비 임대료가 받쳐주기 마련이다. 이 같은 개별적 상승 요인은 임대수익을 발생시키는 행위로 전체 수익 중 30% 정도를 차지한다.

셋째, 금융을 이용한 수익의 극대화다. 이는 적은 투입비용으로 높은 효과를 볼 수 있다. 저금리가 지속되면서 높지 않은 임대수익으로도 레버리지 효과를 낼 수 있게 되면서 빌딩 투자의 또 다른 경쟁력으로 자리 잡고 있다. 금융을 이용한 레버리지효과는 투자자의 전체 수익 중 5% 정도로 볼 수 있다.

넷째, 절세를 꼽을 수 있다. 주로 빌딩 가치가 계속 오른다는 전제에서 조기에 증여세를 부담한 뒤 상승한 빌딩 가치를 자녀와 공유하는 사례가 부쩍 많아졌다. 세테크가 빌딩 투자의 전체 수익 중 5% 정도를 차지한다.

마지막은 거래 안전을 위한 공부 확인과 계약서 작성이다.

여러 수익을 온전하게 발생시키는 토양과도 같기에 중요한 포인트다.

오동협 < 원빌딩 대표 >