금융위원회와 금융감독원은 23일 손병두 금융위 부위원장 주재로 주택금융개선 태스크포스(TF) 첫 회의를 열어 이같은 '대환용 정책 모기지(가칭)'를 제공키로 했다.
최근 금리 하락으로 장·단기금리가 역전, 단기금리(코픽스)를 따라 움직이는 변동금리 대출보다 장기금리(금융채 5년물)를 기준으로 삼는 고정금리 대출이 유리해지면서 고정금리 대환 수요가 늘어난데 따른 조치다.
하지만 대환은 연장과 달리 '신규대출'인 만큼, 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제가 강화된 수준으로 적용된다. 결국 기존 LTV·DTI에 변동금리로 빌린 대출자는 대출금 일부를 갚지 않으면 고정금리로 갈아타기 어렵다.
금융위는 이런 문제를 해결하고자 기존 대출한도를 유지하면서 장기·저리·고정금리로 갈아탈 수 있는 정책 모기지를 마련해 주택금융공사를 통해 저가주택을 보유한 서민·실수요자에게 공급하기로 했다.
이 상품은 현행 주금공 정책 모기지처럼 규제 강화 전 수준의 LTV(70%)와 DTI(60%)가 적용된다. 일정 기간 고정금리가 적용되다가 변동금리로 바뀌거나, 5년마다 금리가 변동하는 형태의 '준고정금리' 상품도 대환 대상이다.
다만 기존 변동금리 대출을 갚는 데 따른 중도상환수수료(최대 1.2%)는 내야 한다. 정책 모기지 한도도 이 수수료를 고려해 1.2%까지 증액할 수 있다.
대환용 정책 모기지의 구체적 요건, 공급 규모, 지원 요건 등은 TF가 확정해 다음 달 말 출시할 계획이다.
이번 정책 모기지 금리는 기존 안심전환대출 등에 비해 낮은 연 2% 초반으로 공급될 예정이다. 다른 정책 모기지(보금자리론 기준 부부합산 7천만원, 신혼부부 8500만원, 다자녀 1억원)를 참고해 소득 요건도 둔다. 9억원 이상은 '고가 주택'으로 보고 대상에서 배제한다.
주금공이 전세금을 우선 지급하고 임대인에게서 채권을 회수하는 프로그램도 올해 안에 도입된다. 최근 갭투자자 임대인이 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하거나 거부하는 사례가 속출하는 데 따른 것이다.
이 같은 사례는 빌라와 다가구주택 등에 많은데 정작 이들 주택은 전세금반환보증 가입이 어려운 실정이 지적되고 있다. 금융위는 주금공 대출 이용자의 반환보증료 부담을 줄이고 다가구와 빌라 거주 세입자도 가입할 수 있도록 할 방침이다.
또 전세대출을 받을 때 반환보증 가입 여부를 의무적으로 확인토록 하는 방안도 검토한다. 반환보증에 가입하려면 등기부등본이나 전입세대열람원을 봐야 하고, 이 과정에서 선순위 대출이나 전세금이 많은 '고위험 대출'을 알아챌 수 있기 때문이다.
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