"민간택지 분양가상한제 땐 사업 끝나가는 재개발 신축단지 수혜"
“민간택지에 분양가 상한제가 적용된다면 사업이 거의 끝나가는 재개발구역이 수혜를 볼 수 있습니다.”

이정열 열정공인 대표(사진)는 “이미 일반 분양이 끝난 구역들의 입주권 가치는 더욱 오를 것”이라며 이같이 말했다. 정부가 검토 중인 분양가 상한제가 도입되면 대다수 정비사업의 수익성이 악화하는 반면 신축 단지는 공급 감소로 인한 반사이익을 볼 수 있기 때문이다. 이 대표는 국방과학연구소(ADD) 연구원 출신 현업 공인중개사다. 필명 ‘열정이 넘쳐’로 더 잘 알려져 있다. 재개발·재건축사업의 수익성을 예측하는 방법을 제시해 이름을 알렸다. 최근 ‘돈되는 재건축·재개발2’를 펴낸 그를 만나 재개발 투자의 해법을 들었다.

“규제 온몸으로 맞을 텐가”

이 대표는 민간택지 분양가 상한제를 ‘치명적 규제’로 정의했다. 일반분양가는 제한받는 반면 조합원분양가는 오를 수밖에 없는 구조여서다. 그만큼 투자 수익은 낮아진다. 그는 “이미 관리처분계획 인가를 받은 구역까지 상한제가 적용되면 확정된 비례율(조합원의 종전자산 평가액 대비 분양수입 비율)이 떨어진다”며 “이 경우 추가분담금을 내야 하기 때문에 수익은 더욱 낮아진다”고 설명했다.

그는 분양가 상한제가 적용되면 이미 일반분양이 끝난 구역을 눈여겨봐야 한다고 조언했다. 이 대표는 “정비사업을 통한 새 아파트 공급이 당분간 끊긴다는 의미기 때문에 신축의 희소성은 더욱 커질 수밖에 없다”며 “1~2년 뒤 입주할 수 있는 곳들의 입주권 프리미엄은 더욱 높아질 것”이라고 내다봤다.

분양가 상한제가 전국 모든 지역에 일괄 적용되는 것은 아니다. 투기지역, 투기과열지구, 고분양가 관리지역 등이 우선 상한제 대상 지역으로 지정될 것으로 업계에선 내다보고 있다. 이 대표는 이런 점을 들어 “서울의 투자 환경이 가장 나쁘다”고 지적했다. 정책에 의해 수익이 축소될 수 있는 위험이 높기 때문이다. 규제가 집중된 데다 지난해 상승장에서 이미 너무 높은 프리미엄도 형성됐다. 이 대표는 “차라리 규제가 없는 곳으로 가는 게 대안”이라고 말했다.

그는 지방 대도시와 광역시를 눈여겨봐야 한다고 강조했다. 다만 정비사업이 한꺼번에 진행돼 4~5년 뒤 새 아파트 입주가 몰릴 예정인 곳은 투자를 조심해야 한다. 집들이가 진행될 때 주변 집값은 물론 재개발구역 가격도 내릴 수밖에 없어서다. 분양권이 넘쳐나면 세금 문제 등이 복잡한 입주권의 매력은 상대적으로 더욱 감소한다. 이 대표는 “수년 동안 정비사업이 활발했던 부산이 현재 이 단계”라며 “광주의 경우 2~3년 뒤, 최근 가격이 많이 오른 대전도 5~6년 뒤엔 입주가 집중될 전망”이라고 말했다.

리스크 최소화 전략 짜야

이 대표는 향후 수익성이 높은 곳을 고르기 위해선 사업성을 스스로 분석할 줄 알아야 한다고 강조했다. 정비기본계획만으로도 대략적 추정이 가능하다는 게 그의 설명이다. 이 대표는 “기본계획상 전체 가구수에서 토지등소유자수 대비 일반 분양이 차지하는 비율과 가구당 평균 대지지분을 따져봐야 한다”며 “이를 통해 새 아파트가 얼마나 늘어나고 어떤 면적대로 구성될지 예측할 수 있기 때문”이라고 말했다. 조합원분양가와 프리미엄을 합친 가격이 주변 시세를 웃도는 수준이라면 사업성에 의한 차익보단 시세 상승 여력을 기대해야 한다.

사업성을 보다 면밀히 따져보기 위해선 조합별 정비사업비 추산액도 체크해야 한다. 주식으로 비유한다면 회사 재무제표이기 때문이다. 이 대표는 “금액이 아니라 비율을 따져 기타비 비중이 얼마나 되는지를 점검해야 한다”며 “조합이 ‘비상금’으로 남겨둔 예비비 비율이 높다면 입주 때까지 장기투자를 고려해볼 만하다”고 설명했다. 향후 관리처분계획변경을 통해 남는 돈을 정산하고 환급해주는 금액이 커지기 때문이다.

사업 진행 단계별로는 여러 가지 포인트를 고려해볼 수 있다. 첫째는 조합설립인가 전후 시점이다. 앞으로 사업 추진에 대한 불확실성 때문에 프리미엄이 거의 없거나 낮기 때문이다. 다만 이때는 사업 좌초라는 리스크를 헤지할 전략을 갖고 있어야 한다. 이 대표는 “투자금을 극단적으로 줄이기 위해 원룸 또는 반지하를 샀다간 사업이 어그러졌을 때 매도하지 못할 확률이 높다”며 “3~4인 가구가 살 만한 넓은 면적대의 빌라를 산다면 구역에서 해제되더라도 수요가 꾸준하다”고 귀띔했다. 재개발구역 안에 들어선 아파트도 고려해볼 만하다. 향후 가로주택정비사업 등을 노려볼 수 있어서다.

두 번째는 사업시행계획인가를 받은 구역에 투자하는 방법이다. 사업시행인가를 받은 뒤엔 감정평가(종전자산평가)를 하는데 이때 조합원분양가와 차이가 크면 실망 매물이 나올 수 있는 까닭이다. 이 대표는 “거꾸로 감정가액이 높게 나와도 원주민 매물이 출회할 수 있다”며 “이미 프리미엄이 많은 붙은 상태이기 때문에 빌라보다 단독주택을 노리는 게 조금 더 저렴하게 매수하는 방법”이라고 설명했다.

그는 수익 실현은 시기보다 세율에 초점을 맞춰야 한다고 강조했다. 양도소득세율이 누진 구조이기 때문이다. 이 대표는 “1년 이상 보유한 경우 차익이 1억5000만원을 넘어가는 순간부터 세율이 35%에서 38%로 변한다”며 “다주택이라면 비과세가 불가능하고 조정지역에선 중과세율이 적용된다”고 말했다.이 대표는 “중요한 건 ‘꼭지’에 팔 생각을 버려야 한다는 점”이라며 “자신의 물건을 승계하는 매수자에게도 기대 수익이 있어야 매도가 쉽다”고 당부했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com