[하반기 경제] 전세금 떼일 위험 없앤다…보증특례 전국 확대(종합)

전세만기 6개월전까지 보증가입 가능…공급과잉 따져 '미분양 관리지역' 지정
부동산 조기경보 시스템·한계 주택담보대출자 구제 제도 손질

이달 말부터 전국의 전세 가구는 전세 계약이 끝나기 6개월 전까지만 '전세금 반환 보증'에 가입하면 만일의 경우라도 소중한 전세금을 지킬 수 있게 된다.

아울러 정부는 지방 아파트 미분양 사태에 적극적으로 대응하기 위해 '분양 승인 실적 대비 아파트 재고 수준' 기준으로도 특정 시·군·구를 '미분양 관리지역'으로 지정한다.

하반기 경제의 잠재적 불안 요인인 주택가격 변동에 대비해 부동산시장 조기경보시스템(EWS), 한계에 이른 주택담보대출자를 구제하는 '세일 앤 리스 백'(Sale & Lease Back·매각 후 재임대) 등의 제도도 손질한다.

◇ 7월 말부터 전세 기간 절반 지났어도 전세금 보증 가능
정부가 3일 발표한 '하반기 경제정책 방향'에 따르면 서민 주거 안정을 위해 '전세보증금(전세금) 반환 보증 특례'가 7월 말부터 전국으로 확대된다.

전세금 반환 보증은 전세를 든 임차인이 보증에 가입하면, 계약 기간 이후 집 주인으로부터 전세금을 돌려받지 못할 경우 보증 기관인 주택도시보증공사(HUG)가 집주인 대신 전세금을 임차인에게 지급하는 제도다.

원래 기존 보증 제도는 임대차(전세) 계약 기간이 절반 이상 지난 경우에는 보증 가입 자체가 불가능했다.

하지만 지난해 9·13 부동산 시장 대책 발표 이후 '미분양 관리지역'(주택공급 조절이 필요한 미분양 증가 지역)에서는 전세 계약 기간 종료 6개월 전까지 보증 가입이 가능하도록 '특례' 규정을 적용하고 있다.

이제 7월 말부터 이 전세금 반환 보증 특례 지역이 전국으로 넓어져 어느 곳에서나 임차인이 전세 만기 6개월 전까지만 보증에 가입하면 전세금을 떼일 우려를 덜 수 있다는 얘기다.

다만 보증 특례의 경우 가입 가능한 전세금 상한선이 수도권 5억원, 기타 지역 3억원이고 부부합산 소득은 1억원 이하여야 한다.

HUG는 일단 7월 말부터 1년간 특례 확대를 시행한 뒤, 연장 여부를 검토할 계획이다.

전세금 반환 보증은 HUG 영업점과 홈페이지, 시중은행, 위탁 공인중개사 등을 통해 가입할 수 있다.

9월부터는 모바일 지불 수단 '카카오 페이'에서도 가능하다.

보증료는 아파트의 경우 연 0.128% 수준이다.

예를 들어 아파트 전세보증금(전세금)이 1억5천만원이라면 2년간 38만4천원을 보증료로 내면 전세금을 보호할 수 있다.

박선호 국토부 차관은 "최근 전셋값이 떨어진 지역에서 집주인에게 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 늘고 있다"며 "전세금 반환 보증 특례 확대로 서민 임차인들이 전 재산이나 다름없는 보증금에 대해 안심할 수 있을 것"이라고 말했다.

◇ 저소득·다자녀 가구에 매입·전세 임대주택 우선 지원
아울러 국토부는 이달부터 주거 안정이 시급한 저소득층과 다자녀 가구가 신혼부부 매입·전세 임대주택을 먼저 지원받을 수 있도록 가점 항목을 손질했다.

신혼부부 매입·전세임대주택은 혼인 기간이 7년 이내인 신혼부부 또는 예비 신혼부부에게 시세의 50% 이하로 저렴하게 제공되는 임대주택을 말한다.

전년도 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하(맞벌이 120% 이하) 가구는 입주를 신청할 수 있다.

지난달 30일까지 행정 예고된 '기존주택 매입·전세 임대주택 업무처리 지침' 개정안에 따르면 입주자 선정 과정에서 기초생활보장 수급자와 보호 대상 한부모 가족, 차상위계층 등 저소득층은 최대 3점의 가점을 받는다.

지금까지 전년도 도시근로자 월평균 소득의 50% 이하인 경우 2점, 70% 이하인 경우 1점을 일률적으로 부여하던 방식을 개선해 저소득층에 대한 가중치를 늘린 것이다.

반면 주거 지원이 얼마나 시급한지와 크게 관계가 없는 혼인 기간·연령 항목, 신청자 대부분이 가점을 얻어 변별력이 적은 경제활동 관련 가점 항목은 삭제된다.

이에 따라 다른 가점 항목의 비중이 늘면서 실질적으로 다자녀 가구, 장애인, 직계존속 부양 가구 등의 가점이 높아지는 효과가 있다는 게 국토부의 설명이다.

◇ '1년 분양, 아파트 재고의 10% 초과'면 관리지역 지정
이처럼 정부는 서민과 취약계층의 주거 안정을 위해 지원을 늘릴 뿐 아니라, 하반기 잠재적 경제 리스크(위험) 요인 중 하나인 주택시장 변화도 면밀히 감시하고 대응할 방침이다.

우선 연말까지 부동산시장 조기 경보시스템(EWS)을 좀 더 정밀하게 다듬기로 했다.

EWS는 거래 동향, 종합주가지수, 건설업 기업경기실사지수(BSI), 국고채 금리 등을 토대로 향후 1년 내 부동산시장의 위기 발생(가격급등) 가능성을 예측하는 시스템이다.

국토부는 국토연구원과 함께 부동산시장 소비심리지수를 지역별로 세분하고, 분석 권역을 넓히며 시나리오 설정을 추가해 이 시스템의 예측 능력을 키울 계획이다.

아울러 주택 수급 조절의 고삐를 더 죄는 차원에서 '미분양 관리지역' 지정 제도도 개선한다.

2016년 10월 도입된 미분양 관리지역은 미분양이 계속 늘거나 해소 조짐이 보이지 않는 지역을 말하는데, 지금까지는 아파트 등 미분양 주택 수가 500세대 이상인 시·군·구 가운데 인·허가 실적, 청약 경쟁률 등을 기준으로 지정됐다.

6월 말 현재 전국에는 40개 시·군·구가 미분양 관리지역으로 지정돼있다.

하지만 올해 연말(12월께)에는 지정 조건에 '공급 과잉' 기준이 추가될 예정이다.

구체적으로는 해당 지역의 최근 1년간 분양승인 실적이 아파트 재고수의 10%를 넘으면 미분양 관리지역에 지정될 전망이다.

미분양 관리지역에서 분양 보증을 받으려면 예비 심사나 사전 심사를 거쳐야 한다.

급격한 주택가격 변동에 대비해 '세일 앤 리스 백'(Sale & Lease Back·매각 후 재임대) 제도의 요건도 완화된다.

이 제도는 주택담보대출 원리금 상환에 어려움을 겪는 주택 소유자, 이른바 '한계 차주'의 집을 한국토지주택공사(LH)가 설립한 부동산투자회사(리츠)가 사들여 한계 차주에게 다시 5년간 임대하는 방식이다.

현재 이 제도를 신청하려면 한계 차주가 '도시근로자 월평균 소득의 100% 이하' 조건을 충족해야 한다.

하지만 하반기 중 이 조건이 '도시근로자 월평균 소득의 120% 이하'로 바뀌어 제도 활용의 문턱이 낮아진다.

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