[집코노미TV] 아기곰 "2021년에 큰 장 온다"

'집'터뷰

'아기곰' 문관식 씨(2)

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▶구민기 기자
평소 집코노미TV는 즐겨 보시나요?

▷아기곰
네, 가끔 봐요. 내용이 괜찮고 솔직한 얘기도 많이 나오더라고요. 재미있게 보고 있습니다.

▶구민기 기자
감사합니다. 본론으로 들어가볼게요. 집값이 언제까지 오를까, 어디를 사야할까라는 관심이 높아요.

▷아기곰
저는 어느 특정 지역을 찍어주는 건 별로 좋아하지 않아서 그런 질문을 받아도 원론적으로 이야기 합니다. 제가 말씀드리는 건 지금도 적용되고, 10년 전에도 적용됐고, 앞으로 10년 뒤에도 적용되는 것이에요. 수요는 늘어나고 공급은 적은 곳은 오른다는 공식이죠. 그런데 이건 누구나 다 알잖아요. 수요와 공급의 원리는 고등학교 때부터 배우니까요. 그런데 막상 현실에선 이런 원칙에 따라 투자하질 않아요.

그렇다면 수요가 어디서 늘어나느냐, 일자리가 늘어나는 곳입니다. 수요는 일자리와 가장 밀접합니다. 공급이 적은 곳은 미분양이 적거나 없는 곳입니다.

▶구민기 기자
두 가지 지표를 확실하게 봐야 한다는 거죠?

▷아기곰
현재 집값을 누르고 있는 가장 큰 요인이 공급 과잉이라고 했잖아요. 전세가 약세인 지역은 수요 대비 공급이 많다는 의미이고, 반대라면 공급 대비 수요가 많다는 뜻이고요. 가장 정확한 건 미분양 수치를 보면 됩니다. 미분양이 많다는 건 해당 지역에 수요 대비 공급이 너무 많다는 의미입니다. 미분양이 많은 지역은 투자할 때 조심하셔야 합니다.

▶조성근 부장
공급이 내년부터 서울 중심부 위주로 줄어들 텐데요.

▷아기곰
내년까지는 많아요. 물론 작년보다는 적지만 역사적 평균치보다는 많다는 것이죠. 역사적 평균치보다 떨어지는 시기가 2021년입니다. 이 시기부터는 일부 지역이 아니라 상당 부분의 지역도 오를 가능성이 높죠. 2021년 전까지 일부 지역은, 지방을 포함해서요. 역전세난을 고민도 하셔야 하고, 보수적인 투자도 필요합니다. 보수적인 투자라는 건 세입자가 나갈 수도 있기 때문에 대비해야 한다는 의미입니다. 갭투자를 하신 분이라면 현금을 준비해야 할 것이고요. 사채까지 끌어다 쓸 정도로 탈탈 털어 투자하는 건 폭망하는 지름길입니다.

▶조성근 부장
그렇다면 이번 정부뿐 아니라 그 다음 정부까지 역대적인 상승 기간을 기록할 수도 있겠네요?

▷아기곰
그럴 수도 있습니다. 물론 지역에 따라서죠. 전체적으론 그렇지 않습니다. 전국 평균을 보면 그렇게 많이 오른 거 아니에요. 지난해 전국 아파트값 상승률은 3%였습니다 2015년이 5.1%였거든요. 오히려 그때보다 낮았죠. 하지만 왜 많이 올랐다고 생각하느냐면 서울이 엄청나게 올랐으니까요. 현정부 들어서의 부동산시장 키워드는 차별화와 양극화로 볼 수 있기 때문에 내년까진 떨어지는 지역도 많을 수 있다고 보고 있습니다.

▶조성근 부장
공급 측면도 중요하지만 수요도 중요할 것 같아요. 수요는 실수요와 투자수요로 구분될 텐데, 투자수요는 현재 양도소득세가 높기 때문에 실익이 없는데 실수요만으로 시장이 형성될지 의문입니다.

▷아기곰
통상 실수요가 투자수요보다 많은 편인데요. 투자수요는 어떤 문제가 있냐면 과거에 수익을 냈던 이들입니다. 그렇게 때문에 갑자기 다른 방식의 투자를 할 가능성은 낮다고 봅니다. 지난 몇 년 동안 수익이 굉장히 크기도 했고요. 다만 거래량은 줄어들 수밖에 없는 게 현재 규제지역의 집값을 지키는 가장 큰 원인 가운데 하나가 8·2 대책입니다. 집값 상승을 막기 위한 대책이었는데 이 대책 때문에 양도세가 높아졌기 때문에 팔지 않고 증여나 임대사업자 등록을 하게 됐죠. 60%의 실수요자는 꾸준히 있지만 이들에게 팔 사람이 줄어든 거죠.

거래량은 줄었지만 집값이 오르는 이유가 이것입니다. 역사적으로 가장 거래가 많았던 건 2015년입니다. 그 이후 계속 거래량은 감소하고 있어요. 특히 올해 1분기의 경우 전국 기준 역사상으로 거래량이 가장 적었어요. 역사상이란 건 2006년 이후를 말합니다. 그 이전엔 실거래 통계가 없었으니까요.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 구민기 기자 촬영·편집 이시은 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴