분양가 갈등 빚던 강남 상아2차 재건축 '준공후 분양' 한다

HUG의 분양가 규제 반발, 대의원회의 거쳐 2021년 9월 준공후 분양키로
강남권 재건축 중심 후분양 줄이을 듯

주택도시보증공사(HUG)와 분양가를 놓고 줄다리를 하던 서울 강남구 삼성동 상아2차 재건축 단지가 결국 '준공후 분양'을 하기로 결정했다.

강남권 재건축 단지를 필두로 HUG의 분양가 규제를 피하기 위해 자발적으로 후분양을 선택하는 단지가 크게 늘어날 전망이다.

강남구 상아2차 재건축 조합은 20일 대의원회의를 열고 일반분양 115가구에 대해 준공후 분양을 하기로 결정했다.

이 아파트 재건축 조합은 지난달 '래미안 라클래시'라는 브랜드로 일반분양을 하기 위해 HUG와 분양가 협의를 진행했으나 상호 분양가 격차를 좁히지 못하고 논의를 중단했다.

HUG는 이 아파트에 대해 올해 4월 분양한 강남구 일원동 일원대우 재건축 단지인 '디에이치 포레센트'의 일반분양가(3.3㎡당 4천569만원)에 맞춰 분양가를 책정할 것을 요구했으나 조합 측은 입지상의 차이 등을 들어 지난달 분양한 서초구 방배그랑자이(3.3㎡당 4천687만원)보다 분양가가 낮다는 것은 말도 안된다고 맞섰다.

그러던 차에 HUG가 지난 6일 종전기준보다 강화된 '고분양가 사업장 심사 기준'을 내놓고 이달 24일부터 적용기로 하자 상아2차 재건축 조합은 후분양 가능성을 타진했다.

후분양제는 통상 아파트 건설 공정의 80% 이상을 마친 상태에서 소비자에게 분양하는 것인데 상아2차는 아예 준공후 분양을 선택했다.

공정률 80% 시점에 후분양을 할 경우 HUG의 분양보증은 받지 않아도 되지만 다른 건설사의 연대보증이 필요한 반면, 준공후 분양을 할 경우에는 이런 제약이 없다.

조합측은 다른 건설사의 연대보증에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려할 때 차라리 4∼5개월 뒤 준공후에 분양하는 것이 낫다고 판단한 것으로 보인다.

상아2차가 준공후 분양을 택함에 따라 이 아파트 일반분양은 2021년 9월 이후 가능할 전망이다.

현재 이 일대 아파트 시세는 3.3㎡당 6천500만원 선으로 HUG가 요구하는 분양가보다 3.3㎡당 2천만원 가까이 높다.

만약 준공후 분양 시점에 3.3㎡당 6천500만원으로 가정할 경우 이 경우 현재 1천800억원으로 알려진 이 아파트의 분양수익금도 늘어날 전망이다.

다만 이 단지는 애초 선분양을 염두에 두고 공사비, 분양수입 등 자금계획을 수립하고 관리처분인가가 난 상태여서 추후 시공사(삼성물산)와 후분양에 따른 금융비용 등 제반비용에 대한 협의가 필요한 상황이다.

업계 관계자는 "애초 조합과 시공사간에 후분양 협의가 되지 않은 경우 후분양에 따른 건설사의 금융비용을 추후 일반 분양가로 충당해서 지불해야 할 것"이라고 말했다.

상아2차가 준공후 분양을 결정함에 따라 강남권을 비롯한 인기지역의 다른 재건축·재개발 단지에서도 후분양이 줄이을 전망이다.

앞서 과천 중앙동 과천 주공1단지는 지난달 조합원 총회에서 후분양을 결정했고 최근 조합원 이주가 마무리된 신반포3차·경남아파트 통합 재건축 단지인 '래미안 원베일리'도 사실상 후분양으로 방향을 정했다.

올해 하반기 이주가 시작될 서초구 반포 주공1·2·4주구(주택지구)나 방배13구역, 잠원동 신반포4주구, 반포 우성, 강동구 둔촌 주공 등도 후분양을 검토중이다.

건설업계 관계자는 "후분양을 할 경우 일반분양 시점까지 공사비에 필요한 금융비용이 발생하고, 후분양 시점의 분양경기 등 리스크가 많음에도 불구하고 후분양을 선택하는 것은 HUG의 과도한 분양가 규제를 피하기 위한 고육책으로 보인다"며 "후분양으로 인해 로또 분양은 줄어드는 대신, 일시적으로 강남 등 요지의 일반분양이 줄어들고, 추후 일반 분양가가 높아져 분양 계약자들의 부담이 커지는 문제가 발생할 수 있다"고 말했다.

/연합뉴스