전세보증금 지키는 꿀팁…세 가지만 기억하세요

▶고준석 교수
안녕하세요? 오늘도 수업이 시작됐네요. 오늘도 저한테 특별히 궁금한 점 있으십니까?

▷양길성 기자

제 친구들 경험담이 많더라고요. 전세랑 월세 사는 친구들이 많은데 이 보증금을 날려먹는 경우가 꽤 되더라고요. 월세 같은 경우는 1000만~2000만원이지만 전세자금 같은 경우는 친구들이 4~5년씩 모아서 마련한건데 이걸 어떻게 해야되나. ‘내 집 마련 전에 내 보증금을 지키는 방법’ 오늘 이거 소개해주세요.

▶고준석 교수
전세를 들어갈 때 과연 내 보증금을 어떻게 지킬 것이냐? 이게 주택임대차보호법만 알아도 되거든요? 내가 들어갈때 전입신고만 하면 되거든요. 전입신고만 하더라도 내 전세보증금을 다 지킬 수 있어요. 그 집에 권리가 생기기 전에 전입신고를 먼저 하느냐 안 하느냐에 따라서 내 보증금의 운명이 바뀌거든요.

근데 전입신고를 못하는 경우에는 전세보증보험이라도 들어야 되거든요. 물론 전세보증보험은 보증료가 나가거든요. 0.1~0.2% 수준으로 이 보증금 수준도 굉장히 작기 때문에 ‘나는 주택 임대차 보호법도 모르고 사실은 좀 그렇다’고 하면 전세보증보험으로 전세금을 안전하게 좀 지키는 이런 방안을 강구를 꼭 해야될 것 같아요.

▷양길성 기자
전세 계약하기 전에 근저당권을 살펴보라고 하는데 그게 정확히 뭔가요?

▶고준석 교수
이 집이 경매를 당하게 되면, 예를 들어서 이게 룸이 20개인 다가구 원룸 이런 주택들이 많잖아요. 20개인 주택에 2000만원씩 20개 룸에 살고 있다. 이 사람들은 다 소액보증금에 해당되잖아요? 그러면 20개 2000만원씩이면 4억원입니다. 그런데 이 집이 얼마에 팔렸느냐? 4억원에 낙찰됐다.

그런데 배당을 다 받지 못해. 왜? 주택임대차보호법에 보면 소액임차인의 배당금은 낙찰금액의 2분의 1 범위 내에서 받게 되어있어요. 그러니까 4억원에 낙찰이 됐다고 하면 얼마까지? 2억원 범위 내에서 받게 되어있어요. 4억원에 낙찰이 됐다고 하면 얼마까지? 2억원 범위 내에서 20명이 안분배당을 하게 되어있어요.

그러면 20명이니까 얼마씩? 1000만원씩밖에 못 받는다는 거에요. 내가 전셋집 들어갈 때 가장 안전한 방법은 뭐냐, 갑구나 을구 등기부등본 상에 아무 것도 권리관계가 없어야 돼요. 그러면 이 집이 경매를 당하든 이 집이 다른 사람에게 매매가 되든 내 전세보증금 5000만원이든, 1억이든 이건 내가 지킬 수 있다는 거에요.

우리가 조심해야 할 게 내가 전입신고하는 날 집주인이 은행에서 대출을 받을 수가 있어요. 그러면 전입신고 날짜와 근저당권 날짜가, 근저당권 설정일자와 같을 수가 있어요. 오늘이 3월 11일인가요? 오늘 3월 11일. 3월 11일. 이게 같은 날짜. 전세 전입신고하는 날 이럴 수가 있다는 거에요. 그러면 경매에 들어갔을 때 이 순위는 11일 날 이 효력은 0시에 나타납니다. 밤 0시, 새벽. 자 이거는 이 날짜에 나타납니다. 그러니까 순위가 근저당권에 밀리게 된다는 거예요. 동시에 같은 날짜면. 그래서 계약서를 쓸 때 그것을 다짐을 받고 쓰면 돼요. 근저당권이나 설정 계약은 취소하는 걸로 한다. 해약하는 걸로 한다. 이런 조건을 특약사항에 달고 계약서를 써야 한다는 거예요.

▷양길성 기자
집주인들이 아예 나서서 전세보증보험을 대신 들어주는 경우도 있다는데요?

▶고준석 교수
전세가격이 떨어지고 하니까 집주인들이 전세보증보험을, 내가 떨어진다고 얘기를 하는 경우도 있어요. 그래서 전세보증보험을 세입자부담이 아닌 집주인이, 임대인이 부담하는 경우도 있다. 이렇게 요구를 해서 집주인이 들어주면 그게 오히려 더 좋은 것이라는 거예요. 내가 전입신고를 하고 그 날짜에 확정일자를 맡아놓으면 이 집이 경매에 들어갔을 때 내가 법원에 배당요구를 할 수 있다는 거예요. 내가 법원에서 전세금을 먼저 배당받고 나간다는 거예요. 그런데 이거를 안 받아놨다. 그러면 이 전세금은 매수인에게 받는다는 거예요. 집을 사는 사람(매수인)한테. 법원에서 받는 게 아니라. 그래서 세입자는 확정일자를 받으면 내가 선택할 수 있어요. 내가 법원에 가서 받을지, 낙찰받은 매수인한테 전세금을 받을지. 가급적이면 이걸 받아놓는 건 나쁘지 않다는 거예요. 받아놓을 수 있으면 받아놓으라는 거예요.

우리가 주민센터에 가서 전입신고를 할 때 확정일자까지 받아두는 게 원칙이다. 전입신고만 해놓으면 언제까지? 경매 개시 이전까지 전입신고만 해놓으면 내가 소액임차인으로써 최우선 변제를 받을 수 있다는 거죠.

▷조성근 부장
우리 사회초년생들이 들어가는 집은 원룸이나 다세대주택 이러다보니까 선순위 근저당이 설정되어 있는 경우도 많고 아니면 아까 말씀하신 것처럼 소액보증금이 다 합치면 너무 많은 거예요. 그런데 현실적으로 들어갈 수 있는 집은 그런 집밖에 없잖아요. 어떻게 할까요?

▶고준석 교수
그래서 이걸 드는 게 가장 안전합니다. 우리가 만약 (보증금) 2000만~3000만원짜리 원룸주택에 들어갈 때는 전세보증보험에 우리가 가입하고 들어가는 게 내 전세보증금이 안전하고 그렇지 않으면 요즘은 임대인들이 월세를 놓으려고 집에 근저당이나 이런 권리관계를 안 하는 경우도 사실 있는데 없는 경우보다 있는 경우가 오히려 많죠.

근데 이게 없으면 나가야 돼요. 돈을 못 받든. 인도명령 대상자가 되버리는 거예요. 권한이 없는 임차인이기 때문에 매수인한테 대항을 할 수가 없어요. 그래서 안 나가? 매수인이 와서 “집 비워주세요” 하면 비워줘야 하는데 안나가면 집행관이 와서 명도를 시켜버립니다.

▷양길성 기자
근저당권, 전세보증보험 오늘 말들이 너무 어려웠고 오늘 수업은 꼭 집 가서 복습하겠습니다. 오늘 수업도 감사합니다.

▶고준석 교수
네 수고하셨습니다.

기획 집코노미TV·네이버 경제M
출연 양길성 기자·고준석 동국대 겸임교수
촬영 김인별·이시은 인턴기자 편집 한성구 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴

[집코노미TV] "전세보증금 지키는 꿀팁…세 가지만 기억하세요"