되살아나는 일본 부동산 시장…리츠 수익률 年 11% 달해
한동안 일본 부동산시장은 침체의 대명사로 인식됐다. 그러나 최근 해외로부터의 투자 유입 규모가 눈에 띄게 증가하고 있다. 지난해 일본의 상업용 부동산 투자 규모는 약 450억달러로 전년 대비 16% 증가했다. 일본 오피스의 투자 수익률도 경쟁 국가 대비 높은 수준이다. 지난해 일본 리츠의 수익률은 연 11%로, 같은 기간 글로벌 리츠 수익률(-4.9%)을 크게 웃돌았다.

일본은 2012년 아베노믹스를 계기로 국내총생산(GDP), 소비자물가 등 주요 지표가 꾸준히 개선되고 있다. 실업률은 지난 3월 기준 2.5%로 20년 만에 최저치를 기록했다. 일본 주요 지역의 오피스 공실률은 경기 회복이 본격화된 2012년 대비 절반 이상 낮아졌다.

일본의 핵심 업무시설 밀집지역인 도쿄 5구(치요다·미나토·추오·시부야·신주쿠)의 오피스 공실률은 2012년 6.8%에서 올해 1.1%로 크게 떨어졌다. 수도권에 해당하는 그레이터 도쿄 지역의 공실률도 같은 기간 동안 10.5%에서 4.8%로 낮아졌다. 현재 서울 도심과 여의도 오피스의 공실률이 각각 16.4%, 10.6%인 것을 감안하면 일본의 사무실 임대 수요가 빠르게 증가하는 모양새다.

경제 호황이라는 요인 외에도 국내 투자자들에게 일본 부동산시장이 매력적인 이유는 더 있다. 우선 환헤지 프리미엄이 발생한다는 점이다. 환헤지 프리미엄이란 환변동에 따르는 위험을 줄이기 위해 헤지할 때, 국채 이자율이 높은 나라에서 얻을 수 있는 이익을 의미한다. 일본은 한국보다 국채 이자율이 낮기 때문에 국내에서 일본에 투자하고 환헤지를 하면 연 1% 정도의 프리미엄을 추가로 얻을 수 있다.

일본은 대출금리도 낮다. 부동산 투자 수익을 늘리려면 조달비용을 낮춰야 하는데 일본 오피스 대출 금리는 연 1% 정도로, 한국이나 호주의 3분의 1 이하에 불과하다. 이에 따라 일본 부동산에 투자하는 상품은 환헤지 프리미엄과 강한 레버리지 효과가 발생한다. 투자자에게 최종적으로 돌아가는 배당수익률이 타 선진국에 비해 높은 편이다.

일본 오피스시장에 투자한다면 도쿄나 오사카, 후쿠오카와 같은 대도시를 먼저 검토하는 게 좋다. 다만 최근 수년 동안 가격이 많이 올라 지금 투자할 수 있는 물건의 배당수익률은 환헤지 프리미엄을 포함해 연 4~4.5% 수준까지 낮아진 상태다. 이로 인해 연 6~7% 수익률이 유지되고 있는 수도권(가나가와·사이타마·지바)으로 투자자의 시야가 넓어지는 추세다.

부동산 투자를 할 때 빼놓지 말아야 할 검토 요소는 매각의 안정성이다. 일본 부동산시장은 일본 경제의 호황, 낮은 공실률, 환헤지 프리미엄, 낮은 조달비용 등 투자자에게 우호적인 환경을 갖추고 있어 투자 수요가 두텁고 매각 안정성도 높은 편이다. 해외 부동산 투자를 계획하고 있는 사람이라면 일본 시장을 눈여겨볼 필요가 있다.

신정섭 신한은행 부동산 투자자문센터 차장