30억 넘는 압구정현대, 지금 사는 사람은 누구?

▶구민기 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 오늘은 서울 압구정에서 10년 넘게 부동산 중개업소를 운영하시고, 압구정지기라는 필명으로 블로그도 운영하시는 중앙공인 신만호 대표님 모셨습니다. 모신 이유가 있습니다. 심상치 않은 압구정 부동산 분위기 때문이에요.

▷신만호 대표
지난해 9·13 대책 이후에 거의 거래 절벽을 맞아 약세를 보였었죠. 지난해 말부터 올해 초까지 약세를 보이다가 4월부터 거래가 재개됐어요. 사례를 보면 신현대아파트 전용면적 108㎡가 대책 전 26억7000만원까지 거래가 됐다가 올 3월엔 22억원까지 떨어졌었어요. 그러다가 근래 25억원까지 거래되면서 회복이 됐고, 호가는 25억~26억원 정도 나오고 있습니다.

▶구민기 기자
그대로 회복이 됐네요?

▷신만호 대표
네. 일부 단지는 신고가도 기록하고 있습니다. 현대아파트 전용 144㎡는 최근 31억5000만원에 거래되면서 신고가를 경신했었는데 불과 한 달도 안 지나서 32억8000만원에 다시 거래가 됐습니다.

▶구민기 기자
또요? 요즘 대출이 어려운 데도 이렇게 덩치가 큰 압구정 아파트로 매수세가 쏠리는 현상을 어떻게 설명해야 할까요.

▷신만호 대표
오시는 분들을 보면 가장 큰 수요는 갈아타기입니다. 강남권의 기존 1주택자들이죠. 예컨대 반포나 잠원, 대치, 잠실 등 강남권 1주택자들이 본인 집을 처분하고 현금이나 대출을 활용해서 조금 더 나은 지역이나 단지로 갈아타는 수요가 나타나고 있습니다. 말씀하셨듯이 규제가 많다 보니까 (종합부동산세를 아끼기 위해) 부부 공동명의로 거래를 하는 경우도 있고요.

▶구민기 기자
상반기 내내 내리다가 갑자기 왜 이렇게 오를까요?

▷신만호 대표
개인적인 생각으론 3월 말에 ‘리디노미네이션’ 이슈가 불쏘시개 역할을 한 것 같아요. 돌이켜보면 당시 주택을 구입하려고 했던 분들이 많았거든요. 현장에서 그렇게 느꼈어요. 불쏘시개가 있으면 땔감도 있어야겠죠. 사실 개포동쪽에서 재건축 아파트들의 조합원 물량이 전매제한으로 묶여 있다가 풀리기 시작했어요. 처분한 분들은 그 돈으로 더 좋은 지역이나 단지로 이동하려는 수요가 발생하겠죠. 그래서 3~4월께 개포나 대치쪽 손님들의 상담을 많이 받았습니다. 이 시점 이후로 매수세가 살아나고 다른 지역들로도 퍼진 것 같습니다.

▶구민기 기자
3기 신도시의 영향은 없었나요?

▷신만호 대표
그것도 있었죠 사실은. 정부에선 나름대로 큰 결단을 내렸지만 오히려 강남의 희소성만 부각시키면서 잠재 대기수요의 매수를 촉발시키지 않았나 보고 있어요. 3기 신도시는 강남권 아파트의 수요 분산에 전혀 영향을 미치지 못했어요. 오히려 정책에 대한 불확실성이 제거되면서 수요층이 활발해졌죠.

▶구민기 기자
투자하는 분들에게 제언이 될 수 있을 만한 압구정의 장·단점은 어떤 게 있을까요. 객관적으로.

▷신만호 대표
집을 살 때는 목적이 있잖아요. 학군을 생각한다든지 직장과의 거리를 생각한다든지요. 역설적이게도 압구정에 오는 분들은 그런 구체적인 목적이 없어요. 압구정에 오는 것 자체가 목적이기 때문입니다. 압구정의 가장 큰 장점이라고 봐요. 그런데 상담을 하다 보면 이렇게 물어보는 분들이 많아요. 앞으로 가격이 얼마나 가겠느냐, 얼마나 남겠느냐고요. 그럼 압구정이 아니어도 수익을 충분히 낼 데가 많으니 두루두루 살펴보고, 그래도 오시려거든 그땐 제게 오시라고 답해요.

▶구민기 기자
그러다 안 오시면 어떡해요….

▷신만호 대표
보통은 오세요. 압구정이 부동산의 종착지이니까요. 그런데 단점이라고 말씀을 드리면 외부에서 봤을 때 가장 큰 벽은 오래 걸린다는 것이죠.

▶구민기 기자
재건축이요?

▷신만호 대표
네. 서울시가 지구단위계획을 세워두고 심의 중에 있지만 워낙 규모가 크고 시장에 미칠 파급력도 크기 때문에 아무래도 견제를 받을 가능성이 있죠. 그래서 생각보다 길게 걸릴 수 있습니다. 그렇기 때문에 수익 실현까지 시간적인 여유가 없다거나, 아니라면 몇 년 안에 새 아파트에 입주해 편하게 살길 원하는 분들이라면 다시 생각을 해보시는 게 좋을 것 같아요. 그래도 장기적으로 봤을 때는 추천합니다만.

▶구민기 기자
제가 알기론 재건축사업 상황이 녹록지는 않은데요.

▷신만호 대표
압구정엔 6개 구역이 있는데 일부 구역은 추진위원회가 설립됐고, 나머지는 아직 초기 단계입니다. 추진위 설립된 단지를 중심으로 재건축에 대한 의문이나 회의감을 표출하는 주민들이 늘어나면서 잠정 보류를 하자는 의견들이 나오는 것도 사실이에요. 현재의 규제 아래서는 당분간 재건축이 활발하게 진행될 것 같지는 않습니다. 다만 말씀드린 대로 압구정은 향후 10년 이상 긴 시간을 보는 곳이기 때문에 시장이 어느 정도 무르익으면, 재건축을 할 수 있는 환경이 조성된다면 다른 곳들 못지 않게 빠르게 진행될 것 같습니다.

▶구민기 기자
재건축이 되면 얼마까지 오를 거라고 생각하세요?

▷신만호 대표
헛, 음…. 지금 가장 비싼 아파트가 압구정 인근에 있죠. 그곳이 3.3㎡당 9000만원까지 거래가 됐고 호가가 1억원을 형성하고 있거든요. 재건축 후에는 그 정도 가격까지 가겠다고 보는 단지들이 여럿 있습니다. 그렇다면 압구정현대는 거기서 20~30% 정도 플러스 알파가 될 것 같아요. 과거 사례를 참고했을 때도 일정한 격차가 있었거든요. 그렇다면 3.3㎡당 1억2000만~1억5000만원 선인 것이죠. 물론 현재의 주변 시세 기준입니다.

▶구민기 기자
재건축하는 방식에서도 조금 특이하게 접근하는 걸로 알아요. ‘제자리 재건축’과 ‘1대1 재건축’이요. 투자자들은 이 방식에 조금 유의해야 하지 않을까 싶은데요. 어떤 용어인지부터 설명 부탁드릴게요.

▷신만호 대표
제자리 재건축이나 1대1 재건축은 사실 ‘도시 및 주거환경 정비법’에 나오는 법률 용어는 아니에요. 저희가 실무적으로 쓰는 표현이죠. 간단히 설명하자자면 1대1이라는 건 조합원들 자신이 가진 면적대 그대로 새 아파트를 받는다거나 조금 늘려서 받는 방식입니다. 제자리 재건축은 현재 집의 위치 거의 그대로 새 아파트를 받는 개념이에요.

중층 아파트 같은 경우는 이미 가구수도 많고 층도 높기 때문에 헐고 재건축을 했을 때 늘어나는 가구수나 높아지는 층수엔 한계가 있습니다. 그래서 중층 아파트를 헐고 새로 지었을 때 자신이 어떤 걸 받을지 기대하고 예상하게 되는데요. 합리적이고 쉽게 생각해볼 수 있는 점은 원래 갖고 있는 것과 가장 비슷한 걸 받는 것이죠. 역세권이라면 역세권쪽 새 아파트를 받고, 한강변이라면 한강조망을 갖춘 새 아파트를 받고요. 기존 다른 재건축 단지들의 사례를 보더라도 원래의 층이나 위치에 어느 정도 맞도록 주는 게 일반적입니다. 그런 점을 유념하시면서 단지와 위치를 둘러보시고 판단하셔야 할 것 같습니다.

▶구민기 기자
역시 현장에 계신 분이라 구체적이고 생생한 얘기가 많네요. 지금까지 신만호 대표였습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 구민기 기자 촬영·편집 이지현 인턴PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

[집코노미TV] 30억 넘는 압구정현대, 지금 사는 사람은 누구?