마포 아파트값, 언제 잠실 뛰어넘을까

▶구민기 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 오늘도 강영훈 부동산스터디 카페 대표 모시고 이야기 나눠보겠습니다.

▶조성근 부장
강북 아파트 전용면적 84㎡도 곧 20억원 찍을 수 있겠어요?

▷강영훈 대표
평가는 되게 조심스러운데… ‘지금 18억 찍었으니까 20억 간다’고 판단할 수 있지만 18억원이란 가격 자체가 고평가이기 때문에 16억원으로 고꾸라진다고 판단할 수도 있는 거잖아요. 저는 사실 이런 논의, 강북의 뉴타운이 얼마까지 가겠느냐는 논의가 별로 의미 없다고 봐요. 왜냐면 형님들이 중요합니다. 결국 강남에서 가격을 벌려주면 쫓아가면서 채우는 것이죠.

이전 시간에 시장이 조금 다르다고 말씀드렸잖아요. 근래 강남권은 추석 이후 뜨겁다는 이야기를 최근에 들었거든요. 그렇게 해서 신고가를 기록하는 사례가 늘었다고 한다면 시차를 두고 강북권 새 아파트들이 다시 갭을 메우기 위해 오를 가능성이 있죠. 그런데 다시 고꾸라지는 모양새가 나올 수도 있고 또는 정부 정책 변수도 있고요. 저는 이번에 나온 정책이 끝이 아닐 수도 있다고 생각하거든요. ‘10·1 대책’이라고 하는 게 법인으로 우회해서 투자하거나 담보신탁 이용하는 것, 고가주택 1주택자가 전세자금대출을 일부 활용하는 것을 막는 정도가 전부였죠. 분양가 상한제는 원래 있던 얘기였고요. 제가 생각할 땐 유예 기간 둔다는 것도 별로 그렇게 후퇴라고 표현할 것까진 아니거든요.

만약 시장이 불안하면 추가 대책 나올 거라고 생각하고, 준비하고 있을 거라고 봅니다. 그런 내용에 따라서 강남 부동산 가격이 어떻게 움직이느냐를 보고 강북도 더 오르느냐가 정해진다고 봅니다. 1만 가구를 기준으로 만들어질 수 있는 인프라와 5만 가구를 기준으로 만들어질 수 있는 인프라는 다릅니다. 애초 강북은 이미 이해관계인들이 많이 만들어졌기 때문에 환골탈태하기 힘듭니다. 좋은 주거지역으로 잘 자리매김하는 게 최선이죠. 다만 강남만 좋은 곳인가요. 저는 돈이 없어서 못 가긴 하지만… 강남 가서 살라고 한다면 못 버틸 것 같아요. 소득 수준부터 많은 부분들까지.

▶구민기 기자
한남뉴타운과 성수전략정비구역이 개발되면 그래도 강남과 어느 정도 갭을 좁힐 수 있는 것 아닌가요?

▷강영훈 대표
사실 한남뉴타운과 성수전략정비구역은 상상력의 문제라고 생각합니다. 이 두 곳이 강북의 재개발사업에서 ‘투톱’인 건 맞는데, 집값은 입지가 결정하는 게 아니라 사람이 결정한다고 생각해요. 누가 들어와서 사느냐가 그 집값을 결정한다고 생각합니다. 국내 상위 0.001%의 사람들이 모여 살고 싶은 공동주택 공간이 된다면, 한남더힐이나 나인원한남처럼 말이죠. 그런데 이곳들은 자기들의 성(城)이죠. 가까운 한남뉴타운이 그런 범주가 되어줄 것이냐. 드러나는 모습을 보면 소형 주택 비중이 높고, 최고급 단지들과는 다소 거리가 있죠.

뉴타운이 다 만들어졌을 때 어느 형태로 자리매김 할 것이냐, 어떤 사람들이 들어와 살 것이냐에 따라서 가격 수준이 정해질 건데, 그래서 성수전략정비지구도 정비계획의 모양이나 이런 부분이 좌지우지할 겁니다. 성수는 성수1지역주택조합 사업을 이어간 트리마제처럼 자리잡은 곳이 있으니까 옆으로 확장돼 이어진다면 강북에서는 최고가 단지가 될 게 자명하죠. 그런데 강남을 넘을 것인지는 모릅니다. 강남에서 A급지는 어렵지 않을까요? 예를 들어서 압구정이냐 성수냐 한다면 결과가 뻔하겠죠. 그런데 강남 안에서도 돈이 모자라기 때문에 2선지, 3선지로 옮기잖아요. 개중에선 비교해 볼만 한 지역들은 나올 수 있겠죠. 강남을 넘겠느냐 한다면 어느 선 이상 갈 수 있을 거라고 생각하지만…

▶구민기 기자
한계는 있다?

▷강영훈 대표
형님이 짱입니다.

▶구민기 기자
그런데 이문·휘경뉴타운 전용 84㎡가 9억원대라는데요?

▷강영훈 대표
네, 그렇다고 합니다. 그런데 거기가 잘해서 그런 게 아니라니까요. 형님이 앞서가시면 동생은 잘 따라갑니다. 수요가 그렇게 움직여요. ‘이 돈 주고 여기 못 사네’ 한다면 ‘여기라도 가자’는 식으로 합리화합니다. 사람의 심리, 욕망이라는 게 무서운 것 같아요. 시장이 싸늘할 땐 정말 관심도 하나도 없다가 불과 몇 년 사이에 이렇게….

▶구민기 기자
예측은 못 하겠다고 하셨지만 요즘 강남 집값이 올라가는 걸 보면 강북도 같이 따라간다고 볼 수밖에 없는 거죠?

▷강영훈 대표
시차를 두고 강북의 리딩 단지들이 오르고, 다음은 그 안에서 갭 메우기를 하면서 못난이들도 쫓아갑니다. 강남 신축이 먼저 가격을 이끌어요. 그럼 잠실이 움직여요. 그 라인이 움직이면 시차를 두고 마포, 성동, 동작의 신축 랜드마크 단지들이 또 움직이죠. 이후엔 그 주변 기축들이 꿈틀대죠. 물건이 전체적으로 없는 상황이기 때문에 계단식으로 상승하고요. 그런데 구축에서 확 불 붙는 분위기까진 아닌 것 같아요. 쫓아가는 상황인 거고. 오히려 구축이 쫓아가는 경향보다 차순위 지역 신축이 가격을 쫓아가는 폭이 더 커요.

▶구민기 기자
차순위는 어디인가요?

▷강영훈 대표
마포라면 서대문인데 사실 좀 멀죠. 마포와 가재울을 바로 비교하긴 좀 그렇고요. 서대문 북아현뉴타운의 경우 마포 아현뉴타운과 한 세트로 묶여서 움직이고요. 성동은 동대문이 동시에 움직이고, 동작과 영등포도 영향을 주면서 움직이고요. 그런데 같은 지역 구축보다 차순위 지역 신축이 더 빨리 반응하는 형태인 것 같아요.

▶구민기 기자
강영훈 대표 모시고 이야기 나눠봤습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 구민기 기자 촬영 김예린 인턴PD 편집 이지현 인턴PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

[집코노미TV] 마포 아파트값, 언제 잠실 뛰어넘을까