부동산이 가장 불리한 투자자산된 까닭

▶조성근 부장
진석아, 오늘 채상욱 하나금융투자 연구위원 다시 모셨잖아. 책을 내셨더라고. 《다시 부동산을 생각한다》라고. 리뷰를 쭉 봤더니 깜짝 놀랄 만한 리뷰가 많아. 나는 신간을 발간하면 무조건 읽는 작가가 채상욱 위원이다라고. 나도 공감을 하고.

▷채상욱 연구위원
리뷰도 원래 (출판사에서) 계획돼서 하는 거잖아요. 저는 다 모르는 사람들이 해요.

▶조성근 부장
혼란스러운 시장이잖아요. 이 책을 보면 깔끔하게 정리가 되거든. 집코노미TV 시청자들에게도 혼라스러움을 깔끔하게 정리가 될 수 있게 일부러 모셨으니까 송곳 같은 질문으로 혼란한 시장을 정리해보자.

▶최진석 기자
우문현답이 나오게 막 질문해도 돼요? 우선 이 책을 통해 전하려는 메시지가 뭔가요?

▷채상욱 연구위원
시장은 너무 합리적이어서 무주택자, 1주택자, 일시적 2주택자, 2주택자들이 하는 행동들이 너무나 지극히 합리적이거든요. 굳이 설명을 해야 하나. 왜냐면 시장이 이렇게 합리적으로 돌아가고 있는데, 그런 생각이 많이 들어요. 왜냐면 시장을 받아들이지 않는 사람들이 이상하다, 어떻게 될 거다 이렇게 얘기하는 것 같아요.

가령 이런 거예요. 다주택자는 양도소득세가 높으니까 집을 팔 수 없죠. 대신 보유세가 높아졌으니까 증여를 합니다. 너무 합리적이에요. 양도세가 너무 높아졌기 때문에 고가주택에 신규 투자수요가 붙지 못해요. 대신 실수요만 왔다갔다 하고 있어요. 그래서 전년 대비 주택거래량이 60~70% 감소한 상태로 유지되고 있죠. 투자자가 신규로 고가주택을 사지 않는다는 건 너무 합리적인 흐름이죠.

무주택자인 경우엔 구축과 신축을 선택할 수 있어요, 청약을 통해서. 청약을 선택하는 것 역시 너무 합리적인 거예요. 신축이 주는 건 상품가치이고 구축이 주는 건 입지가치인데 신축을 선택하는 게 합리적이기 때문에 청약에 열기가 있는 거예요. 우리가 목도하는 많은 현상들이 너무나 합리적인 시장의 흐름 안에서 돌아가고 있는 것이어서 굳이 설명을 해야할까, 그런 생각을 굉장히 많이 해요.

그런데 이런 시장이 언제까지 갈 것이냐는 질문, 이미 시장이 합리적으로 움직인 지 한참 됐는데, 이런 질문이 무의미한 것 같아요. 시장이 이미 합리적으로, 기계적으로, 초스피드로 적응을 했는데….

▶최진석 기자
그럼 책은 왜….

▷채상욱 연구위원
그런 생각을 안 하는 사람들을 위해서요. 아니면 이걸 조금 더 정리하는 의미에서 썼어요. 인과관계를 설명하기 위해서요.

▶최진석 기자
8·2 대책과 9·13 대책이 나오면서 바뀐 규제들로 인한 시장을 설명하기 위해?

▷채상욱 연구위원
네, 9·13 대책 이후 투자자산 가운데 부동산이 가장 불리해졌어요. 한 줄로 요약하자면 그렇습니다. 양도세도 높을 뿐더러 보유세까지 있어요. 이렇게 불리해졌는데 부동산에 돈이 많이 몰릴 거다? 전년 대비 오를 거다? 이건 완전히 시장을 모르거나 무시하는 발언입니다.

▶최진석 기자
그렇게 믿고 싶거나?

▷채상욱 연구위원
네, 그렇게 믿고 싶거나. 종전에 부동산시장에 가던 돈이 100이라면 지금은 20~25 정도만 갈 것 같아요. 가는 것도 제가 책에서 말한 소형 저가 세그먼트(전용면적 85㎡ 이하·수도권 기준 공시가격 6억원 이하)나 비규제지역으로만 갈 것 같아요. 나머지 돈들은 현금으로 있거나 해외주식, 국내주식 배당주식으로 갖고 있거나 하는 거죠. 다시 부동산으로 이 돈이 몰려서 전년 같은 상승이라는 건….

▶조성근 부장
결국 9·13 대책 때문에 4가지 세그먼트(전용면적 85㎡ 초과 여부·수도권 기준 공시가격 6억원 초과 여부로 나눈 4가지 주택군)로 나눠진다는 게 이 책의 핵심인 것 같아요. 그걸 잠시 설명한다면요?

▷채상욱 연구위원
부동산 같은 경우는 그동안 세법적으로 굉장히 유리했어요. 9·13 대책이 나오기 전에는. 8·2 대책과 9·13 대책은 각각의 세그먼트가 있는데, 세그먼트라는 게 4사분면이잖아요. 가로축과 세로축이 있는데 세로축은 면적이에요. 전용 85㎡를 기준으로 이하냐 초과냐.

8·2 대책은 이렇게 양분됐었고요. 8·2 대책 이후부터 신규로 부동산에 투자하는 사람은 전용 85㎡ 이하를 10년 임대주택으로 등록하면 소득세율 17% 내는 건데, 초과를 등록할 경우 65%를 내니까 같은 단지에서 절대적인 갭이 비슷하더라도 중소형 면적대로 몰린 거죠. 세율이 낮으니까. 소득세율 17%라는 건 다른 대체자산의 소득세율보다 압도적으로 낮았어요. 너무나 유리하다는 거죠. 주식이나 펀드, 사업소득, 책 같은 기타소득이든, 심지어 근로소득이든 이들보다 낮은 세율이었다는 거죠. 극단적으로 말하면 열심히 자기계발해서 연봉 올리는 것보다 부동산투자 하는 게 훨씬 유리했다는 거죠. 그러다 보니 투자자금이 전용 85㎡ 이하로 몰렸고 가격 상승도 가팔랐다는 게 2017년 8월 2일 이후의 흐름이었습니다.

지난해 9·13 대책이 나온 뒤엔 새로운 기준선이 제시됐어요. 공시가격(수도권) 기준으로 6억원 이하냐, 초과냐. 이렇게 제시를 하면서 공시가격 6억원 초과인 경우 소득세율 최고 65%까지 만들어버렸으니 갑자기 부동산이 가장 불리한 투자자산이 됐죠. 종전엔 전용 85㎡ 이하이기만 하면 17%였는데 지금은 공시가격 6억원 이하 기준까지 맞춰야 17%가 되는 거죠. 투자자금이 지극히 합리적이라면 소형 저가 그룹으로 자금이 유입될 만하고요 나머지엔 몰리기 힘들게 됐죠. 그래서 국토교통부나 어떤 자료들을 보시든 그런 단어가 나와요. 추격매수가 붙지 않는다고. 지금은 실수요장이거든요.

그런데 실수요는 왜 낙폭과대 아파트를 사면 유리하냐면, 1주택자는 현행 세법상 한국에서 가장 유리합니다. 아무리 고가라도 같은 자산가격 상승이나 양도소득상승이 있다는 걸 전제했을 때 1주택자가 다른 투자자산 가운데 가장 유리합니다. 1주택을 응용할 수 있는 사람들은 지금 같은 시기에 잘 활용하는 게 좋죠.

그런데 2주택 이상으로 간다면 최고로 불리합니다. 국토부의 워딩도 그래요. 주택으로 돈 버는 시대는 지났다고요. 1주택까진 용인하겠지만 더 이상 투자로 돈 버는 건 어렵다고요. 1주택는 최저세율, 2주택은 최고세율이니까요. 그 사이 나머지 자산군인 주식, 사업, 배당, 해외주식 같은 게 배치돼 있죠. 돈이 합리적이라면 다른 자산군으로 갈 겁니다.

▶최진석 기자
국토부가 급매물이 소진돼도 추격매수가 없어서 대세 하락이나 안정에 가깝다고 했었죠.

▷채상욱 연구위원
여전히 실수요는 있어요. 이들은 가장 유리하죠. 그런 낙폭이 큰 부동산을 매수하기 유리한데 실수요자들도 성향이 있어요. 가령 거래가 되는 걸 중요하게 되는 걸 중요하게 생각하는 실수요자가 있어요. 가격을 약간 더 주더라요. 아니면 낮은 가격이 최우선순위인 사람이 있습니다. 만약 지금처럼 이 정도만 내려도 과거보단 저렴하니까 무조건 사겠다는 경우도 있는데 그들이 모든 실수요자는 아니기 때문에 추격매수가 안 일어나는 겁니다. 가격을 중시하는 수요자들의 경우 자신의 기준 금액만큼 내려오진 않았기 때문에 사지 않겠다는 수요자도 있어요.

여기서 중요한 건 투자자는 안 붙는다는 거죠. 투자자가 붙어야 매물을 소화하면서 움직이는데 그렇지 않으니까요. 요즘 하락폭이 줄었다는 이야기들, 강남구는 보합세라는 이야기도 나오는데 서울 전체로는 마이너스 변동률이 지속되고 있죠. 저는 이 상태로 마이너스가 지속되는 상태로 갈 거라고 생각합니다.

▶조성근 부장
세금 때문에 4가지 세그먼트(전용면적 85㎡ 초과 여부·수도권 기준 공시가격 6억원 초과 여부로 나눈 4가지 주택군)가 분류된 거잖아요. 임대주택 등록에 메리트가 없다는 기준으로요.

▷채상욱 연구위원
소형 저가(전용 85㎡ 이하·수도권 기준 공시가격 6억원 이하)를 임대주택으로 10년 등록을 하면 양도소득세는 17% 이하가 됩니다. 소득세 상으론 한국에서 가장 유리한 구간이 되는 거죠. 2주택 이상이더라도. 하지만 여기서 보유세, 종합부동산세의 경우 조정지역이라면 합산되고 비조정지역이라면 비합산이기 때문에 소형 저가 세그먼트도 종부세를 기준으로 차별화를 보일 겁니다. 가령 서울이라면 상승률이 높더라도 작은 양도세, 하지만 보유한 기간 동안 내야하는 종부세 합산을 감안하면 2지선다가 걸립니다. 비조정지역에선 소형 저가이면서 임대등록을 하면 종부세 비합산이거든요. 조금 덜 올라도 양도세도 싸고 종부세 합산도 없으니 세법상 조금 더 유리하죠. 다만 비조정지역은 너무 넓고 광활해요.

그래서 세그먼트로 시장이 필터링되지만 이후엔 입지와 상품으로 접근하게 될 거라고 말씀드려요. 입지는 토지, 교통, 학군과 연결되고 상품은 신축으로 연결됩니다. 소형 저가 세그먼트 안에서도 교통이 좋아지는 지역이거나 신축이 들어서는 지역이 인기를 끌 수밖에 없다는 얘기를 그래서 책에서 드렸던 겁니다. 시장 전체는 나쁘지만 소형 저가는 괜찮을 거라는 얘기도 그래서였고요. 많은 가계의 투자자산은 다른 자산군으로 움직이겠지만요.

▶조성근 부장
소형 저가 세그먼트에서도 큰 장은 없다고 봐야 하는 거네요?

▷채상욱 연구위원
1~2년 안엔 그렇습니다. 과열될 수는 있어요. 비조정지역에서 그럴 수 있다는 생각은 드는데 그곳을 신규로 규제한다면 다르죠.

부산의 경우엔 부산진구와 연제구, 일광군 기장면 같은 곳은 해제가 돼서 올해 살아났어요. 지방이니까 공시가격은 3억원 기준이고 전용 85㎡ 이하 기준인데 이들 지역은 나름 구도심이기 때문에 투자해볼 만한데 조정지역도 아니기 때문에 살아났죠. 반대로 수원 팔달구 같은 경우엔 지난해 12월 말 용인 수지구와 함께 조정지역 지정된 후 잠잠해졌죠. 종부세가 가산(중과)되니까요. 본인 소유 부동산의 종부세가 낮더라도 투자한 지역의 종부세가 높다면 합산되니까 조정지역을 피하게 되는 거죠.

그래서 이걸 과학이라고 생각합니다. 시장은 이미 기계처럼 움직이고 있어요.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자
촬영 한성구 인턴기자 편집 한성구·김인별 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴

[집코노미TV] 부동산이 가장 불리한 투자자산된 까닭