부동산시장 어디로…알짜 정보 쏟아진 한경 집코노미 콘서트

“집코노미 콘서트를 듣기 위해 아침부터 서울로 올라왔어요.”(대전에 거주 중인 윤숙희 씨) “당장 투자할 생각은 없지만 부동산 공부는 꾸준히 해야 한다고 생각합니다.”(서울 반포동에 거주 중인 김모씨) ‘제2회 한경 집코노미 부동산콘서트’가 뜨거운 관심 속에 막을 내렸다. 한국경제신문과 한경닷컴이 지난달 26일 서울 논현동 건설회관에서 연 이날 행사엔 이른 오전부터 500여 명의 인파가 몰리면서 부동산시장에 대한 식지 않은 열기를 방증했다. 집값이 횡보를 보이는 가운데 시황 진단과 세법, 투자 전략 등 다양한 분야에 걸쳐 전문가들의 분석을 들을 수 있어 그 어느 때보다 만족스러운 행사였다는 평가가 나왔다.

‘전문가들의 전문가’ 총출동

첫 강연자론 이상우 유진투자증권 연구위원이 마이크를 잡았다. 그는 무주택자들에게 상반기 서울 청약시장을 적극 공략할 것을 강조했다. 이 연구위원은 “올해는 예년에 비해 분양 물량이 많은 반면 비교적 선호도 높은 지역의 물량은 하반기에 몰려 있다”며 “가점이 낮은 예비 청약자들은 상반기 중에 청약하는 게 당첨 확률을 높일 수 있는 방법”이라고 소개했다. 최근 서울 주요 분양 아파트의 청약경쟁률과 당첨자 가점이 지난해와 비교해 낮아진 것도 이 같은 대기 수요의 영향이란 게 그의 분석이다.

이 연구위원은 올해 서울 안에서 노원·도봉·강북구와 금천·관악·구로구 일대 부동산 가격 강세가 두드러질 것으로 봤다. 그는 “그동안 집값 상승에서 소외된 지역들이었지만 올해부터는 대규모 교통 호재의 영향을 받는다”며 “동북선 경전철 착공과 신안산선 착공이 예정돼 있기 때문”이라고 설명했다. 이 연구위원은 올해 서울 아파트 매매가격이 8%가량 오를 것으로 예상했다. 그는 “한국감정원 통계 기준으로 이미 강남의 하락세가 멈췄다”며 “입주가 몰리는 일부 지역을 제외하고 완만한 상승을 내다본다”고 말했다.

이 연구위원과 함께 이른바 ‘여의도 학파’의 쌍두마차로 꼽히는 채상욱 하나금융투자 연구위원은 ‘저가 소형’ 아파트가 앞으로 부동산시장의 주류가 될 것으로 내다봤다. 채 연구위원은 지난해 ‘9·13 부동산 안정 대책’ 이후 주택시장을 네 가지로 분류했다. 공시가격 6억원(서울·수도권 기준)과 전용면적 85㎡ 초과 여부에 따라서다. 이 가운데 저가 소형 아파트는 공시가 6억원과 전용 85㎡를 넘지 않아 여전히 임대아파트 등록에 따른 혜택이 유효하다. 채 연구위원은 “저가 소형 아파트군이 많은 수도권 지역은 앞으로 합리적인 투자자들이 몰릴 수 있다”며 “교통망이 개선돼 입지 가치가 오르는 지역에서 상품 가치도 뛰어난 신축 아파트가 수혜를 볼 수 있다”고 말했다.

다만 채 연구위원은 서울 집값에 대해선 약세를 점쳤다. 그는 “서울은 공시가 6억원과 전용 85㎡를 넘는 고가 소형 아파트가 많지만 9·13 대책을 통해 투자 매력이 완전히 사라졌다”며 “보증금을 안고 집을 사는 갭투자 비율이 낮아지자 집값도 약세를 보이는 게 이 같은 이유”라고 설명했다. 채 연구위원은 “공급량이나 입지 같은 전통적인 펀더멘털만으로는 더 이상 부동산시장을 설명할 수 없는 단계”라며 “정부 정책의 큰 얼개가 달라지지 않는 한 집값 흐름도 비슷한 양상을 보일 것”이라고 말했다.

토크쇼·세무 전략까지

이날 강연에선 조영광 대우건설 연구원과 최진석 한국경제신문 기자의 토크쇼가 진행됐다. 조 연구원은 자신이 분석한 빅데이터를 기반으로 실무적 관점에서의 견해를 제시했다. 그는 일각에서 나오는 ‘부동산 폭락론’을 경계했다. 조 연구원은 “연초 ‘헬리오시티’ 영향을 받았던 송파구의 경우 매매가격 충격이 3% 정도였다”며 “앞으로 3년 동안의 서울 입주 물량을 보면 국지적 입주가 몰리는 지역이라도 하락폭이 3%를 크게 벗어나지 않을 것이란 의미이기도 하다”고 설명했다. 그는 “앞으로 입주가 많은 지역의 시세가 3% 안팎 하락한다면 내 집 마련을 고민해 볼 만한 시점일 것”이라고 강조했다.

조 연구원은 서울 전역에서 거래량이 급감하긴 했지만 가구 수 대비 거래 회전율을 감안하면 급락 가능성은 높지 않다는 의견도 덧붙였다. 다만 입주가 많은 수도권은 전세 거래량까지 감안해야 한다고 조언했다. 조 연구원은 “입주량 때문에 전세 선택권이 많아지면 가격이 더 떨어질 때까지 기다리는 수요가 늘어난다”며 “통상 전세가율이 70%를 넘는다면 실수요가 풍부해 매매가격을 받쳐주는 경향이 높다”고 설명했다.

원종훈 국민은행 세무팀장은 복잡한 세법을 명쾌하게 해설하면서 높은 호응을 샀다. 실무 사례를 통한 세금 변화를 소개할 땐 강연 참석자들이 숨죽여 들었다. 원 팀장은 “일시적 2주택을 활용해 비과세 효과를 극대화할 때는 자신의 주택 수를 정확히 아는 게 중요하다”고 강조했다. 그는 “최악의 경우 1주택 비과세가 아니라 3주택 중과세로 계산될 수 있다”며 “생각지 못했던 주거용 오피스텔이나 시골 농가주택 등이 주택 숫자에 합산되면서 중과세율로 세금을 내는 경우가 많다”고 소개했다.

“복잡한 제도 쉽게 해설”

수요자들 반응은 뜨거웠다. 서울 여의도에서 중개업소를 운영 중인 박모씨(52)는 “전문가들 전망이 엇갈렸지만 오히려 다양한 시각을 엿볼 수 있어 만족스러웠다”고 말했다. 반포동에 사는 김모씨(74)는 “세법이 너무 복잡해 알기 어려웠는데 이해가 쉽도록 설명해 너무 깜짝 놀랐다”고 전했다. 신모씨(57)는 “부동산 투자에 관심이 생겨 집코노미 콘서트에 참석하게 됐다”며 “재테크 강의는 난생처음 와봤는데 유익한 시간이었다”고 말했다.

내 집 마련을 고민 중인 이들도 있었다. 서울 신월동에 거주 중인 한 신혼부부는 “전세로 살다 보니 집값이 오를 때 상대적 박탈감이 컸다”며 “언제 내 집 마련을 해야 할지 망설여져 시기를 결정하기 위해 왔다”고 말했다. 서울 답십리동에 거주 중인 박세란 씨(53)는 “올해 청약을 적극적으로 고려하고 있다”며 “평소 관심 있게 지켜보던 전문가에게 질문하기 위해 왔는데 질의응답 시간이 마련돼 기뻤다”고 전했다.

전형진/안혜원 기자 withmold@hankyung.com
사진=변성현 기자 byun84@hankyung.com