"새 아파트가 투자 1순위…재건축은 잊어라"

부동산 전문가 40명 설문

서울 마포구에 자리한 '마포래미안푸르지오' 아파트 (자료 한경DB)

추석 이후 유망 부동산 투자처로 서울과 경기 과천 등 준(準)서울지역의 신규 분양단지가 꼽혔다. 민간택지 분양가 상한제로 준공 5년 이내 신축아파트의 매력은 커진 반면 재건축·재개발 투자는 당분간 관망하는 게 나을 것으로 전망됐다. 한국경제신문이 15일 부동산 전문가 40명을 대상으로 추석 이후 시장 전망과 투자전략을 설문조사한 결과다.

부동산 전문가의 절반가량(47.5%)은 서울지역 집값이 강남권과 마포·용산구 등을 중심으로 계속 상승할 것으로 예상했다. 서울 전역이 상승(27.5%)하거나 보합세(22.5%)를 보일 것이란 응답이 뒤를 이었다. 전반적으로 하락할 것이란 관측은 2.5%에 불과했다.

추석 이후 유망 투자처를 묻는 질문에는 신규 분양(45%)을 꼽은 전문가가 가장 많았다. 청약가점이 높지 않은 실수요자에겐 5년 이내 신축아파트(22.5%)에 눈을 돌릴 것을 추천했다. 통상 투자 1순위로 꼽히던 재개발·재건축을 꼽은 전문가는 10%에 불과했다. 재건축 초과이익환수제를 비롯해 분양가 상한제로 투자 매력이 급감했다는 이유에서다.

고준석 동국대 겸임교수는 “서울은 정비사업을 통해서 공급이 이뤄질 수밖에 없는 구조”라며 “각종 규제의 표적이 돼 있는 재건축의 대안으로 커뮤니티가 잘 갖춰진 신축아파트 수요가 증가할 것”이라고 말했다.

전문가 90% "분양가 상한제 시행돼도 강남·마용성 집값 못 잡는다"

부동산 전문가들은 분양가 상한제가 시행되더라도 서울과 서울 인근의 집값이 대체로 상승세를 유지할 것으로 내다봤다. 설문 대상 40명 중 25명(64.1%)은 특히 강남지역과 ‘마·용·성(마포·용산·성동구)’ 등의 아파트 가격이 추석 이후 1~3% 상승할 것이라고 전망했다. 3~5% 상승(23.1%)과 보합세(10.3%) 등의 응답이 뒤를 이었다. ‘노·도·강(노원·도봉·강북구)’ 등 서울 외곽지역 아파트 가격도 보합세(52.5%)나 1~3% 상승(42.5%) 의견이 대다수를 차지했다.

“실수요자들은 언제든 구입해야”

우선 투자 목적 주택 구입에 대해서는 부정적인 의견이 압도적이었다. 절반 이상(60%)이 당분간 시장을 관망하는 게 낫다고 조언했다. 김민규 파인드아파트 대표는 “주택 가격이 상당히 높아진 데다 다주택자는 비용이나 세금 부담이 커졌다”며 “투자 대비 만족할 만한 수익을 내는 데 한계가 있다”고 말했다.

서울의 실수요자라면 분양가 상한제에 구애받을 필요 없이 연내 집을 사라고 전문가들은 조언했다. 응답자의 50%는 소득 범위 내에서 주택 매수를 추천했다. ‘가격 조정을 기다려보라’는 응답(20%)과는 대조를 보였다. ‘대출을 끼더라도 집을 매수하라’는 응답(12.5%)도 만만치 않았다. 경기·인천 실수요자에게도 ‘무리하지 않는 범위에서 집을 구매할 것’(40%)을 권했다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 “실수요자가 매수 시기를 늦추는 것은 바람직하지 않다”며 “대책 발표 등으로 매수자 우위시장일 때 나오는 급매물 등을 노려야 한다”고 말했다.

경기권 가격 전망은 과천 광명 분당 등 준(準)서울 지역과 그렇지 않은 지역으로 나뉘었다. 준서울 지역은 62.5%가 1~3%가량 오를 것으로 봤지만, 이들 지역을 제외한 경기·인천 지역은 보합세 전망(62.5%)이 많았다. 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 “과천 분당 하남 광명 안양 등 서울로 출퇴근하는 사람이 많은 곳은 서울이 오를 때 온기가 전달되는 서울 영향권”이라며 “그렇지 않은 경기·인천은 수도권광역급행철도(GTX), 신안산선 등 교통호재나 초역세권 여부를 고려해 선별 투자해야 한다”고 말했다.

신규 분양, 5년 내 신축 노려라

무주택자들이 노릴 만한 유망 투자처로는 신규 분양 단지를 꼽은 이들이 45%로 가장 많았다. 최대 10억원의 시세 차익이 기대되는 등 인위적인 가격규제에 따른 이익이 가장 크다고 봤다. 이상우 익스포넨셜 대표는 “분양가 상한제가 시행되면 분양가는 시세 대비 낮아지겠지만 수급 불균형이 지속되는 상황에선 오히려 주변 아파트 시세만큼 프리미엄이 붙을 것”이라며 “공급가격 하락이 주변 시세를 끌어내리긴 어렵다”고 전망했다.

전문가들은 다만 높은 청약 경쟁률을 감안하면 5년 이내 신축 아파트(22.5%)나 구축 아파트(12.5%)를 노리는 게 현실적이라고 제안했다. 김혜현 알투코리아 투자자문 이사는 “분양가 상한제 영향으로 재건축·재개발이 원활하게 진행되지 않으면 기존 새 아파트의 희소가치가 높아질 수밖에 없다”고 분석했다.

부동의 투자처로 각광받았던 재건축·재개발에 대한 긍정적인 전망은 눈에 띄게 줄었다. 지난해 상반기엔 재건축·재개발을 꼽은 전문가가 51.6%로 가장 많았지만 이번 조사에선 10%에 그쳤다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “한강변 초기단계 재건축 등 장기적으로 희소성이 보장되는 단지 외엔 투자 매력이 떨어진다”고 말했다.

정책 리스크가 최대 변수

하반기 주택시장의 가장 큰 변수로는 정책 리스크와 경기침체 여부 등이 꼽혔다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “분양가 상한제 시행 시기나 내용을 확정해 시장에 확실한 신호를 줘야 시장 왜곡을 막을 수 있다”고 강조했다. 김은진 팀장은 “분양가 상한제 시행 시기가 정부 부처 간 이견으로 표류한다면 재건축 가격이 다시 들썩일 수 있다”고 우려했다. 김연화 기업은행 부동산팀장은 “내년께 풀릴 토지보상금이 부동산 시장을 다시 자극할 수 있다”고 전망했다.

경기 상황도 눈여겨봐야 할 변수로 꼽혔다. 홍춘욱 숭실대 겸임교수(애널리스트)는 “경기불황이나 금융위기가 가시화된다면 실수요자라도 부동산 매입에 신중해야 한다”고 조언했다.

■ 설문에 참여해주신 분 <가나다 순>

강영훈 ‘부동산 스터디’ 카페 대표 / 강은현 EH경매연구소 대표 / 곽창석 도시와공간 대표 /고준석 동국대 겸임교수 / 권대중 명지대 부동산대학원 교수 / 권일 부동산인포 리서치팀장 / 김광석 리얼하우스 대표 / 김규정 NH투자증권 부동산연구위원 / 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장 / 김민규 파인드아파트 대표 / 김성환 건설산업연구원 부연구위원 / 김신조 내외주건 사장 / 김연화 기업은행 부동산팀장 / 김용원 라인건설 주택문화본부 부사장 / 김은진 부동산114 리서치팀장 / 김태섭 주택산업연구원 선임연구위원 / 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장 / 김한모 HMG 대표 / 김혜현 알투코리아 투자자문 이사 / 도재용 태원피앤에이 대표 / 박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석부동산위원 / 박석훈 대우건설 상무 /박환용 가천대 교수 / 서홍 카카오 자산개발총괄 부사장 / 손상준 도우씨앤디 대표 /심교언 건국대 부동산학과 교수 / 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터장 / 양지영 양지영R&C연구소 소장 / 유수현 대우건설 마케팅팀장 / 이상우 익스포넨셜 대표 / 이월무 미드미디앤씨 대표 / 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원 / 이창동 밸류맵 리서치팀장 / 이현수 한화건설 마케팅팀장 /임채우 국민은행 부동산수석전문위원 / 장영호 씨엘케이 대표 / 채상욱 하나금융투자연구위원 / 하용환 밀리언키 이사 / 홍춘욱 숭실대 겸임교수 / 함영진 직방 빅데이터랩장


이유정/민경진/배정철 기자 yjlee@hankyung.com