한남3구역 /한경DB
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국내 최대 재개발 사업인 서울 한남3구역에 도전장을 낸 GS건설이 조합원에게 3.3㎡당 7200만원의 일반분양 가격을 보장한다는 입찰제안 조건을 제시했다. 현대건설은 최저 이주비를 가구당 5억원 보장하고 추가 이주비도 지원한다고 공언했다. 대림산업은 한강 조망권 가구수를 기존 1038가구에서 2566가구로 늘리는 설계안을 내놨다. 이주비 지원 등 일부 건설회사가 제안한 내용이 ‘도시 및 주거환경정비법’ 위반 논란에 휩싸일 조짐이 벌써부터 나오고 있다.

“분양수익 걱정 말라”

18일 정비업계에 따르면 한남3구역 재개발 조합이 이날 마감한 시공사 선정 입찰에 현대건설 대림산업 GS건설 3개사가 참여했다. 건설사들은 조합원의 마음을 사로잡기 위해 이주비 대출, 조합원 및 일반분양 가격과 관련해 전에 없던 파격적인 조건을 제시했다.

가장 눈에 띄는 입찰제안서를 제시한 곳은 GS건설이다. 3.3㎡당 7200만원에 일반분양을 약속했다. 최근 강남구 서초구의 주요 사업장 분양가가 5000만원 이하에서 정해지고 있는 점을 감안하면 눈에 띄는 조건이다. 다만 분양가 상한제가 시행되지 않는다는 전제조건을 달았다. GS건설 관계자는 “아직 분양까지 상당한 시간이 남았기 때문에 골든타임을 찾아서 최대한 높은 분양가를 받는 방법을 강구하겠다는 의미”라고 설명했다. 미분양이 발생하면 100% 매입하겠다고도 공언했다. 조합원 분양가는 3500만원 이하로 보장해 일반분양가 대비 52% 낮은 가격에 새 집에 들어갈 수 있도록 하겠다는 점을 강조했다.

GS건설과 대림산업은 한강 조망에 대한 공약도 내걸었다. GS건설은 조합원 전원이 한강을 조망하는 아파트와 테라스하우스, 펜트하우스 중 최소한 한 곳에 들어갈 수 있도록 하겠다고 제시했다. 이 사업장의 조합원 수는 3880명에 달한다. 대림산업은 특화 설계를 통해 한강 조망권 가구수를 조합안 1038가구에서 2566가구로 늘리겠다고 밝혔다. 공사비는 추가로 받지 않기로 했다.

3개사는 또 이주비 지원에 집중했다. 재개발 사업은 법적으로 감정평가액의 40%까지만 이주비 대출을 받을 수 있지만 유이자 조건 등의 방법으로 건설사에서 추가 지원을 해주겠다는 것이다. 대림산업은 이 비율을 더 높여 담보인정비율(LTV)의 100%까지 이주비를 보장하기로 했다. GS건설은 이주비 90% 지원 조건을 내세웠다. 현대건설은 LTV의 70%까지 이주비 대출을 해주고, 최저 이주비 5억원을 보장했다.

조합원 부담금도 모두 후불로 받겠다고 공약했다. GS건설과 대림산업은 입주 때 부담금을 받기로 했고, 현대건설은 입주 후 1년 뒤 받겠다고 제시했다. 조합 사업비와 관련해 현대건설은 1조4700억원에 달하는 사업비 전액 무이자로 지원하기로 했다. GS건설은 상업시설 분양가를 주변 시세의 약 110% 보장한다는 이례적인 내용도 포함했다. 상가조합원 숫자가 상대적으로 많은 점을 겨냥했다.

법적 논란 불가피

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정비업계는 이 같은 입찰제안 내용에 대해 과열 경쟁을 우려했다. 현실성 없는 내용이 다수 포함돼 있어서다. 일부 혁신안 설계를 적용하기 위해서는 서울시 심의를 다시 받아야 한다. 시공사가 혁신적인 설계안을 도입한다고 해도 최종적으로 가능 여부를 판가름하는 권한은 서울시에 있다. 앞서 강남권 사업장에서 시공사들이 공언했던 ‘스카이브리지’ 특화설계가 서울시 심의를 넘지 못하면서 논란이 되기도 했다.

분양가 보장 역시 논란의 소지가 있다. 정부가 주택도시보증공사(HUG) 등 여러 가지 방법을 활용해 분양가를 통제하고 있어서다. 실제 최근 분양하고 있는 사업장들은 분양가 상한제 적용을 받지 않고 HUG의 보증 심사를 통해 분양가를 낮춰 공급하고 있다. GS 제안안과 관련해 한 건설사 관계자는 “분양가 상한제 폐지를 전제로 하면 3.3㎡당 1억원도 가능하다”며 “조건의 실현 가능성이 없다”고 주장했다.

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이주비 지원도 불법 논란에 휩싸일 전망이다. 이는 조합원에 대한 금품·향응 제공에 해당할 수 있다고 한 정비업체 관계자는 지적했다.

정비업계 관계자는 “올해 수주 목표를 채우지 못한 데다 각종 규제로 수주 전망도 좋지 않아 주요 건설사가 한남3 시공권을 따는 데 사활을 걸었다”며 “허황된 조건을 제시한 뒤 지키지 못해 시공사와 조합 간 갈등이 불거지는 사태가 재연될 우려가 있다”고 말했다.

한남3구역은…총사업비 7조, 아파트 5816가구 재개발 사업

한남뉴타운 3구역 재개발은 한남동 686 일대 38만여㎡ 부지에 5816가구의 아파트 단지와 상가를 짓는 사업이다. 총사업비는 7조원에 달한다. 12월 15일 시공사를 선정한다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com