아파트 경매/사진=게티이미지뱅크
아파트 경매/사진=게티이미지뱅크
전세로 살던 집에서 나오게 되는 경우 중에 '집주인(임대인)이 직접 들어온다'는 이유는 흔합니다. 이후 집주인이 살면서 집을 파는 경우도 있는대요. 집주인의 경제적 사정이 좋지 않게 될 경우가 대부분입니다.

이 와중에 매수인의 자금이 충분치 않다보면, 집주인은 집을 팔되 월세 내지 전세로 거주하기도 합니다. '집안 사정이 되면 다시 사겠다'는 약속을 하기도 합니다. 임차인이 전소유자인 집이 이 때 등장합니다. 단순한 세입자가 아닌 전소유자가 임차인이 됐다면, 경매에서 이런 집을 낙찰받아도 별 문제가 없는 걸까요?

편의점을 운영하고 있는 A씨(39세). 그는 경매로 내 집 마련에 나섰습니다. 그러던 중 경기도 성남시 분당에서 3차 매각기일 앞두고 있는 아파트에 관심을 갖게 됐습니다. 사는 곳과 멀지 않고, 단지 내에 초드학교까지 있어 마음이 들었습니다. 최저입찰가격 수준으로 매수하면 시세보다 최소한 2억원 이상 싸게 사는 셈이었습니다. 가격을 좀 더 써서 내도 되야겠다 싶어 A씨는 경매에 참여하기로 마음을 먹었습니다.

권리분석에 들어가면서 등기부를 확인했습니다. 1순위 근저당권, 2순위 근저당권, 3순위 가압류, 4순위 가압류, 5순위 경매개시결정(임의경매) 순이었습니다. 여기서 기준권리는 1순위 근저당권으로 경매로 소멸되는 권리였습니다. 기준권리 뒤에 나오는 2순위부터 5순위까지의 모든 권리도 소멸되는 것이었습니다.
경기 성남시 분당구 아파트 전경(사진=게티이미지뱅크)
경기 성남시 분당구 아파트 전경(사진=게티이미지뱅크)
그런데, 기준권리보다 빠른 임차인이 있었습니다. 임차인의 전입신고가 1순위 근저당권보다 앞서 있었던 겁니다. 하지만 임차인의 확정일자는 없었고, 배당요구도 하지 않은 상태였습니다. 이런 경우, 임차인의 보증금은 당연히 매수인이 인수하게 되는 걸로 알고 있습니다. 임차인(전소유자)의 최초의 전입신고는 2015년 5월 1일자였습니다. 현소유자가 아파트를 매수하고 소유권이전등기를 마친 일자는 2017년 5월 1일자입니다.

문제는 임차인은 전소유자였다는 점입니다. 아파트를 세일 앤 리스백(매각한 뒤 재임대)조건으로 처분한 것으로 추정됐습니다. 전소유자인 임차인이 전세를 사는 조건으로 아파트를 매도한 것으로 보였습니다. 이렇게 전소유자가 임차인인 경우, 대항력은 언제부터 인정해 주는지 궁금해졌습니다.

[부동산 법률방]

안녕하세요. 부동산 법률방의 고준석 교수입니다. 전소유자, 즉 전 집주인이 전세를 사는 조건으로 아파트를 매도하는 경우가 있습니다. 이렇게 임차인 전소유자인 경우에는 대항력을 인정해 주는 기준일은 달라집니다. 그 기준일은 임차인(전소유자)의 최초의 전입신고일자가 아닙니다. 현소유자가 소유권이전등기를 마친 그 다음날이 기준이 됩니다.

A씨가 살펴본 건의 경우 현소유자가 전세 및 대출을 끼고 아파트를 매수한 것으로 보입니다. 등기부를 보면, 같은 날짜에 소유권이전등기 및 1순위 근저당권이 설정됐습니다. 전소유자가 임차인일 경우 최초의 전입일자가 대항력을 판단하는 기준이 되지는 않습니다. 전소유자가 아파트를 매도하면서 임차인으로 그 아파트에 계속 거주할 수 있습니다. 이 경우에 소유권이전등기를 마친 이익부터 대항력이 생기는 것으로 보기 때문입니다. (대법원 99다59306 참조).

고준석 법무대학원 겸임교수.(자료 한경DB)
고준석 법무대학원 겸임교수.(자료 한경DB)
본건의 경우 임차인(전소유자)의 최초의 전입신고는 2015년 5월 1일자였습니다. 현소유자가 아파트를 매수하고 소유권이전등기를 마친 일자는 2017년 5월 1일자라는 건, 기준권리가 되는 1순위 근저당권이 설정된 일자도 2017년 5월 1일자라는 겁니다. 임차인은 전소유자이기 때문에 최초의 전입일자가 대항력의 기준일이 되지 않습니다. 다시 말해 소유권이전등기를 마친 다음날인 2017년 5월 2일자가 기준일이 됩니다.

얼핏보면 임차인이 집과 관련이 있는 사람이다보니 임차인이 대항력을 갖춘 것처럼 보입니다. 그러나 임차인은 전소유자일 뿐입니다. 대항력을 인정해 주는 기준 시점이 집주인이 아예 바뀌게 됩니다. 대항력을 인정해 주는 시점이 기준권리(1순위 근저당권)보다 하루 늦게 됩니다. 임차인은 제3자에게 대항할 수 있는 대항력은 생기지 않습니다.

도움 = 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수 (네이버 카페 'GO부자')
정리 = 김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com