한경DB
한경DB
분양가 상한제가 이르면 다음주 시행된다.

관련 법안은 최근 규제심사 문턱을 넘고 22일 국무회의 통과만 앞두고 있다. 국토교통부는 현재 주요 지역의 집값과 분양물량 등을 분석하는 등 상한제 대상 지역 선정에 돌입했다.

조만간 기획재정부 등 관계장관 협의, 주거정책심의위원회 등 필요한 절차를 거친 뒤 이르면 다음주 초쯤 상한제 대상 지역을 선정, 발표할 것으로 알려졌다. 상한제 대상지역은 강남권과 '마용성'을 비롯한 비강남권 일부가 가운데 일부가 사정권에 든 것으로 전해진다.

다음주 상한제 지역 선정

20일 국토부에 따르면 분양가 상한제 적용 기준을 정한 주택법 시행령 개정안이 17일 차관회의를 통과함에 따라 오는 22일 열리는 국무회의에 상정된다. 정부는 이날 국무회의를 최종 통과하면 대통령 재가를 거쳐 이르면 이달 29∼30일께 관보 게재와 동시에 공포, 시행이 가능할 것으로 보고 있다.

다만 법은 이날부터 발효되지만 상한제 적용 지역 선정 절차가 남아 있어 공포일에 당장 적용은 불가능하다. 국토부는 관리처분인가 재건축·재개발 단지에 대해 '공포후 6개월'간의 상한제 유예기간을 주며 소급 논란을 피해간 만큼 최대한 상한제 대상 지역 선정을 서두른다는 방침이다.

다음주 기재부 등 관계부처 협의와 관계장관 회의를 거친 뒤, 곧바로 외부 전문가들이 참여하는 주거정책심의위원회(이하 주정심) 절차를 밟을 것으로 알려졌다. 주정심이 위원 25명 가운데 국토부 장관과 기획재정부 1차관, 한국토지주택공사(LH) 등 당연직이 14명에 달해 '거수기', '요식행위'나 다름없다는 평가가 나오지만 연구원·교수 등 나머지 11명의 민간 위원 등에 대해 심의 내용을 전달하고 설명하는 절차에 통상 2주 정도가 소요되는 점을 감안하면 특별한 변수가 없는 한 내달 초에 대상 지역이 확정될 가능성이 크다.

국토부는 현재 한국감정원으로부터 집값 관련 통계를 받아 정밀 분석에 착수했다. 국토부 관계자는 "최근 주택시장 상황 등을 고려할 때 적용 지역 선정을 늦출 이유가 없다고 본다"며 "시행령이 국무회의를 통과하면 관계장관 회의를 거쳐 최대한 빨리 지정할 것"이라고 밝혔다.

대상 지역은?…정부, 강남 외 '마용성' 조사 지시

국토부는 지난 1일 부동산 시장 보완방안을 발표하면서 9월 기준으로 서울 25개 구를 비롯한 31개 투기과열지구 전 지역이 이번 상한제 정량 지정요건을 모두 충족했다고 밝혔다.
정량 요건은 투기과열지구 가운데 △직전 1년간 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과하거나 △직전 2개월 모두 평균 청약경쟁률이 5대 1 이상인 곳 △직전 3개월 주택 거래량이 전년 동기의 20% 이상 증가한 곳 가운데 하나의 요건만 충족하면 된다.

주택 거래량은 작년보다 줄었지만, 물가는 최근 8∼9월 소비자물가 상승률이 마이너스를 기록할 만큼 낮은데 반대로 분양가와 청약경쟁률은 높은 상황이어서 분양가 상승률과 청약경쟁률 요건만으로도 지정 요건을 충족한다.

그러나 이들 전체가 상한제 대상으로 지정되는 것은 아니다. 과거 참여정부 시절 시행된 분양가 상한제가 전국 시·군·구 단위의 전방위 시행이었다면 이번에 정부가 구상하는 상한제는 동(洞) 단위의 '핀셋' 지정이다. 정부의 상한제 시행 발표후 신축 아파트값이 뛰는 등 시장에서 공급 부족에 대한 우려가 확산하자 필요한 곳만 '정밀 타격'하겠다는 내용을 유독 강조하고 있다.

문제는 한국감정원의 아파트값이 시·군·구 단위로 조사·발표가 이뤄져 동별 데이터가 충분치 않다는 점이다. 감정원의 주간 아파트값 조사 표본은 전국 8008가구에 그쳐 동별 통계를 내기에 역부족이다. 감정원이 내부적으로 동별 통계를 관리해온 곳은 '강남 4구' 뿐이다. 일각에서 분양가 상한제 지정이 강남권에 국한되는 것이 아니냐는 관측이 나오는 것에는 이런 배경도 작용한 것이다.

다만 국토부는 최근 한국감정원에 '마용성'(마포·용산·성동구) 등지에 대해서도 동별 통계를 산출해 과열 우려가 있는지 조사할 것을 지시한 것으로 확인됐다. 강남 외 추가로 상한제 적용이 필요한 곳이 있는지 살펴보겠다는 것이다. 한국감정원에 따르면 최근 7∼9월 석 달 간 서울 아파트값이 0.40% 오른 가운데 마포구가 0.66%, 성동구 0.57%, 용산구가 0.44% 뛰는 등 비강남권 인기지역도 강남 4구(평균 0.53%) 못지않게 가격이 뛰었다.

특히 용산은 이번 한남3구역 시공사 선정 입찰에 참여한 GS건설이 분양가 상한제가 적용되지 않을 경우 3.3㎡당 7200만원의 일반분양가 보장을 제안하면서 상한제 지정 가능성에 불을 지폈다. 업체가 제시한 3.3㎡당 7200만원은 현재 HUG를 통해 분양가가 3.3㎡당 4800만원대로 관리되고 있는 강남·서초구 분양가와 비교해도 턱없이 높다. 업계의 한 관계자는 "3.3㎡당 7200만원은 이론적으로 현재 HUG가 정한 강남 분양가에서 매년 5%씩, 10년간 올라야 받을 수 있는 금액"이라며 "건설사가 상한제 가능성은 무시한 채 후분양을 염두에 두고 배팅한 금액으로 보인다"고 말했다.

여기에 앞으로 새 아파트 분양물량이 줄이을 것으로 예상되는 서대문구와 동작구, 종로구 등에서 상한제 대상 지역이 나올 가능성이 크다. 서대문구 홍은·남가좌동 일대, 동작구 흑석동, 종로구 세운재정비촉진지구 일대 등이 후보지다.

'핀셋 지정' 부작용은?

다만 정부가 지나치게 동별 지정에 집착할 경우 상한제 지역과 비상한제 지역간 분양가 격차가 극명하게 갈리는 문제가 발생할 수 있다고 전문가들은 우려한다. 감정평가업계는 상한제 지역 지정이 유력한 서초구 반포동 일대에 이번에 강화된 상한제 기준을 적용하면 일반분양가가 3.3㎡당 3000만원대 중반∼4000만원 이하로 낮아질 것으로 보고 있다. 이는 지난 4월 HUG의 가격 관리하에 분양한 강남구 일원동 '디에이치 포레센트'의 일반분양가(3.3㎡당 4569만원)보다 낮은 것이다.

만약 강남 중심에서 다소 떨어진 일원동이 상한제 지역에서 제외되고 반포동은 상한제 대상이 되면 앞으로 반포보다 일원동의 분양가가 더 높아지는 역전 현상이 발생한다. 건설업계의 한 관계자는 "현재 HUG의 일방적인 분양가 산정 잣대로 시세가 높은 지역의 분양가가 시세가 낮은 지역보다 싸지는 불합리한 면이 있는데, 상한제도 마찬가지로 동별 핀셋 지정을 하다가 집값이 싼 곳의 분양가가 비싼 곳보다 높아지는 문제가 발생할 수 있다"고 지적했다.

이런 시비를 없애는 유일한 방법은 일반분양이 예정된 곳 가운데 분양가 논란이 있을 만한 곳은 모두 상한제 지역으로 지정하는 것이다. 국토부는 최근 1년간 분양가 상승률이 높거나 8·2대책 이후에도 집값 상승을 선도한 지역중 '일반분양 예정 물량이 많거나, 분양가 관리 회피를 위한 후분양 단지가 확인되는 지역을 지정할 것'이라는 예시를 들었다. 집값은 기본이고 새로 나올 일반분양가가 집값을 자극할 만한 곳은 상한제 대상 지역으로 선정될 공산이 크다.

이 기준으로 볼 때 강남4구와 '마용성' 등 서울지역 외에 최근 재건축이 활발한 과천도 사정권이다. 과천은 최근 과천 주공1단지가 HUG 규제를 피하기 위해 후분양을 선택, 3.3㎡당 4천만원에 육박하는 주변 시세로 분앙하면서 과천 아파트값 상승을 견인했다는 지적을 받았다.
과천 아파트값은 감정원 조사 기준으로 7∼9월 석달 동안 4.53%나 급등했다.

업계의 한 전문가는 "서울은 당장 상한제 대상이 아니더라도 언제 상한제 지역이 될지 모른다는 불안감이 있지만 일단 상한제 지역에서 제외되면 안도감에 집값, 재개발 지분 가격이 급등할 가능성이 크다"며 "공급 축소에 대한 우려로 핀셋 지정을 공언한 정부의 입장에서 적용 범위를 놓고 고민이 클 것"이라고 말했다.

한경닷컴 뉴스룸 open@hankyung.com