[집코노미] "서울 핵심 재개발구역에 거품 많다"…재개발 감별사 이정열 대표 인터뷰

"재개발 수익성 스스로 따져보고 접근해야
사업 단계별 접근 방법 달리해야 실패 안 해"

이정열 열정공인 대표. 전형진 기자

“한남뉴타운에 지금 투자하면 늦은 걸까요? 노량진뉴타운은 얼마나 더 오를까요? 어디 가서 이렇게 묻지 마세요.”

17일 만난 이정열 열정공인 대표(사진)는 “공인중개사 말만 믿고 ‘딱지(재개발 입주권)’를 사던 시대는 끝났다”며 “‘될 곳’과 ‘안 될 곳’을 투자자 스스로 찾을 수 있어야 한다”고 강조했다. ‘복덕방 나들이’식 발품도 중요하지만 숫자와 데이터를 통해 사업성을 면밀히 분석할 줄 알아야 변화무쌍한 재개발시장에서 살아남을 수 있다는 의미다.

이 대표는 필명 ‘열정이넘쳐’로 투자자들에게 더 잘 알려져 있다. 재개발·재건축사업의 수익성을 정확히 예측하는 방법을 제시해 명성을 얻었다. 그는 거품이 낀 재개발사업장도 많은 만큼 수익성이 높은 곳에 선별적으로 투자해야 한다고 강조한다. 숱한 재개발 현장을 경험한 현직 공인중개사이자 전자공학도 출신 연구원이었기 때문에 가능한 일이다. 최근 ‘돈되는 재건축·재개발2’를 펴낸 그를 만나 재개발시장에서 지뢰를 피하는 방법에 대해 들어봤다.

▶국방과학연구소(ADD) 출신인데 왜 공인중개사로 전업했나.

“ADD에서 미사일컨트롤센터(MCC) 데이터 송·수신을 담당했다. 성능 시험을 해야 하다 보니 늘 지방에 머물렀다. 결혼생활을 주말부부로 지냈는데 아이가 자라면서 결국 일을 그만두게 됐다. 그래서 틈틈이 공부하던 경매로 전업투자를 시작했고 재개발을 몸으로 겪었다. 그러는 동안 돈은 다 떨어졌다. 아내에게 의지할 수만은 없어 시작했던 게 중개사 공부다.”

이정열 열정공인 대표. 전형진 기자

▶재개발을 유망하게 보는 이유가 있나.

“산업화가 급격히 이뤄지던 시절 지어진 도심 주택들이 30~40년차를 맞으면서 낡아가고 있어 정비사업의 필요성이 커졌기 때문이다. 입지는 좋은데 집이 오래돼 가격이 낮은 곳들은 새 아파트가 들어서는 순간 가치가 바뀐다. 서울 마포나 신길, 왕십리 같은 지역들이 대표적인 사례다. 하지만 서울은 이제 투자할 만한 곳이 많지 않다. 지난해 상승장에서 이미 너무 높은 프리미엄이 형성됐기 때문이다. 규제도 집중적으로 받고 있어 투자 환경도 나쁘다. 정책에 의해 수익이 결정된다면 차라리 규제가 없는 곳으로 가는 게 대안이다.”

▶광역시 재개발시장은 지금 어디쯤 가고 있나.

“대전은 지난 5~6년 동안 세종시 개발에 눌려 집값이 약세를 면치 못했다. 수요를 빼앗긴 까닭이다. 하지만 지난해 ‘e편한세상둔산(탄방주공 재건축)’이 청약경쟁률 280 대 1를 기록하면서 부활을 알렸다. 도심 새 아파트 수요가 넘쳐난다는 걸 보여줬다. 전용면적 84㎡의 일반분양가가 4억원에도 못 미쳤는데 분양권은 벌써 7억원을 바라보고 있다. 조합원들의 입주권 웃돈은 더욱 크다는 의미다.

대전 도심 재개발은 이제 시작에 가까워 앞으로 이 같은 사례가 더욱 늘어난다. 통상 정비사업이 활발해져 멸실이 늘고 이주가 진행되면 주변 전세가 귀해지면서 아파트가격이 오른다. 그럼 다른 재개발 가격도 같이 오른다. 사업 속도가 빠른 곳들이 내년 말~내후년에야 이주를 시작하기 때문에 앞으로 더 상승할 가능성이 있다.

다만 문제는 그 뒤다. 4~5년 뒤 새 아파트 입주가 몰리면 주변 집값이 흔들리고 재개발 가격도 내릴 수밖에 없다. 분양권이 넘쳐나면 세금 문제 등이 복잡한 입주권의 매력도 상대적으로 감소한다. 광역시 가운데선 부산이 이 같은 단계다. 수년 동안 정비사업이 활발했던 영향이다. 광주의 경우 2~3년 뒤가 변곡점이 될 전망이다.”

▶수익성이 높은 곳을 고르는 방법은.

“입지는 지도만 봐도 우열을 가릴 수 있다. 하지만 사업성도 함께 고려해야 한다. 정비기본계획만으로도 대략적인 추정이 가능하다. 우선 계획 상 전체 가구수에서 토지등소유자수 대비 일반분양이 차지하는 비율을 따져봐야 한다. 일반분양이 곧 조합원의 수익이기 때문이다. 가구당 평균 대지지분도 함께 봐야 한다. 대지면적에서 총 가구수를 나누면 가구당 얼마만큼의 땅을 가졌는지 평균 대지지분이 나온다. 이를 통해 새 아파트가 어떤 면적대로 구성될지 점쳐볼 수 있다.

통계를 내보면 용적률 250% 단지를 전용 84㎡ 주택형으로만 구성할 경우 가구당 평균 43.7㎡(옛 13.25평)가량의 대지지분이 필요하다는 계산이 나온다. 대형 면적대를 늘릴 수 있는 환경이라면 조합 수입이 늘어나는 만큼 조합원분양가를 낮출 수 있다. 재개발투자는 일반분양가와 조합원분양가의 차액이 ‘안전 마진’인데 그게 커진다는 의미다.”

■ 용적률이란?
=대지면적 대비 건축물 연면적의 비율. 100㎡ 땅에 50㎡ 면적 4가구가 들어선다면 용적률은 200%다(연면적 200㎡÷대지면적 100㎡).

▶한남뉴타운과 노량진뉴타운을 예로 든다면.

“한남뉴타운의 경우 위치는 3구역이 가장 좋다. 하지만 토지등소유자 대비 일반분양의 비율이 낮은 편이다. 결국 조합원분양가가 예상보다 높에 나올 가능성이 높다는 의미다. 조합원분양신청이 진행될 때 분양가가 높게 나온다면 실망 매물이 나올 수 있다. 한남3구역 투자를 고려 중이라면 이때 들어가는 게 안전할 수 있다. 입지가 아닌 단순한 사업성만 보자면 오히려 2구역과 4구역이 우위다. 일반분양 비율도 높고 가구당 대지지분도 크다. 5구역의 경우 다른 구역과 비교하면 입지와 사업성이 상대적으로 열위에 있지만 신분당선을 품게 된다.

노량진뉴타운에선 6구역의 사업 진행이 가장 빠르다. 이미 감정평가까지 끝냈다. 전용 84㎡의 조합원 분양가가 6억8000만원가량인데 프리미엄은 4억원을 넘어가고 있다. 매수자는 추가분담금까지 총 11억원을 주고 사는 셈이다. 바로 옆 신축 아파트인 ‘상도파크자이’ 동일 면적대 가격 수준이다. 재개발 물건에 이미 시세가 모두 반영됐다는 얘기다. 신규 투자자라면 사업성을 기대하고 투자하면 안 된다. 주변 시세가 올라갈 가능성이 있는지를 보고 접근해야 한다.

노량진뉴타운에서 사업성이 가장 좋은 곳은 1구역이다. 신축 가구수의 절반 이상이 일반분양분이고 입지도 가장 뛰어나다. 토지등소유자의 감정평가액이 높게 나오면서 조합원분양가는 낮게 책정될 수 있는 여건이다. 분담금이 줄어든다는 의미이기 때문에 그만큼 기대수익이 크다. 1+1으로 분양신청이 가능한 것도 장점이다.그러나 사업진행 속도가 가장 큰 변수다.”

▶사업성을 조금 더 면밀히 볼 수 있는 방법은.

“조합마다 정비사업비 추산액이 있다. 주식으로 비유하면 종목별 재무제표다. 어디에 돈을 얼마나 쓰는지를 따져보면 된다. 금액이 아니라 비율을 따져봐야 한다. 재건축의 경우 공사비와 기타비의 비율이 75 대 25가량이다.

하지만 재개발은 현금 청산자가 많은 데다 상가영업보상비와 세입자 주거이전비를 지급해야 해서 기타비의 비율이 제각각이다. 이때는 주변 구역들과 비교를 해봐야 한다. 예컨대 일반분양이 많아서 수익성이 높은데 조합원분양가가 저렴하지 않은 수준에 책정됐다면 기타비용에서 예비비가 차지하는 비중이 얼마나 되는지를 체크하는 게 중요하다. 조합이 ‘비상금’으로 남겨둔 예비비의 비율이 높다면 입주 때까지 장기투자를 고려해볼 만하다. 향후 관리처분계획변경을 통해 남는 돈을 정산하고 환급해주는 금액이 커지기 때문이다.”

▶어느 시점에 투자해야 하나. 사업 단계별 유불리가 있을 텐데.

“포인트는 두 가지다. 첫째는 조합설립인가 전후 시점이다. 앞으로의 사업 추진에 대한 불확실성에 있기 때문에 프리미엄이 거의 없거나 낮다. 세를 끼고 사면 2000만~3000만원짜리 빌라도 흔하다. 위험 부담을 안는 대신 적은 투자금으로 향후 높은 수익을 올리는 방법이다.

두 번째는 사업시행계획인가를 받은 구역을 노리는 방법이다. 재개발의 7부 능선을 넘었기 때문에 초기 단계보다 리스크는 적다. 사업시행인가를 받은 뒤엔 감정평가를 진행하게 된다. 앞서 한남3구역을 예로 들었던 것처럼 실망 매물이 나올 수도 있다. 거꾸로 감정가액이 높게 나와도 원주민 매물이 출회할 수도 있다. 집값이 크게 오르면 혹시나 떨어질까봐 팔고싶어 하는 마음이 생긴다. 이미 프리미엄이 많이 붙은 상태이기 때문에 빌라보다 단독주택을 노리는 게 좀 더 저렴하게 매수할 수 있는 방법이다.”

▶증산4구역이 정비구역에서 해제된 것처럼 초기 단계를 노렸다가 낭패를 볼 수도 있는데.

“재개발은 불확실성이 크기 때문에 리스크를 헤지할 전략을 가지고 있어야 한다. 초기 단계엔 투자금을 극단적으로 줄이기 위해 원룸이나 반지하를 사는 투자자들이 많다. 하지만 사업이 좌초되면 이런 물건들은 본전은 커녕 매도조차 불가능해진다. 빌라를 산다면 돈을 더 들여 3~4인 가구가 살 만한 면적대를 매수해야 나중에 되팔 가능성이 높다. 재개발구역 안에 들어서 있는 아파트도 고려해볼 만하다. 설령 정비구역에서 해제되더라도 향후 가로주택정비사업 등을 노려볼 수 있어서다. ‘언젠간 되겠지’라는 생각으로 이제 구역지정되는 곳들에 마구잡이로 들어가지 말라. 언젠가가 아니라 안 되는 곳이 더 많다.”

▶감정가가 높게 나올 물건을 선별하는 방법도 있나.

“재개발에선 감정가가 중요하다. 조합원 분양가와 권리가액(감정가×비례율)의 차액을 추가분담금으로 내야하기 때문이다. 1억2000만원에 산 주택의 감정가가 5000만원이 나왔고 조합원분양가가 3억원이라면 2억5000만원을 내는 개념이다. 매수가와 감정가의 차액이 프리미엄이다.

감정가는 거래 사례를 참고해 책정된다. 중요한 건 프리미엄을 배제하기 위해 구역 내 사례가 아니라 인근 사례를 본다는 점이다. 감정가를 추정해보려면 이처럼 감정평가사와 똑같은 방법을 써보면 된다. 구역 인근에서 비슷한 조건의 주택 거래사례 10~20건을 선별해 매매가격 대비 공시가격의 비율을 구해보자. 대부분 매매가격이 1.3~1.5배 높다. 이 비율을 구역 내 자신의 물건 공시가격에 곱해보면 감정가를 추정해 볼 수 있다.

단독주택은 토지의 가격과 건물의 가격을 따로 구해야 한다. 건물은 연식에 따라 감가상각이 진행된다. 26~30년차 건물의 경우 대략적으로 연면적 3.3㎡당 90만~100만원 정도로 본다. 매매가격에서 이 가격을 뺀 게 땅값이다. 땅값 대비 공시지가의 비율을 구한 뒤 투자하려는 구역에도 반영해보면 단독주택의 감정가를 추정해볼 수 있다. 물론 실제 감정평가는 이보다 훨씬 복잡한 절차를 거쳐 진행된다.”

▶빌라와 단독주택 가운데 어떤 게 투자에 유리한가.

“관리처분계획인가를 받은 뒤 이주와 철거가 진행되는데 이때 이주비가 나온다. 일반적으론 이 시점 전에 매도할 것인지, 이후에 매도할 것인지에 따라 다르다. 빌라의 경우 매매가격 대비 전세가격이 비율이 높아 실투자금이 비교적 적게 든다. 하지만 감정평가액에 담보인정비율(LTV)을 적용해 이주비가 지급되기 때문에 세입자를 내보낼 때 자신의 돈을 더 얹어줘야 하는 경우가 생긴다. 반대로 단독주택은 전세가율이 낮아 이주비를 쥐어주고도 돈이 남는다. 이 같은 점을 고려해 투자 대상을 선택해야 한다.”

▶재개발은 분양자격이 복잡해 입주권을 못 받고 청산을 당하기도 하는데.

“매도인에게 하자가 있는 경우 분양대상자가 될 수 없는 경우가 많다. 예컨대 조합설립인가 이후 한 사람이 갖고 있던 여러 개의 부동산 중에 한 가지를 매수했거나, 권리산정일 이후 ‘지분 쪼개기’로 가구수를 늘린 물건을 매수한 경우 분양자격을 얻지 못한다. 하지만 ‘도시 및 주거환경정비법’이 워낙 복잡하고 시·도별 조례에 따라 다르게 규정한 부분들이 있어 법부터 공부하려 들면 영원히 재개발 투자를 할 수 없다. 가장 확실한 건 매수하려는 부동산에 대해 조합 사무실에 문의해 매도인의 하자 여부에 대한 확인을 받는 것이다. 정비업체 직원들이 상주하고 있기 때문에 정확한 해석을 내려준다. 중개업소는 믿지 말고 무조건 조합을 찾아가라. 다만 계약할 때는 특약사항을 통해 ‘입주권을 받지 못하게 될 경우 계약을 무효로 한다’는 조항을 넣어야 한다.”

▶다른 주의해야 할 점은.

“서울의 경우 2018년 1월 24일 이후 사업시행계획인가를 신청한 구역은 관리처분계획인가 이후 입주권 전매가 금지된다. 원하는 시점에 못 팔 수 있다는 이야기다. 재당첨제한도 복병이다.”

▶수익 실현 시점은 언제로 잡는 게 좋나.

“상황에 따라 다르지만 양도소득세율이 누진구조란 점을 유념해야 한다. 1년 이상 보유한 경우 차익이 1억5000만원을 넘어가는 순간 세율이 35%에서 38%로 변한다. 3억원을 넘어가면 40%다. 다주택이라면 비과세가 불가능하다. 조정지역에선 중과세율이 적용된다. 시기보단 적정 차익을 염두에 두고 매도 시기를 결정하는 게 현명하다. 더 올라봐야 세금만 커지기 때문이다. 더 중요한 건 ‘꼭지’에 팔 생각을 버려야 한다는 점이다. 자신의 물건을 승계하는 매수자에게도 기대 수익이 있어야 매도가 쉽다.”

전형진 기자 withmold@hankyung.com