강남 재건축발 집값 반등에…정부 '분양가 직접 규제' 나서

재건축에서 신축아파트로 오름세 확산…적용 지역·시기는 추후 결정
집값 안정 기대되지만 아파트 공급 축소 우려도

정부와 여당이 지난해 '9·13 부동산 안정 대책'을 내놓은 지 11개월 만에 결국 '민간택지 분양가 상한제'라는 추가 카드를 꺼냈다.

최근 서울 강남권 재건축 아파트를 중심으로 집값이 다시 뚜렷하게 반등하는 만큼 추가 규제를 통해 선제적으로 대응하지 않으면 부동산 시장이 다시 1년 전의 과열 상태로 돌아갈 수 있다는 우려 때문으로 해석된다.

다만 분양가 상한제 확대에 따른 아파트 공급(분양) 위축 등의 논란은 불가피할 전망이다.

◇ 서울 아파트값 7월 이후 상승 행진…강남 재건축 단지 주도

정부가 일본과의 경제전쟁 와중에 12일 민간택지 부동산 상한제 시행을 서둘러 발표한 것은 그만큼 최근 부동산 시장의 움직임이 심상치 않다는 점을 반증한다.

국토교통부와 한국감정원 통계에 따르면 서울 아파트 가격은 작년 11월 둘째 주부터 32주 연속 떨어지다가 지난 6월 넷째 주 보합을 거쳐 7월 첫째 주부터 34주 만에 오름세로 돌아섰다.

집값 반등은 투자 수요가 집중된 강남권 재건축 단지를 중심으로 시작됐지만, 최근에는 인근 지역 신축 아파트 등으로 퍼지는 추세다.

실제로 6월 넷째 주에 0.01%로 반등한 강남 4구(강남·서초·송파·강동)의 아파트 가격 상승률(직전 주 대비)은 이달 첫째 주 0.05%까지 뛰었고, 강북 14개 구도 같은 주 0.03%의 오름폭을 기록했다.

정부는 근본적으로 최근 분양에 나선 일부 재건축 단지 등이 서울 아파트 가격의 전반적 반등을 주도하는 것으로 보고 있다.

최근 1년간 서울의 분양가 상승률(21.02%)이 집값 상승률(5.74%)의 3.7배에 이를 만큼 고(高)분양가 문제가 심각하다는 게 국토부의 시각이다.

앞서 6월 말 간담회에서 김현미 국토부 장관도 이미 "공공아파트는 분양가 상한제가 적용되지만, 민간 아파트의 경우 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가를 관리하는데, 지금 방식이 고분양가 문제 해결에 한계가 있다고 생각한다"며 사실상 민간택지 분양가 상한제 적용을 예고했다.

◇ 주거정책심의회서 분양가 상한제 지역·시기 최종 결정

2007년 본격적으로 도입된 분양가 상한제는 감정평가된 토지비용(택지비), 정부가 정해놓은 기본형 건축비에 가산 비용(개별 아파트에 따라 추가된 비용)을 더해 최대한 받을 수 있는 분양가를 못 박는 방식이다.

현재 공공택지 아파트는 모두 분양가 상한제 대상이고, 각 지방자치단체의 분양가심사위원회가 일일이 공공택지 아파트의 가산비를 포함한 분양가 적정성을 심사·승인하고 있다.

과거 참여정부 당시에는 민간택지 아파트에도 분양가 상한제가 적용됐으나, 주택공급 위축이나 아파트 품질 저하 등의 부작용 탓에 2015년 분양가 상한제의 민간택지 적용 요건이 강화됐다.

그 결과 현행 주택법 시행령 제61조에 따르면 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 적용하기 위해서는 일단 3개월간 해당 지역 주택가격 상승률이 해당 지역이 포함된 시·도 물가 상승률의 2배를 넘어야 한다.

여기에 ▲ 최근 1년 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배 초과 ▲ 최근 3개월 주택매매량이 전년동기대비 20% 이상 증가 ▲ 직전 2개월 월평균 청약 경쟁률이 5대 1 초과 또는 국민주택규모 주택 청약경쟁률이 10대 1 초과라는 3개 기준 중 하나를 충족해야 한다.

이처럼 까다로운 기준 때문에 2015년 이후 지금까지 민간택지 아파트에 분양가 상한제가 적용된 사례는 없었다.

하지만 이번 시행령 개정으로 민간택지 상한제 적용 필수 조건이 '3개월간 주택가격 상승률이 해당 지역이 포함된 시·도 물가 상승률의 2배 초과'에서 '투기과열지구'로 바뀌면서 결과적으로 적용 대상이 크게 늘었다.

현재 투기과열지구는 서울시 25개 구 모두와 경기도 과천시·광명시·성남시 분당구·하남시, 대구 수성구, 세종시 등 전국 31곳에 이른다.

그러나 이르면 10월께 시행령 개정 작업이 완료되더라도, 곧바로 투기과열지구의 모든 민간택지 아파트에 분양가 상한제가 자동으로 적용되는 것은 아니다.

상한제를 실제로 어떤 지역에, 어느 시기에 적용할지는 국토부 장관이 주재하는 주거정책심의회에서 최종 결정된다.

이문기 국토부 주택토지실장은 "주거정책심의회에서 시장 상황 등을 종합적으로 고려해 지역과 시기를 결정하게 된다"며 "요건이 맞는다고 반드시 (상한제 적용 대상이) 되는 건 아니고, 과열이 심하지 않거나 (과열 양상이) 확산할 여지가 없다면 (대상에서) 빠질 수도 있다"고 설명했다.

◇ 정부 "시세 70∼80% 분양가 가능" VS "아파트 공급 위축"

정부는 이번 민간택지 분양가 상한제 시행과 함께 집값이 안정될 것으로 기대하고 있다.

이문기 실장은 "분양가 상승은 인근 기존주택 가격 상승을 이끌고, 결국 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시킨다"며 "몇몇 단지를 대상으로 시뮬레이션(모의시험)해 봤는데, 현 시세 대비 70∼80% 수준의 분양가가 가능할 것으로 본다"고 밝혔다.

일각에서 제기되는 분양가 상한제에 따른 '아파트 공급 감소' 우려에 대해서도 정부는 "문제없다"는 반응이다.

이 실장은 관련 질문에 "과거(분양가 상한제 첫 도입 당시)와 달리 선별적으로 적용하는 데다 수도권 30만가구 택지 공급 사업 등이 추진되기 때문에 공급 위축의 우려는 없다"고 답했다.

이번 대책이 강남 재건축·재개발 등 정비사업 단지를 정밀 타격하기 위한 것 아니냐는 지적에 대해서도 정부는 일단 공식적으로는 사실관계 자체를 부인했다.

이 실장은 "특정 지역을 염두에 두고 타깃으로 삼은 것은 전혀 아니다"라며 "정비 사업은 정상적으로 추진되고 있다.

관리처분 인가를 받고 착공 직전 단계에 있는 단지만 서울에 151개가 있다.

이 부분(정비 사업 아파트 공급)은 문제가 없다"고 강조했다.

/연합뉴스