상가도 찰떡궁합 있다…고정고객 확보 쉬운 `파생상가`
병원 옆 약국 등 상가업종 찰떡궁합…본 시설 고정수요에 인근 유동인구는 `덤`

최근 수익형 부동산 시장에서 파생상가가 인기를 얻고 있다. 정부의 규제로 부동산 시장의 불확실성이 커지면서 수익성보다는 안정성에 무게를 둔 상품이 선호되는 것이다.

파생상가란 말그대로 본원 시설에 파생돼 생기는 부수적인 점포를 말한다. 마치 바늘 가는데 실 가듯 병원 옆 약국, 학교 앞 문구점이나 학원, 편의점 등과 같이 본원 시설과 궁합이 좋은 업종일수록 고정고객 확보가 수월한 것이 특징이다. 이를 바탕으로 경기 영향을 받지 않고 꾸준한 매출을 기대할 수 있어 투자자는 물론 임차인도 많이 찾고 있다.

하지만 이러한 파생상가에 투자할 때도 주의할 점이 있다. 사업의 성패가 본원상권이 활성화에 따라 크게 좌우되기 때문에 그만큼 본원시설에 대한 수요 분석이 철저해야 한다는 것이다. 즉 고정적으로 상주해 독점적으로 확보할 수 있는 수요가 있는지, 주변 배후수요는 얼마나 되는지, 유동인구를 잠재고객으로 흡수할 수 있는 집객 요소가 충분한지 등을 면밀히 검토해볼 필요가 있다.

■ 개발 17년차 완성형 자족도시 송도…글로벌 미래비전과 교육특화로 이주 수요 `꾸준`

이러한 측면에서 발 빠른 상가 투자자들이 관심을 쏟는 지역 중 하나는 송도국제도시다. 개발 17년차를 맞은 송도 내 사실상 마지막 대규모 주거지 개발이자 미래 송도의 중심지로 주목받는 `랜드마크시티 개발`이 본격화되면서 일대 상권에 수혜 효과가 점쳐졌기 때문이다.

`한국판 두바이`로 불리며 글로벌 국제도시로 계획된 송도의 위상도 나날이 높아지고 있다. 굵직한 개발호재를 바탕으로 포스코, 코오롱, 삼성바이오로직스 등 대기업 입주가 속속 이뤄지고, 채드윅 송도국제학교, 포스코자사고, 과학예술영재학교 등의 교육시설과 현대 프리미엄 아울렛, 코스트코 등의 인프라가 갖춰지면서 이제 어엿한 완성형 자족도시로의 면모를 보여주고 있다.

실제 인구도 빠르게 늘어나는 추세다. 인천자유경제구역청(IFEZ)이 발표한 `2019 3월말 기준 인구통계 현황`에 따르면 인천경제자유구역 전체 인구는 32만8024명으로 이중 송도국제도시의 인구수는 14만6438명으로 집계됐다. 이는 지난 2012년 6만1608명에서 7년만에 2배 이상 증가한 셈이다.

이에 대해 한 부동산 관계자는 "교육국제화특구로 지정된 송도국제도시의 교육환경이 수도권 신도시 중에서도 최고 수준으로 인정받으면서 교육열이 높은 학부모 이주수요가 급격히 늘고 있다"며 "특히 초등학교의 경우 학생수 대비 학교 수가 절대적으로 부족한 상황까지 유입이 많아지면서 송도지역 내에서도 학교 인근 아파트로 이사를 고려하는 일이 속출하고 있다"고 설명했다.

■ 학교 부족한 송도 통학 라인, 대단지 고정수요 품은 단지 내 상가 분양 `관심`

송도 6·8공구에 위치한 랜드마크시티는 3만2000세대 미니신도시급 주거타운이 조성될 예정이다. 주변으로 복합물류센터, 국제 여객터미널, 골든하버 인천항 크루즈터미널 등의 호재가 있고 탄탄한 배후수요를 갖춰 상업시설 공급도 활기를 띠는 분위기다. 그 중에서도 최근 8공구에서는 대단지 세대 입주민을 고정수요로 둔 단지 내 상가가 분양을 앞둬 눈길을 끌고 있다.

8공구 A1블록에 선보이는 `송도 더샵 센토피아`는 6월 중 단지 내 상가 분양일정에 돌입한다. 근린생활시설 규모는 지상 1~2층, 3개 동, 연면적 34만8,520㎡ 총 60호실로 구성된다. 3개 동 모두 아파트 주출입구에 위치해 있어 3100세대 아파트 입주민을 독점하고 있는 형태다.

특히 근린생활시설 A, B동은 바로 앞으로 유치원(예정)과 초등학교(미송초, 2019년 3월 개교), 중학교(해양1중, 2021년 3월 개교 예정) 등이 마주한 학교 앞 상가라는 점에서 향후 통학라인을 중심으로 잠재고객 확보에 유리한 파생상권이 형성될 전망이다.

또 근린생활시설 C동의 경우 단지 차량 주출입구와 36m 대로변 버스정류장 앞, 접근성이 우수한 저층 점포로 구성된다. 풍부한 유동인구를 흡수할 수 있는 길목상권의 특성을 갖췄다는 평가다.

분양관계자는 "상가 준공시점과 비슷하게 주변으로 약 2만 세대의 매머드급 아파트 입주물량이 쏟아지지만 도보권 내에는 세대수 대비 점포수가 부족한 상황"이라며 "송도 더샵 센토피아 단지내 상가는 기본적으로 3100세대 대단지 입주민을 대상으로 독점상권이 형성돼 있는 데다 막대한 유동인구를 발생시키는 학교 앞에 위치해 있어 투자자들의 높은 관심이 이어지고 있다"고 전했다.

오는 6월 분양하는 송도 더샵 센토피아 상가 분양홍보관은 인천광역시 연수구 송도동 송도동 174-1번지 큐브1층(119, 120호)에 위치해 있다.

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