22.58% VS -11.91% … 상가 주인도 잘 모르는 월세 상승과 하락 원인은?

상가 주인 입장이라면 누구나 자신이 원하는 임대료로 계약이 성립되길 희망하지만 정작 상가시장에서 대다수는 기대 수익률이 아닌 현실 수익률에 맞닥뜨리게 마련이다.

물론 재계약의 기회를 통해 희망 임대료 실현에 한발 더 다가서기도 하지만 시장 논리는 모든 상가 투자자들에게 그리 호의적이지 못하다.

16일 상가정보연구소가 국토교통부 통계누리의 자료(표)를 분석한 결과 2018년 4/4분기 기준 1년 사이 가장 많이 오른 상권은 홍대/합정 상권으로 조사됐다. 반면, 1년 사이 임대료가 낮아진 상권은 신사역 상권(-11.91%), 혜화동 상권(-5.97%), 명동 상권(-4.73%)등으로 조사됐다.

이와 관련해 상가정보연구소 박대원 소장은 럭비공 같은 ‘상가 월세 등락’에 대한 요인 중 핵심 키워드는 ‘임차인 매출액’으로 꼽았다.

박대원 소장은 “상가 월세 영향과 관련성을 분석해보면 복합적인 요소들이 존재한다”며 “일반적으로는 상권 범주 내 주거 수요 및 유입 수요의 수와 소득 수준, 기업체수, 점포수, 교통 접근성, 상가 접근도, 노출도, 연령별 보행자 유동량, 층별 실사용 공간, 건물 노후도, 점포 운영 시간 등이 월세에 영향을 미친다고 볼 수 있다”고 설명했다.

박소장은 또 “특히 상권과 입지 등 물리적 조건 면에서 우위를 점했다 하더라도 사실상은 상가 입점 업종의 고객 유입량 즉 월 매출 구조에 임대료 상승 동력이 달려있다”며 “사회관계망서비스(SNS) 발달로 점차 상권 경계가 무너지고 신흥 상권이 강세를 보이면서 이른바 골목상권의 반란은 임대료가 급상승하는 상황을 만들어냈다”고 정리했다.

반면, 상가 월세 하락 요인과 관련해 최근 젠트리피케이션(내몰림)의 역습을 맞은 골목상권은 공실이 급증하면서 임대료 하향 국면 현상을 보이기도 한다.

여기에 상권간의 경쟁, 유사 업종간의 과다 경쟁, 소득 기반이 되는 대기업 철수로 인한 소비 인구 감소 등도 상가 임대료가 하방세로 조정 받은 이유라고 박대원 소장은 덧붙였다.

박소장은 상가시장에서는 광고 매장 운영 전략을 지향하는 기업과 상가 주인이 건물가치 보존을 위해 기 형성된 임대료 수준을 고수하려고 해 월세 상승과 하락이 일반적 현상으로 통용되지 않는 사례도 많다는 얘기도 보탰다.

그는 내일 17일 열리는 ‘2019 유망 수익형 부동산 투자 전략 세미나’에서 상가 임대료 상승과 하락 요인을 좀 더 쉽게 설명하고 대한민국 상권 흥망성쇠(興亡盛衰) 원리 해부, 소비 트렌드에 맞는 신도시 돈 되는 상가 유형, 급변하는 수익형 부동산 분석 및 시장 대응 전략에 대해서도 설명할 예정이다.

분당 야탑역 ‘분당 코리아 디자인 센터’에서 열리는 이번 행사는 5월 17일(금) 오후 2시부터 진행된다. 수익형 부동산 투자자가 꼭 알아야할 세무 특강과 유망 상가 최초 공개 행사도 열린다. 사전 신청자에 한해 무료 입장이 가능하며 신청은 상가정보연구소 홈페이지를 통하면 된다.

한경부동산 hkland@hankyung.com