넘치는 시중자금 '부동산 간접투자'로…분리과세 등 혜택

공모 리츠·펀드 배당소득 따로 9% 저율 과세…우량 공공자산 투자 기회
'공모 부동산 간접투자' 활성안…부동산 간접투자 중 공모 3.7→10% 목표

국민 누구나 적은 돈으로 리츠(REITs·부동산투자회사)·펀드를 통해 '부동산 간접투자'에 나설 수 있도록 정부가 관련 세제 혜택 등을 크게 늘린다.

시중에 넘치는 유동 자금이 아파트 분양 등 주택 직접 투자에 몰려 집값을 올리는 대신, 신사업·건설 등 보다 생산적 분야에 흘러들어 나라 경제와 투자한 개인의 소득에 기여하도록 유도하기 위한 것이다.

정부는 11일 경제활력대책회의에서 이런 취지의 '공모형 부동산 간접투자 활성화 방안'을 발표했다.

◇ 부동산 간접투자 수익률 높지만 기관·외국인 '그들만의 잔치'
부동산 간접투자는 주로 상업용 부동산, 부동산 개발 프로젝트, 부동산 관련 증권 등에 여러 주체가 함께 돈을 모아 투자하고 이익을 나눠 가지는 것이다.

투자자 수에 따라 49인을 넘으면 공개적 방식의 공모, 49인 이하의 경우 소수 기관투자자·외국인 등 대상의 사모(私募) 형태로 투자자를 모집한다.

부동산투자회사의 주식을 사서 보유하는 '리츠'(국토교통부 인허가)와 투자금의 비율만큼 지분을 갖는 '부동산펀드'(금융위 인허가)가 대표적 부동산 간접투자 상품이다.

리츠·부동산펀드 규모는 업무용 빌딩(오피스리츠), 상가·백화점 등 다양한 상업용 부동산에 투자하며 최근 5년간 연평균 23.4%씩 빠르게 성장하고 있다.

수익률도 오피스리츠의 경우 지난해 6.4%에 이를 만큼 안정적이다.

하지만 작년 기준 전체 리츠·부동산펀드(161조8천억원) 가운데 대부분은 사모(155조8천억원) 형태였고, 공모(6조원)의 비율은 3.7%에 불과하다.

결국 소수의 외국인·기관투자자들만 부동산 간접투자의 수익을 누릴 뿐, 일반인의 투자 기회가 크게 부족하다는 뜻이다.

따라서 이번 방안의 초점은 공모 형태의 부동산 간접투자를 확대하는데 맞춰졌다.

국민들이 주식을 사듯 소액으로도 부동산 간접투자에 활발하게 참여하도록 물꼬를 트기 위한 것이다.

정부는 현재 3.7%인 공모 투자의 비중(부동산 간접투자 중)을 2021년 10%까지 끌어올릴 계획이다.

◇ 역사복합개발 등 우량 공공자산, 공모 리츠·펀드에 몰아준다
목표 달성을 위해 우선 정부는 투자 수익이 기대되는 우량 공공자산을 정책적으로 공모형 부동산 간접투자 대상으로 몰아줄 방침이다.

구체적으로는 역사복합개발, 역세권, 복합환승센터 등 공공자산을 개발하거나 공공자산 시설을 운영할 민간사업자를 선정할 때 공모 리츠·부동산펀드 또는 이런 공모 자금을 활용하는 사업자에 가점을 줘 우대한다.

도시첨단산업단지 용지, 대형 물류시설 용지를 분양하는 경우에도 공모 리츠·부동산펀드가 '우선 공급 대상'이 된다.

신도시 내 자족 용지(서비스·일자리를 신도시에 제공하는 시설 용지)도 공모 리츠·부동산펀드가 우선 받을 수 있고, 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 상업용 자족 용지를 개발한 뒤 공모 리츠·부동산펀드에 매각하는 방식도 병행된다.

국토부가 추진하는 도시재생 뉴딜사업 과정에서도 공모 리츠를 활용하도록 정부가 지방자치단체에 '리츠 구조화' 관련 컨설팅을 제공한다.

◇ 공모 리츠·펀드 배당소득에 9% 분리 과세…재산·취득세 혜택도
공모형 리츠·부동산펀드에 투자하는 개인과 기업에 다양한 세제 혜택도 마련된다.

무엇보다 정부는 공모 리츠·부동산펀드에 일정 기간 이상 투자하고 얻은 배당소득의 경우 다른 소득과 분리해 따로 세금을 매긴다.

기획재정부는 5천만원 한도로 부동산 간접투자 배당소득에 9%의 세율로 분리 과세할 방침이다.

이자·배당 등 금융소득의 일반 세율(14%)보다 뚜렷하게 낮은 데다, 소득이 합산되지 않기 때문에 개인 투자자를 부동산 간접투자로 유인하는 데 효과가 있을 것으로 정부는 기대하고 있다.

아울러 2020년부터 공모 리츠·부동산펀드에 대한 재산세의 경우 분리과세(세율 0.2%) 규정이 유지되지만, 사모 리츠·부동산펀드는 합산 과세로 바뀌기 때문에 공모 리츠·부동산펀드의 상대적 매력이 더 커진다.

공모 리츠·부동산뿐 아니라 이들이 100% 투자하는 사모 리츠·부동산펀드 역시 분리과세 혜택을 받는다.

공모 리츠·부동산펀드에 대한 취득세 감면도 조세 전문기관의 예비타당성 조사 등을 통해 검토된다.

기업이 보유한 부동산을 공모 리츠에 현물 출자하면 받을 수 있는 과세 특례도 2022년까지 유지된다.

당초 일몰 예정 시점(2019년)보다 특례가 3년 연장되는 셈이다.

이 특례는 공모 리츠 현물출자로 발생한 양도 차익에 대한 법인세를 당장 과세하지 않고 출자 대가로 받은 리츠 주식을 처분할 때까지 미뤄주는 것이다.

기업 소유의 우량 부동산을 간접투자시장으로 유인하기 위한 방안이다.

◇ 상장 리츠 신용평가 받고 부동산수익률 지수도 개발
'부동산 간접투자 대중화'에 걸맞은 안전장치도 개발된다.

투자자들에게 객관적 정보를 제공하기 위해, 정부는 일정 규모 이상의 자산을 보유한 상장 리츠의 경우 반드시 전문 신용평가기관의 평가를 거친 뒤 결과를 공시하도록 의무로 규정한다.

국토부·금융위 등 정부와 금융투자협회·한국리츠협회 등 민간이 참여하는 태스크포스(TF)를 통해 투자용 부동산의 수익률을 지역·자산·규모별로 한눈에 파악할 수 있는 지수(인덱스) 개발도 추진된다.

공모 리츠·부동산 펀드에 투자하는 모(母)펀드로서, '앵커 리츠'(Anchor-REITs)도 조성된다.

앵커 리츠는 주택도시기금 여유자금과 연기금·금융기관·LH 등이 3년간 8천억원을 출자해 마련되는데, 일반인이 투자하는 공모 리츠·부동산펀드가 우량 자산을 확보해 안정적 수익률을 거두는데 '안전망', '버팀목'이 될 것으로 기대된다.

김영한 국토부 토지정책관은 "양질의 상업용 부동산 등이 공모 리츠·부동산 펀드에 우선 공급되도록 지침 개정 등을 차질없이 추진할 것"이라며 "이번 방안들은 대부분 늦어도 내년 중 실행 가능하다"고 밝혔다.

그는 "부동산 간접투자 활성으로 주택 중심의 기존 부동산 투자 패러다임도 크게 바뀔 것"이라고 덧붙였다.

/연합뉴스