분양가 상한제 내년 4월부터 적용

< “상한제 적용 대상 조정” > 민간택지 분양가 상한제 시행을 앞두고 집값이 치솟자 정부가 1일 상한제 적용 대상을 조정하는 등 추가 부동산 대책을 내놨다. 김용범 기획재정부 1차관(가운데)과 박선호 국토교통부 1차관(오른쪽), 손병두 금융위원회 부위원장이 이날 정부서울청사에서 ‘최근 부동산시장 점검 결과 및 보완 방안’을 발표하고 있다. /연합뉴스

정부가 관리처분계획 인가를 신청한 재건축·재개발단지에 대해 분양가 상한제 적용을 6개월간 유예하기로 했다. 또 분양가 상한제 적용 대상을 동(洞) 단위로 최소화하기로 했다. 분양가 상한제가 주택 공급 위축을 야기할 것이란 전문가들의 지적을 반영해 적용 대상을 대폭 축소하기로 한 것이다.

정부는 이런 내용을 담은 ‘부동산시장 점검결과 및 대응방안’을 1일 발표했다. 정부는 정비사업을 통한 주택 공급의 ‘숨통’을 터주기 위해 분양가 상한제 적용 대상을 줄이기로 했다. 재건축·재개발단지는 관리처분계획 인가를 받았거나 신청한 단지가 제도 시행 이후 6개월까지 입주자모집공고를 신청하면 분양가 상한제 적용에서 제외하기로 했다. 시행령 개정 시점이 10월 말로 예상되는 만큼 내년 4월 말 이전까지 입주자모집공고를 신청하면 분양가 상한제를 피할 수 있게 되는 것이다.

국토교통부에 따르면 서울의 유예 대상은 61개 단지, 6만8000가구다. 또 분양가 상한제 대상 지역은 동 단위로 ‘핀셋 지정’하기로 했다. 집값 상승을 선도하는 지역 중에서 일반분양 예정 물량이 많거나 후분양을 선택한 곳이 대상이다.

또 투기지역과 투기과열지구에서 법인, 주택매매사업자, 부동산담보신탁에 대해 담보인정비율(LTV) 40%를 적용하기로 했다. 개인이 대출 규제를 피하려고 법인을 설립하거나 사업자등록을 해 대출받는 것을 차단하기 위해서다. 시세 9억원을 초과하는 고가 주택을 보유한 1주택자도 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사 등의 전세대출 공적보증을 제한하기로 했다. 보증을 받지 못하면 사실상 대출을 받을 수 없다.

김용범 기획재정부 1차관은 “최근 서울 강남 4구를 중심으로 아파트값 이상 과열 징후가 감지됐다”며 “이번 대책을 통해 주택 공급을 유도하고 시장교란 행위를 근절할 것”이라고 말했다.

둔촌주공 등 61개 재건축 단지, 6개월 내 분양하면 상한제 피한다

정부가 ‘10·1 부동산 대책’을 통해 관리처분계획 인가를 받았거나 신청한 재건축·재개발 단지에 대해 민간택지 분양가 상한제 적용을 6개월간 미뤄주기로 한 것은 주택 공급의 물꼬를 터주기 위해서다. 공급 위축 우려와 소급 적용 논란 등의 여론에 밀려 국토교통부가 한걸음 물러난 것으로 해석된다. 이에 따라 관리처분계획 인가는 받았지만 아직 분양(입주자 모집) 단계에 이르지 못한 서울의 61개(6만8000가구) 단지가 내년 4월 말까지 서둘러 분양에 나설 것이라는 전망이 나온다. 이들 중 강남 4구에 28개 단지, 3만8000가구가 몰려 있다.

정부는 분양가 상한제 적용 범위도 기존 시·군·구 단위에서 동 단위까지 세밀화해 ‘핀셋 지정’하기로 했다. 사실상 개별 단지에 분양가 상한제를 적용할 수 있다는 의미다.

‘공급 위축’ 우려 반영

국토부가 지난달 23일까지 입법 예고한 주택법 시행령 개정안은 제도 시행 후 입주자 모집공고를 신청하는 단지부터 적용하도록 했다. 하지만 입법 예고 과정에서 재건축 단지 조합원 등을 중심으로 소급입법과 위헌 논란이 제기됐다. 기존 시행령이 관리처분 인가를 신청한 단지를 적용 대상에서 제외하도록 하고 있어서다.

위헌 논란과 함께 분양가 상한제가 오히려 아파트 공급 부족과 집값 상승을 이끈다는 지적도 정부에 부담이었다. 한국감정원 시세(9월 23일) 조사에서 서울 아파트값은 지난주 0.06%(전주 대비) 올라 13주 연속 상승세를 이어갔다. 오름폭도 지난해 10월 둘째주(0.07%) 이후 50주 만에 가장 컸다. 민간택지에까지 상한제가 적용되면 재건축 사업과 분양 등 공급 자체가 줄어 신축 아파트를 중심으로 집값이 오히려 오를 수밖에 없다는 관측이 제기되면서 나타난 현상이다. 이에 따라 국토부가 6개월 유예기간을 통해 분양가 상한제를 피해 적극적으로 공급에 나서도록 조합에 길을 터준 것이다. 단 유예기간을 준다 해도 분양가는 주택도시보증공사(HUG)의 관리하에 책정된다.

박선호 국토부 1차관은 “현재 관리처분계획 인가는 받았지만 아직 분양(입주자 모집) 단계에 이르지 못한 단지는 61개, 6만8000가구 규모”라며 “6개월 유예기간이 주어지면 이들 단지 중 상당수가 분양에 나설 것”이라고 예상했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “둔촌주공과 개포주공, 청담삼익 등 서울의 재건축 주요 단지가 대상”이라며 “이들 단지가 적극적으로 일반분양에 나서면 당분간 분양 러시가 이어질 가능성이 높다”고 전망했다.

동 단위로 핀셋 적용

정부는 분양가 상한제 시행령 개정안을 보완하면서 적용 범위도 세분화했다. 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나 집값 상승을 선도한 지역을 선별한 뒤 동 단위로 지정할 방침이다. 박선호 차관은 “동 단위로 지정하겠다는 것은 정비사업 단지 단위로 적용할 수 있다는 의미”라며 “특히 분양가 규제를 피하기 위해 후분양을 선택하는 단지나 일반분양분이 많은 단지가 대상이 될 것”이라고 강조했다.

김용범 기재부 1차관은 “상한제의 실제 적용지역 및 시기는 10월 말 시행령 개정 이후 시장 상황을 감안해 관계부처 협의를 거쳐 확정할 것”이라고 말했다. 곽창석 도시와공간 대표는 “분양가 상한제가 대폭 후퇴하는 셈”이라며 “상한제가 오히려 집값 급등을 유발하자 기재부가 국토부의 무리한 밀어붙이기에 제동을 건 형국”이라고 말했다.

불법거래 점검도 강화한다. 관계부처 합동으로 자금조달계획서, 실거래 자료 등을 토대로 편법 증여, 허위 계약신고, 업다운계약 등을 조사한다. 여기에 대출금을 과도하게 끼고 고가 주택을 매입한 사례도 조사 대상이다. 예컨대 36억원의 주택을 매입할 때 차입금이 32억원에 달할 정도로 많다면 자금 출처 내역을 점검할 계획이다.

조사 대상은 서울에서 8~9월 실거래 신고를 마친 주택이다. 정부는 이 가운데 집값 상승세가 가팔랐던 강남 4구, 마포, 성동, 용산, 서대문구 등을 집중 조사할 계획이다. 위법사항이 확인되면 과태료를 부과한다. 합동조사 참여 기관은 국토부, 국세청, 서울시 등 32곳이다. 내년 1월부터는 국토부 중심으로 상시조사체계를 꾸려 불법행위를 점검하기로 했다.

최진석/양길성 기자 iskra@hankyung.com