돈 되는 뉴타운 아직 많다

▶구민기 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 강영훈 네이버 부동산스터디 카페 대표 모시고 계속 얘기 나눠볼게요. 강 대표님은 요즘 주력하고 계신 게…

▷강영훈 대표
요즘 붇옹산TV라는 유튜브에 매진하고 있습니다.

▶구민기 기자
그렇군요. 자, 이번엔 뉴타운투자가 얼마나 매력있는지에 대해서 얘기해볼게요.

▷강영훈 대표
가격대를 놓고 비교해서 볼 때 마용성(마포·용산·성동)이라는 말이 있지만 사실 용산은 비교할 데가 없어요. 한남뉴타운은 논외이고요. 이들 지역이 서쪽에서부터 붙어 있으니까 마용성이라고 하는 건데, 사실 광진구까지 마용성광이라고 해서 강북4구죠. 가격이 비슷한 건 원래 마포, 성동, 동작입니다. 이 3개구의 가격 수준이 비슷하게 움직입니다. 마포의 대체제가 서대문입니다. 북아현뉴타운에 진입하지 못하면 가재울뉴타운으로 가니까요. 성동의 경우 대체제는 동대문입니다. 동작은 영등포로 가죠. 영등포엔 신길뉴타운이 있고요.

10여년 전에는 원래 이렇게 가격대가 비슷하게 움직였어요. 지금은 많이 벌어졌습니다. 어떤 부분이냐면 일단 주요업무지구 접근성이 굉장히 중요해졌습니다. 여의도의 1차 배후지는 과거엔 목동이었습니다. 반포도 있지만 워낙 비쌌고요. 그런데 목동 아파트들이 낡아가잖아요. 새집으로 가고 싶어 하는 분들이 이젠 흑석뉴타운이나 마포 일대 새 아파트들로 옮겨갔죠. 그러다 신길뉴타운이 입주하기 시작하니까 신길7구역(래미안에스티움), 11구역(래미안프레비뉴) 등에 들어가시죠. 여의도라고 하는 서울의 3대 업무지구 접근성이 좋다 보니 이들 새 아파트 가격이 가재울뉴타운을 넘어섰습니다. 2013년 전후로는 비슷하거나, 어떻게 보면 가재울뉴타운이 높았는데 지금은 완전히 역전돼서 1억원 이상 벌어졌습니다.

또 하나 놀란 건 광역교통이 굉장히 크게 작동한다는 겁니다. 청량리역을 끼고 있는 전농답십리뉴타운의 경우 2013년 전농7구역(래미안크레시티) 입주 시작할 땐 가재울뉴타운보다 저렴했습니다. 그런데 지금은 13억 이야기 나오죠. 광역교통이 몰리니까…

이 이야기의 시작이 이거였죠. 교통입지가 바뀌는 부분이 지역의 균형을 붕괴하는 영향이 나오기도 한다는 것이죠. 지난 10여년 동안 주요 업무지구 접근성이 좋아진 곳들, 신길뉴타운의 경우 여의도의 2, 3차 배후지였는데 지금은 수요자들이 가격을 조금 더 높게 베팅할 의사들이 있고 그게 반영되고 있죠.

▶구민기 기자
이런 걸 다 통틀어서 지금 봤을 때 가장 유망한 곳은 어디인가요?

▷강영훈 대표
저는 지금 오버 슈팅, 버블 구간에 와 있다고 생각해요. ‘이게 정상 가격이다’라고 자신할 수는 없어요. 그런데 버블 구간에서도 시세 차익을 누릴 수는 있습니다. 저평가구간에서는 더 내려갈 수도 있고요. 사람마다 가치관이 다를 것이기 때문에…. 다만 제 포지션은 굉장히 보수적으로 봐야 할 시점이라는 거죠. 그렇다면 재개발은 어디가 유망하느냐? 버블 구간이긴 하기 때문에 판단은 각자 하시란 것이고요.

그런데 어떤 물건을 봐야 하느냐의 문제는, 사실 가장 만만한 건 새 아파트가 가장 만만해요. 새 아파트는 부침 있는 수준의 대출을 끼지 않고 실거주한다고 생각하면 앞으로 버블이 꺼지고 가격이 조정받는 시절이 온다고 하더라도 제일 버틸만 해요. 왜냐면 그냥 살면 되니까요. 집도 감가된다고 생각하고 살면 됩니다. 실제로 그렇게 버틸 수 있습니다. 그런데 재개발과 재건축은 다릅니다. 현재가치가 낮기 때문에 재개발과 재건축을 하는 겁니다. 그런데 버블이 꺼지는 시절이 온다면 대출로 많은 걸 쌓아간 분들은 집값도 빠지는데 이자도 늘고… 던질 가능성이 크죠.

어떤 포지션이냐에 따라서 자신이 베팅할 수 있는 적당한 금액으로 새 아파트나 기축을 가는 게 맞을 것 같고, 앞으로 새 아파트가 될 물건을 찾으신다면 이런 건 아직도 권리분석을 많이 하시는데… 재개발 분위기가 최근 급격하게 달아올랐거든요. 이 상황에서 모든 게 오르긴 했지만 재개발구역 안에서 물건 권리분석을 해보면 주변 시세가 15억인데 조합원 물건을 프리미엄 얹어주고 사서 추가부담금 얼마를 내면 아직 얼마 남았다는 계산이 나오거든요. 이런 식으로 비교해가면서 투자를 합니다. 그런 분석에 따라서 아직 투자할 만한 곳들이 있긴 하죠. 어디냐고 물어보시면… 있어요, 많이.

▶구민기 기자
저의 질문을 예상하시고…

▷강영훈 대표
재개발투자는 그런 매력이 있지 않으면 안 들어가요. 다 지어놓은 걸 사지 왜 그런 걸 사겠어요. 다만 매물이 그렇게 많지 않아요. 12~13년 전과는 지금 분위기가 다릅니다. 어떻게 바뀌었냐면 정보가 열려있어요. 완전히 오픈돼 있어서 굉장히 빠르게 소비가 됩니다. 그래서 과거에 비해 부동산 재테크 교육도 많이 생겼고, 지역에 대해 가르쳐주는 선생님들도 늘었고요. 동호회도 많고요. 관심있는 분들은 그런 정보에 접근할 채널이 열리면서 시장도 훨씬 빠르게 반응하고 움직이는 것 같아요.

▶구민기 기자
알겠습니다. 강영훈 부동산스터디 대표 모시고 얘기 나눠봤습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 구민기 기자 촬영 김예린 인턴PD 편집 이지현 인턴PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

[집코노미TV] "돈 되는 뉴타운 아직 많다"