전문가 "상한제 도입으로 집값 안정 vs 공급 줄어 부작용 커"

국토부·시민단체 "상한제 도입시 HUG 분양가보다 낮아져 가격 안정 효과"
건설업계 "정비사업 올스톱, 공급 위축"…로또 분양 우려도

정부가 민간택지 아파트에도 분양가 상한제 도입을 공식화한 것과 관련해 전문가들 사이에선 찬반 의견이 엇갈리는 가운데 시장 파장을 예의주시하고 있다.

시민단체 등은 상한제 도입으로 새 아파트 분양가가 낮아져 집값 안정에도 기여할 것으로 예상한다.

상한제는 토지비가 감정평가를 통해 결정되지만 공시지가를 근간으로 하기 때문에 현 '시세' 수준보다 감정평가액이 크게 낮아질 것으로 예상되기 때문이다.

기본형 건축비 역시 현재 공공택지내 상한제 대상 주택 기준과 동일하게 제한돼 건축비를 함부로 올릴 수 없다.

3월 기준 기본형 건축비는 3.3㎡당 644만5천원 선이다.

국토교통부는 자체 시뮬레이션 결과 상한제를 적용할 경우 강남권의 재건축 단지 분양가가 주택도시보증공사(HUG)가 요구하는 3.3㎡당 4천500만원대에 비해 크게 낮아지는 것으로 분석했다.

경제정의실천시민연합(경실련) 김성달 부동산건설개혁본부 국장은 "재건축 조합과 건설업계가 후분양을 통해 분양가를 높게 받으려고 꼼수를 부리는 것을 막기 위해서도 분양가 상한제 도입은 바람직하다"며 "택지비에 정부가 정한 기본형 건축비만 인정해주는 제대로 된 상한제가 시행돼야 한다"고 말했다.

최은영 한국도시연구소장도 "집값이 다시 움직이고 있는 상황에서 집값을 잡을 수 있는 핵심 정책이 민간택지 분양가 상한제라고 본다"고 찬성 입장을 밝혔다.

분양가 상한제 시행으로 인해 재건축 추진 단지의 수익성이 나빠지면서 재건축은 물론 전반적인 집값 하락으로 이어질 수 있다는 것이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "기본적으로 상한제 도입은 바람직하지 않다"면서도 "주택도시보증공사가 분양보증을 빌미로 공정한 기준도 없이 민간 아파트의 분양가를 무작정 통제하는 것보다 차라리 (상한제를 도입해) 분양가 심의위원회를 통해 공정하게 가격을 결정하는 게 낫다"고 진단했다.

권 교수는 정부가 상한제 적용 범위를 넓힌다면 해당 지역의 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과할 경우에 적용되는 현행 기준을 물가상승률의 1.5배 초과, 또는 물가상승률 초과 등으로 대폭 강화할 것으로 예상했다.

그러나 일부 전문가들은 상한제가 도입되면 분양가와 시세와의 격차가 커 일명 '로또 아파트'가 늘어나 청약과열이 나타날 수 있고, 특정 당첨자에게 과도한 수익을 안겨주는 문제가 있다고 말한다.

현재 공공택지와 강남의 새 아파트 청약 경쟁률은 평균 수십 대 1이 넘는 곳이 많다.

그러나 정부는 현재 청약제도가 '무주택 실수요' 중심으로 개편돼 과거와 같은 청약과열은 나타나지 않을 것으로 본다.

특히 1주택 이상 유주택자의 청약 기회가 대폭 축소된 데다 속칭 '줍줍'으로 통하는 무순위 분양도 무주택자 위주로 바뀌어 최소한 '유주택자'에게 로또 아파트를 안겨줄 가능성도 작다는 것이다.

다만 9억원 초과 주택에 대해서는 중도금 대출이 전면 금지돼 있어 돈 있는 현금 부자들이 강남의 로또 아파트를 독차지할 것이라는 우려는 여전하다.

부동산 전문가들은 과거 2007년 분양가 상한제 도입 이후 경제위기와 맞물리면서 재개발·재건축 등 정비사업이 위축된 점을 복기하며, 상한제가 다시 시행되면 서울시내 재건축·재개발 사업이 사실상 중단되며 주택공급이 위축될 것으로 우려한다.

한국건설산업연구원 허윤경 주택도시연구실장은 "분양가 상한제는 직접적인 가격 통제에 따른 집값 안정 효과보다 이후 부작용이 더 크다는 게 문제"라며 "신규 분양가격을 낮춘다고 해서 일반 주택가격까지 내려올지는 미지수"라고 지적했다.

그는 "재건축·재개발 사업단지들이 HUG 분양가 규제를 피해 후분양을 한다고 하니 상한제를 한다는 것인데, 이 경우 정비사업이 상당히 지연돼 수요 초과 상태인 서울에서 주택공급이 중단되는 문제가 발생한다"고 덧붙였다.

한양대 이창무 도시공학과 교수는 "학술적으로 분양가 상한제 시행으로 (신축 아파트 분양가가 낮아지더라도) 재고주택 가격이 올라갈 수 있다는 분석이 많다"며 "서울지역에 공급이 늘면 역전세난이 생길 정도로 집값 안정 효과를 얻을 수 있는데 재건축 등 신규 사업이 중단될 경우 그 기간 만큼 '입주 효과'도 누릴 수 없을 것"이라고 말했다.

이 교수는 "분양가 상한제를 시행한다면 시세와의 폭을 계속해서 줄일 수 있는 유연한 정책이 필요하다"고 제언했다.

건설업계는 품질 저하 우려도 제기한다.

한 대형 건설사 관계자는 "분양가 자율화 이후 설계·자재 면에서 업그레이드된 주택을 공급해왔는데 앞으로 상한제가 시행되면 설계나 품질 상향에 제약이 될 것"이라고 전했다.

상한제가 집값 문제의 근본적인 해결책이 아니라는 지적도 있다.

주택산업연구원 김덕례 주택토지실장은 "현 정부가 정권 초기에 부동산 개발을 금기시했던 것과 달리 현재 광역급행철도(GTX), 3기 신도시 등 각종 개발 계획을 쏟아내 땅값 상승을 부추기면서 상한제를 통해 억지로 분양가를 낮출 수 있을지 의문"이라며 "분양가가 오르는 근본 원인에 대한 처방이 필요한 때"라고 말했다.

/연합뉴스