전매제한 풀린 강남 재건축, 거래 '확' 늘었다

개포주공1단지 등 거래 가능

조합원 지위 양도 까다로워
10년 보유·5년 거주자만 허용

서울 강남에서 거래가 자유로워지는 재건축 아파트가 늘고 있다. 사업시행인가를 받고 3년 넘게 착공하지 못해 전매 제한이 풀린 영향이다. 4월부터 두 달 동안 50여 건이 거래된 개포주공1단지. /한경DB

서울 강남권 재건축 아파트의 거래 제한이 줄줄이 풀리면서 거래가 활발해지고 있다. 사업시행인가를 받고도 3년 넘게 아파트를 착공하지 못하면 전매 제한에서 해제된다. 전매 제한에서 풀린 입주권 가격이 사상 최고가를 기록하는 사례도 속속 나오고 있다. 부동산 전문가들은 “정부 규제로 아파트 공급이 줄어들 것이란 전망이 나오면서 신축 아파트 선호 현상이 갈수록 강해지고 있다”며 “관리처분계획인가를 받은 재건축 아파트는 3~4년 뒤 신축 아파트여서 선호도가 높아지고 있다”고 설명했다.

개포 1단지 두 달 동안 50여 건 계약

25일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 지난 4월부터 두 달 동안 개포주공1단지에서 50건의 아파트 매매계약이 체결됐다. 4월 16건, 5월 34건이 거래되면서 지난해 같은 기간보다 거래량이 다섯 배 가까이 증가했다. 지난달에도 개포주공1단지에서만 조합원 입주권 18개가 손바뀜했다는 게 개포동 주변 중개업소들의 설명이다.

재건축사업 지연으로 일부 조합원 입주권의 전매 제한이 해제된 영향이다. 서울, 경기 과천과 성남 분당 등 투기과열지구에선 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 1가구 1주택자 등에게만 조합원 입주권 양도를 허용한다. 다만 조합을 설립하고 3년 이상 사업시행인가를 받지 못하거나 사업시행인가일부터 3년 이내 착공하지 못한 재건축 사업지 역시 3년 이상 보유자에 한해 토지 및 건물 양도가 가능하다. 개포주공1단지는 2015년 4월 사업시행인가를 받았다. 하지만 일부 세입자가 이주를 거부하면서 올 4월 조합원 입주권 전매가 허용됐다.

지난해 11월부터 거래가 가능해진 개포주공4단지 입주권에도 꾸준히 매수세가 붙고 있다. 이 단지는 2015년 11월 사업시행인가를 받았다. 이달 아파트를 착공할 예정이었으나 단지 내 유치원 소유주와의 소송 탓에 사업 일정이 미뤄졌다. 개포동 A공인 관계자는 “착공이 임박한 지난달에도 4단지 매물만 20건 가까이 거래됐다”며 “연초 매수세가 주춤하다가 3~4월 이후 꾸준히 거래되고 있다”고 말했다.

이들 단지 외에도 강동구 둔촌주공, 강남구 대치동 구마을(1·3지구)과 청담삼익 등도 앞서거니 뒤서거니 전매 제한에서 풀렸다.

전매 제한이 풀리면서 다시 최고가를 갈아 치우는 거래 사례도 나타났다. 개포주공1단지 전용면적 50.4㎡ 입주권은 지난달 말 20억9000만원에 거래되면서 5월(19억9000만원)에 이어 신고가를 기록했다. 전용 59.6㎡ 역시 5월 사상 최고가인 21억원에 거래된 뒤 20억원대 시세를 굳혔다.

신축 선호 현상에 힘입어 인기

조합원 입주권은 분양권, 주택 매입에 비해 자금 부담이 큰 편이다. 주택담보대출을 받을 수 없어 매입 비용 대부분을 스스로 마련해야 하는 까닭이다. 매도인의 이주비 대출을 승계받더라도 권리가액과 웃돈을 합한 총거래액이 높아 현금부자가 아니고선 섣불리 다가설 수 없는 상품이다.

8·2 대책 영향으로 입주권 소지자의 세금 부담도 많이 늘었다. 1가구 1주택자가 입주권을 매입할 경우 2주택자로 간주해 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없다. 그런데도 주택 공급에 대한 불확실성이 커지면서 전매 제한이 풀린 입주권에 자금이 몰리고 있다고 전문가들은 분석했다. 곽창석 도시와공간 대표는 “분양가 상한제 등 정부 규제로 주택 공급 전망이 불확실해지자 사업이 많이 진척된 재건축 아파트에 수요가 몰리고 있다”며 “이 중 개포동 일대는 대치동 학원가를 이용하기 쉽기 때문에 현금을 충분히 보유한 실수요자의 선호도가 높다”고 설명했다.

주변 시세가 크게 오른 것도 입주권 매수를 부추기고 있다. 개포지구 첫 입주단지인 래미안 개포루체하임(2018년 11월) 전용 84㎡는 이달 초 20억8000만원에 거래되면서 1월 대비 3억원 이상 뛰었다. 이상우 유진투자증권 연구위원은 “주변 신축 단지의 가격이 다시 오르는 것도 투자심리에 영향을 주고 있다”며 “개포4단지는 일반분양 물량이 적어 분양가 규제의 영향을 거의 받지 않는 게 특징”이라고 말했다.

민경진 기자 min@hankyung.com