분양가 상한제 압박에…'임대 후 분양' 급부상
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한남더힐·나인원한남 방식
과천·세운 잇따라 "검토중"
HUG와 분양가 산정 갈등
과천·세운 잇따라 "검토중"
HUG와 분양가 산정 갈등

건설사 “임대 후 분양 검토”


업계에선 서울 용산 유엔사 부지와 여의도 MBC 부지 등 알짜 입지의 대형 복합단지들이 임대 후 분양 방식을 택할 가능성이 높을 것으로 보고 있다. 부지 매입 가격이 높았고, 핵심 입지에 소수의 자산가를 겨냥한 최고급 주택을 짓기 때문이다. 분양가가 낮으면 수지타산을 맞출 수 없다. 신영 컨소시엄은 여의도 MBC 부지를 6000억원에 사들였고, 일레븐건설이 유엔사 부지를 매입한 비용은 1조원에 달한다.
분양가 규제를 피하기 위해 임대 후 분양을 적용한 사례로 대표적인 것이 한남더힐이다. 용산 옛 단국대 부지에 들어선 이 아파트는 2007년 9월 민간택지에 대한 분양가 상한제가 처음 도입될 때까지 사업계획 승인을 받지 못해 상한제 적용 대상에 들었다. 그러자 임대 후 분양으로 방향을 틀었고, 4년 의무 임대 기간이 지난 뒤 감정가대로 분양전환했다. 상한제 적용을 받았다면 분양가가 3.3㎡당 2000만원대였지만, 2013년 분양전환할 때 가격은 5000만~8000만원에 달했다. 최근에는 한남더힐 맞은편 외인아파트 부지에 건축 중인 나인원한남도 임대 후 분양 방식을 택했다.
임대 후 분양 방식을 선택한다 해도 여전히 부담은 있다. 의무 임대 기간과 건축공사비에 대한 이자 부담 등이다. 민간임대주택 특별법에 따르면 최소 4년간 임대해야 한다. 건축 공사비에 대한 이자 부담을 4년간 시행사가 감당해야 하기 때문이다. 공공택지에서 임대 후 분양을 하려면 의무 임대 기간이 8년이다. 국토부가 지난해 2월 택지개발업무·공공주택업무 처리지침을 개정해 임대 의무 기간을 기존 4년에서 8년으로 확대했기 때문이다. 당시 호반건설이 위례신도시 분양주택 용지에 단기임대주택 699가구를 공급해 ‘꼼수 분양’ 논란이 일자 규제를 강화했다.
최진석/전형진 기자 iskra@hankyung.com